Всеки, който през последните години се е опитвал да наеме жилище в някой от големите градове на Германия, знае, че това е огромно изпитание. Изгодните предложения свършват мигновено – дори ако ползвате платена услуга, при която сте сред първите, които виждат обявата.

Данните на Института за световна икономика (IfW) в северния германски град Кил сочат, че през миналата година броят на обявите за жилища под наем е намалял с над 10%. А спрямо 2015 година предлагането е спаднало с около 20%, казва за ДВ експертът от IfW Йонас Здралек.

В същото време цените не спират да растат. Според данни на проекта IW-Wohnindex на Института за германска икономика (IW), през четвъртото тримесечие на 2025 година наемите в новите договори средно за страната са били с 1,1% по-високи от тези през третото тримесечие и с 4,1% по-високи от тези през същия период на миналата година. Най-голям ръст (+7,6%) е отчетен в Кьолн, следван от Лайпциг (+5,9%) и Хамбург (+5,4%).

Причини за кризата на имотния пазар в Германия

Търсенето на жилища в Германия надвишава предлагането. За да се постигне равновесие на пазара, през периода 2021-2025 е трябвало на пазара да излизат по над 372 000 нови жилища годишно, а през следващите пет години – по 302 000 годишно, сочат изчисленията на Института за германска икономика.

Всъщност обаче се строят значително по-малко жилища: през 2022 и 2023 германските строителни предприемачи са завършили около 294 400 нови апартамента, а през 2024 – близо 252 000, т.е. с почти 15% по-малко, сочат данните на Федералната статистическа служба на Германия, които ДВ проучи. За повече от десетилетие това е най-ниският резултат.

Статистическите данни за 2025 още не са обявени. Според някои оценки обаче се очаква още по-голям спад: експертите от IW очакват да бъдат завършени 235 хиляди нови апартамента, а специалистите от Института за икономически изследвания (ifo) дават още по-скромна оценка – 205 000 новопостроени жилища през 2025 година.  

Защо в Германия не се строят достатъчно жилища?

Както и в други европейски страни, жилищното строителство в Германия през последните години пострада от високата инфлация и рязкото повишение на лихвените проценти, отбелязва експертът от ifo Лудвиг Дорфмайстер. Намаляването на лихвите стабилизира цените, но те останаха високи. Допълнителен негативен фактор остават строгите регулаторни изисквания и сложните процедури за съгласуване на проектите. 

В края на 2025 година Бундестагът одобри закон, известен още като Bauturbo ("турбо строителство"). Той трябва да ускори съгласуването на нови проекти, като общините ще могат да се отклоняват от действащите планове за застрояване. Министърката на строителството Верена Хуберц заяви, че в отделни случаи разрешението ще може да се получи в рамките на няколко месеца, а не след няколко години. Нормата ще остане в сила до края на 2030 година.

Въпреки това ефектът от реформата няма да се усети веднага, тъй като след ускореното одобряване жилищата все пак трябва да бъдат построени. Освен това не е ясно доколко активно общините ще се възползват от новите възможности.

Как пазарът на жилищата под наем в Германия се откъсва от регулирането 

На практика пазарът на жилища под наем в Германия е разделен на два сегмента: старият фонд, където цените и тяхното нарастване се регулират от властите, и сегментът на новопостроените и основно ремонтирани сгради, който почти не се регулира. Но и да се намери и апартамент старо строителство на разумна цена става все по-трудно - собствениците използват пропуски в законодателството, за да слагат на жилища, построени отдавна, значително по-високи наеми.

Ако се вгледате внимателно в обявите в големите градове, лесно ще забележите, че значителна част от офертите са за краткосрочно наемане на обзаведени апартаменти – на цени, значително по-високи от стандартните. Според данни на Инвестиционната банка на Берлин (IBB), средно такива апартаменти струват два пъти повече от аналогични без мебели.

Напоследък този модел за отдаване под наем се превърна в успешен бизнес. Значителна част от обзаведените апартаменти се отдават под наем не от техните собственици, а от агенции, които управляват няколко обекта едновременно – например биват пускани чрез платформата Airbnb или други подобни. Частните собственици представляват само около една четвърт от краткосрочните договори, сочи проучване на Института за социално развитие на градовете (IFSS). 

Какво могат да направят властите за ограничаване на злоупотребите?

Германското правителство обсъжда мерки, които да ограничат злоупотребите в сегмента на краткосрочните наеми.

Министерството на правосъдието предложи да се задължат наемодателите да посочват с колко нараства наемът заради обзавеждането. За напълно обзаведени апартаменти се планира таван на доплащането - не повече от 5% от наема, без да се отчитат режийните разходи. Ограниченията няма да важат, ако жилището се отдава под наем за най-много шест месеца. Освен това се предлага наемът да не може да се увеличава с повече от 3,5 процента на година.

Правосъдната министърка Щефани Хубих изрази надежда, че тези нови правила ще бъдат приети и ще влязат в сила още през лятото.

***

Разгледайте и тази галерия от нашия архив: