Der Markt für gewerblich genutzte Immobilien hat sich in den letzten Jahren durch den Boom des E-Commerce und den Anstieg von Telearbeit grundlegend gewandelt. Nun sorgt eine neue Kraft für weitere Veränderungen: Künstliche Intelligenz (KI).

Die Auswirkungen von KI sind in vielen Branchen spürbar, doch der Gewerbeimmobiliensektor kommt einem vielleicht nicht sofort als Beispiel für eine Branche in den Sinn, die vor einem Umbruch steht. Schließlich gilt: Was kann "realer" sein als ein Gebäude selbst?

Doch immer häufiger müssen Gewerbeimmobilien-Dienstleistungsunternehmen ihre Kunden davon überzeugen, dass sie genauso viele Menschen benötigen wie bisher - seien es Makler, die Büromietverträge aushandeln, oder Manager, die Investitionsentscheidungen treffen.

Angst vor der "neuen Welt"

Im vergangenen Monat brachen die Aktienkurse mehrerer führender Gewerbeimmobilien-Dienstleistungsunternehmen infolge eines Ausverkaufs ein, ausgelöst durch die Befürchtung, dass KI die sogenannten Wissensbranchen grundlegend verändern könnte. Unternehmen wie CBRE, Jones Lang LaSalle und Cushman & Wakefield verloren Mitte Februar innerhalb von nur zwei Tagen Milliarden Dollar an Marktwert, und ihre Bewertungen seither weitgehend.

Laut Joe Dickstein, Aktienanalyst bei Jefferies, rührt die Panik nicht daher, dass Gewerbeimmobilien durch KI an Wert verlieren, weil Büroflächen wegfallen, sondern vor allem von der Befürchtung her, dass Gewerbeimmobilienmakler - die Investoren beraten und begleiten - selbst durch KI-Modelle ersetzt werden.

"Die Angst besteht darin, dass diese arbeitsintensiven Vermittlungsbranchen anfällig für Umbrüche sind", sagte er gegenüber der DW. "Es könnte zwar auch Auswirkungen für Büroangestellte geben, aber die Hauptsorge betrifft die Zukunftsfähigkeit der Beratungsbranche."

Intelligenter Investieren?

Francis Huang hatte die Idee, dass ein KI-Modell bessere Investitionsentscheidungen treffen könnte als Menschen. Das war 2019 während seiner Zeit an der Harvard University, als er eine Forschungsarbeit über autonome Private-Equity-Analysesysteme verfasste.

"Die Frage war: Wie können wir Technologie nutzen, um die Effizienz zu steigern - oder anders gesagt, die Gebühren zu senken?", sagte er gegenüber der DW. Schließlich gründete er zusammen mit einem anderen Forscher, Simon Mendelsohn, das Unternehmen Apers AI, um ihre Ideen in die Tat umzusetzen. Das Unternehmen nutzt ein KI-System für Investitionsentscheidungen im institutionellen und gewerblichen Immobiliensektor.

Laut Huang müssen große institutionelle Anleger, die 100 vielversprechende Projekte realisieren möchten, bis zu 1000 oder sogar 10.000 mögliche Objekte prüfen, bevor sie sich für einen Investitionsstandort entscheiden. Früher erforderte dies einen enormen Arbeitsaufwand. Huang zufolge kann ein Großteil dieser Arbeit nun in kürzester Zeit durch KI-Modelle wie die von Apers erledigt werden. "Wir beobachten heute, dass KI über 90 Prozent dieser Entscheidungen automatisiert", so Huang. "Sie fungiert quasi als deren Anlageausschuss."

Weitere Auswirkungen

Branchenkenner warnen jedoch vor der Annahme, KI-gestützte Investitionsmodelle würden bestehende Immobiliendienstleister einfach ersetzen. "Die Daten deuten darauf hin, dass die Branche KI vorwiegend als Chance begreift, während die Bedrohung für diejenigen, die zu langsam reagieren, real ist", erklärte Yuehan Wang, globale Forschungsdirektorin für Immobilientechnologien bei Jones Lang LaSalle, zur DW. Die Bedrohung für Unternehmen, so Wang, gehe nicht von der KI selbst aus, sondern von der mangelnden Nutzung und Anpassung an die Vorteile der Technologie.

"Investoren betrachten KI nicht als notwendige Verteidigungsmaßnahme, sondern als Wettbewerbsvorteil", so Wang. Sie verweist insbesondere auf die Fähigkeit der Technologie, Investitionsentscheidungen zu optimieren. "Markttrendanalysen, Risikomodellierung, Portfoliooptimierung und automatisierte Bewertung gehören zu den wichtigsten Anwendungsbereichen."

Die Auswirkungen von KI auf Gewerbeimmobilien beschränken sich jedoch nicht nur auf Modelle für Investitionsentscheidungen. Ein weiterer wichtiger Trend im Bereich Gewerbeimmobilien sind Rechenzentren. Die massive Nachfrage nach Rechenleistung, angetrieben durch KI, hat zu einem Bauboom von Rechenzentren geführt.

Hinzu kommt der Trend, dass KI-Unternehmen selbst Büroflächen anmieten. Laut Wang stellt dies eine "sicht- und messbare Gegenkraft" zu anderen Trends dar wie etwa dem mobilen Arbeiten. Tech-Unternehmen machten in der ersten Hälfte des Jahres 2025 rund 20 Prozent der US-Büroflächenvermietungen aus, gegenüber rund zehn Prozent im Jahr 2022. Die wachsende Nachfrage nach Büroflächen aus dem Tech-Sektor hat den Leerstandstrend in New York und San Francisco umgekehrt.

Menschliche Verbindung

Francis Huang von Apers AI sieht den zunehmenden Einsatz von KI in der Gewerbeimmobilienbranche nicht als Ersatz bestehender Modelle, sondern vielmehr als ein Upgrade, mit dem Kapital besser zusammengeführt werden kann. Kapital finde eben immer den effizientesten Weg.

Er relativiert auch die Befürchtung, dass KI-Innovationen branchenübergreifend zu einer sinkenden Nachfrage nach Arbeitskräften und damit zu einem Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen und Gewerbeimmobilien insgesamt führen werden. "Der Wert von Immobilien ergibt sich aus der optimalen Nutzung des Grundstücks", sagt er.

Er nennt als Beispiel den Kendall Square in Cambridge, Massachusetts, der einst ein Zentrum der Schwerindustrie war und sich zu einem Standort für Forschungseinrichtungen des Massachusetts Institute of Technology sowie zahlreicher Pharma- und Biotechnologieunternehmen entwickelt hat.

Yuehan Wang meint, wir stünden erst am Anfang des Zyklus, in dem KI den Sektor transformiert. Erst nach einer Phase der Umgestaltung von Arbeitsabläufen und der Umwälzung von Geschäftsmodellen werde der Paradigmenwechsel ab 2030 deutlich werden, so seine Einschätzung.

Viele glauben jedoch, dass die Gewerbeimmobilienbranche trotz dieses bevorstehenden Paradigmenwechsels weiterhin ein Sektor bleiben wird, in dem menschliche Beziehungen die entscheidende Rolle spielen.

Panik sei jedenfalls unbegründet, sagt Joe Dickstein von Jefferies: Die Gewerbeimmobilien-Dienstleister verfügten "über firmeneigene Daten, die für KI-gestützte Wettbewerber nicht zugänglich sind. Es handelt sich um ein zutiefst zwischenmenschliches Geschäft, und wir gehen nicht davon aus, dass sich dies im Zeitalter der KI wesentlich ändern wird."

Dieser Beitrag wurde aus dem Englischen adaptiert.