Пазарът на недвижими имоти в Испания е в подем. През първите девет месеца на 2024 цените на имотите са се повишили средно с 9%, според данните на статистическата агенция INE.

През последните 10 години средните цени на практика са се удвоили. След срива на пазара на недвижимите имоти по време на финансовата криза от 2008-2009 година, предизвикан от свръхзастрояване и спекулации, сегашното положително развитие е добре дошло. Само че скокът на продажните цени и наемите отново породи опасения относно достъпността на жилищата.

Според доклад на платформата за недвижими имоти Idealista, наемите в Мадрид и Барселона са се покачили съответно с 25% и 33% през последните пет години.

Въпросът се превърна и в политически, след като се стигна до обществени вълнения и масови протести в големите градове в страната. В отговор на това министър-председателят Педро Санчес предложи оспорвана мярка: 100% данък върху покупките на имоти от граждани на държави извън ЕС, които не пребивават в Испания. Санчес твърди, че тази политика ще ограничи спекулациите на пазара на недвижими имоти.

Къде са спекулантите?

Критиците обаче казват, че мярката няма да реши проблема с недостига на жилища в Испания и че жилищата няма да станат по-достъпни за местните жители, тъй като спекулантите са само малка част от купувачите.

Марк Щюклин от уебсайта Spanish Property Insight казва, че на испанския пазар на имоти няма спекуланти. По думите му в Испания "не можеш да направиш пари от имоти" - заради високите разходи по сделките, бюрокрацията и другите пречки пред купувачите.

Обикновено при сключването на имотна сделка разходите са 10-15% от покупната цена, а при продажба на жилището се плаща и данък печалба, която може да стигне и до 24%. Испания е известна и с остарелия си имотен регистър, в резултат на което много имоти остават нерегистрирани. Освен това немалко собственици правят незаконни промени в жилищата си, което крие опасност от възникване на правни спорове. А тяхното разрешаване може да отнеме години.

Чуждестранните купувачи са допринесли за повишаване на цените

Макар и да не са много спекулантите, търсенето на испански имоти от чужденци рязко се е увеличило след пандемията Ковид-19, посочват от третия по големина кредитор в Испания Caixa Bank.

Близо една пета от жилищата, продадени от октомври 2023 до ноември 2024, са закупени от чужденци - общо 125 857 имота, показват данните на испанското Министерство на жилищното строителство.

Няма съмнение, че има такава връзка, казва водещият икономист на Caixa Bank Юдит Монторойл Гарига. "Много чужденци, които пребивават в Испания, търсят имоти, а други, основно британци, германци, нидерландци, белгийци и французи, които не пребивават постоянно в Испания, проявяват интерес към закупуването на ваканционни жилища в туристическите райони по средиземноморското крайбрежие, на Канарските или Балеарските острови. За разлика от тях пребиваващите в страната чужденци купуват имоти предимно в градските райони.

В крайбрежните градове като Валенсия и Аликанте, както и в Мадрид и Барселона населението нараства бързо, а наличностите на пазара на имоти са твърде ограничени. Затова и там пазарът е под натиск, обяснява Щюклин. Според него наложеният от март миналата година контрол върху наемите в Барселона е помогнал "да се стабилизират цените, но пък предлагането се е сринало".

Туристите също допринасят за високите наеми

Наемите се повишават и от краткосрочните договори, сключвани чрез платформи за отдаване на жилища под наем като Airbnb. През миналата година в Испания са почивали рекордните 94 милиона души. Няколко региона наложиха ограничения за краткосрочно наемане на жилище, а на остров Майорка отдаването на имот под наем на туристи вече се санкционира с глоба до 80 000 евро. 

И докато премиерът Санчес смята да обложи със стопроцентовия данъс спекулантите от страни извън ЕС, то планът му няма да спре наемателите от страните членки на Общността.

Сега опозиционната консервативна Народна партия иска да облекчи данъчната тежест върху продажбите на недвижими имоти и да помогне на хората под 40-годишна възраст да се възползват от 100% ипотечни кредити. Наскоро партията заяви, че ще освободи земя за нови достъпни жилища в районите с най-голямо търсене.

Как други държави възпират чуждестранните купувачи

Шри Ланка доскоро беше единствената страна със 100% данък върху имотите, придобити от чужденци. Този данък на практика уби чуждестранния интерес към острова в Индийския океан и беше отменен преди десетилетие.

Други държави са въвели по-леки наказателни мерки. Сингапур например облага чуждестранните купувачи с допълнителен 15% данък, който миналата година беше увеличен до 60% за някои видове имоти. Понастоящем това е най-високият данък върху собствеността на чуждестранни имоти в света.

Хонконг е наложил допълнителен гербов налог от 15% на чуждестранните купувачи, а две канадски провинции изискват допълнителен данък от 20-25% от нерезиденти, които купуват жилищни имоти.

В Швейцария има годишни квоти за броя на жилищата, които могат да бъдат продадени на чуждестранни граждани. В Дания пък чужденците се нуждаят от правителствено одобрение, за да закупят имот. А такова се дава обикновено само за основно жилище или за имот за бизнес цели.

"Дните на бързи печалби от спекулативни покупки на имоти отминаха заради регулациите и ограниченията, които са в сила на много от тези пазари", казва пред ДВ Кейт Еверет-Алън от базираната в Лондон консултантска компания за недвижими имоти Knight Frank. Според нея и други страни тепърва ще прибягват до такива ограничения, тъй като много правителства са изправени пред планини от публични дългове.

"Правителствата се опитват да вървят по тънко въже - да привличат инвестиции, да поддържат икономическия растеж и същевременно да гарантират, че жилищата няма да станат недостъпни за местното население", каза Еверет-Алън.

Положителната страна при тези мерки е, че променливите цикли на подем и спад, които бяха очевидни преди финансовата криза, са по-малко вероятни.

***
Вижте и това видео от нашия архив: