"Es tut mir im Herzen weh. Ich hatte mir dort mein ganzes Leben aufgebaut. Mein Geschäft ist zerbombt. Alles, was mir lieb und teuer ist, musste ich zurücklassen. Ich hatte gehofft, dass man mir wenigstens meine Wohnung ließe. Und jetzt dieser Schlag", klagt Ljudmyla (Name geändert).

Bis zum 1. Juli 2026 haben Besitzer von Immobilien in den von Russland besetzten Gebieten der Ukraine noch Zeit, ihr Eigentum geltend zu machen: Nach ukrainischem Recht registrierte Immobilien müssen bis dahin in russische Grundbücher eingetragen werden. Dafür aber müssen die Eigentümer persönlich erscheinen und sich mit einem russischen Pass ausweisen. Ein erheblicher Teil der betroffenen Ukrainer kann diese Anforderungen nicht erfüllen.

Hoffen auf die Befreiung der Heimat

Im Jahr 2022 ist Ljudmyla aus der Region Saporischschja nach Kyjiw geflohen, um der russischen Besatzung in ihrem Heimatort zu entgehen. Dennoch zahlte sie die Nebenkosten ihrer Wohnung dort zunächst weiter: "Zuerst schaute eine Nachbarin nach der Wohnung, später mein Ex-Mann. Dann habe ich beschlossen, ab Neujahr keine Nebenkosten mehr zu zahlen. Ich weiß nicht, ob es überhaupt richtig war sie zu zahlen", erzählt Ljudmyla. "Ich hoffe, dass meine Stadt befreit wird."

Ljudmyla hat nicht vor, nach Hause zu fahren, um ihre Wohnung bei den Besatzungsbehörden anzumelden. "Erstens möchte ich die Besatzer nicht sehen, weil ich dort war und weiß, wie diese Leute sind. Und ich will nicht aus Nervosität mein Leben riskieren. Zweitens weiß ich nicht, ob sie mich überhaupt reinlassen würden."

Russland legalisiert Enteignungen "herrenloser Immobilien"

Schon 2014 begannen die russischen Besatzer, Wohnungen von Ukrainern in besetzten Gebieten zu beschlagnahmen. Im Jahr 2021 fingen die Behörden der sogenannten "Volksrepublik Donezk" an, verwaistes Wohneigentum als "herrenlos" zu klassifizieren. Solche Immobilien können über "Gerichte" veräußert oder beschlagnahmt werden.

2024 legten die Besatzungsbehörden nach und definierten "herrenlose Immobilien" als Wohnungen oder Gebäude, die seit mehr als einem Jahr ungenutzt sind, für die keine Nebenkosten gezahlt wurden und deren Eigentümer nicht in russischen Grundbüchern auftauchen. Zur Begründung erklärten sie, dieser Zustand gefährde die Sicherheit der Immobilien selbst. Ende 2025 wurde dieses Vorgehen in Russland auf föderaler Ebene gesetzlich festgeschrieben. Somit können diese Wohnungen an russische Staatsbürger übertragen werden.

Wie viele Wohnungen die Besatzer bereits in Besitz genommen haben, ist kaum herauszufinden. Im August 2025 hatte der Leiter der zuständigen russischen Registrierungsbehörde, Oleg Skufinskyij, erklärt, es gebe rund 550.000 "herrenlose" Objekte in den besetzten ukrainischen Gebieten. Allein in Mariupol stehen derzeit fast 13.000 Wohneinheiten auf einer entsprechenden Liste, die die Besatzungsbehörden auf ihren Webseiten veröffentlichen.

Registrierung ohne russischen Pass erlaubt aber "unmöglich"

Von diesen Listen kann eine Immobilie nur dann gestrichen werden, wenn sie im russischen Grundbuch neu eingetragen wird. Formal ist dafür nach russischem Recht keine russische Staatsbürgerschaft erforderlich. Doch laut einer Quelle der DW, die über Kontakte in die Besatzungsbehörden von Donezk verfügt, ist eine Ummeldung in der Praxis ohne russischen Pass unmöglich.

Gleichzeitig hat Russland die Gültigkeit ukrainischer Dokumente über Immobilieneigentum bis zum 1. Juli 2026 begrenzt und die Verfahren erschwert: Während man früher über russische Konsulate im Ausland eine Vollmacht für eine andere Person ausstellen konnte, müssen die Eigentümer die Umschreibung nun persönlich am Standort der Immobilie erscheinen. Sie müssen also in das besetzte Gebiet reisen.

Besuche in den besetzten Gebieten gefährlich

Menschenrechtsaktivisten warnen Ukrainer jedoch vor Reisen in die russisch besetzten Gebiete. "Es bestehen große Risiken. Mit einem ukrainischen Pass kann man nur über den Grenzübergang am Moskauer Flughafen Scheremetjewo einreisen, wo russische Beamte eine sogenannte 'Filtration' durchführen. Denen kann etwas missfallen - das können Antworten oder irgendetwas im Smartphone sein. Das kann man nicht vorhersehen. Im besten Fall droht ein Einreiseverbot, im schlimmsten Fall eine Festnahme mit ungewissen Folgen", warnt Onysija Senjuk vom ukrainischen Menschenrechtszentrum ZMINA.

Diejenigen, die einreisen dürften, so die Aktivistin weiter, müssten einen russischen Pass beantragen, um ihre Immobilie neu registrieren zu können. "Auch das birgt Risiken, zum Beispiel die Verpflichtung, den obligatorischen Militärdienst in der russischen Armee abzuleisten", so Senjuk gegenüber der DW.

Anatolij Kolesnikow ist Anwalt bei der Stiftung "East SOS", die vor allem Hilfe für die Zivilbevölkerung im Osten der Ukraine leistet. Er betont, dass Kyjiw die Beantragung eines russischen Passes nicht als Kollaboration betrachtet, wenn sie zum Schutz von Leben und Eigentum sowie zur eigenen Sicherheit und der von Angehörigen erfolgt. Kolesnikow ist überzeugt, dass Russland mit der geforderten Registrierung von Eigentum ukrainische Staatsbürger zu russischen machen wolle. Außerdem ziele man darauf ab, gegenüber Russland illoyale Personen zu identifizieren, um deren Eigentum zu konfiszieren. Aus seiner Sicht ein klarer Verstoß gegen ukrainisches und internationales Recht.

Gibt es Chancen auf Entschädigung?

Andere Experten erklärten der DW, sie rieten Hausbesitzern in den besetzten Gebieten, sich beim Internationalen Schadensregister für die Ukraine zu melden, das der Europarat im Mai 2023 als ersten Schritt zur einem internationalen Entschädigungsmechanismus für Opfer der russischen Aggression eingerichtet hat. Es ist jedoch unklar, wann und in welcher Höhe Entschädigungen gezahlt werden können.

In der Ukraine gibt es inzwischen mehrere Entschädigungsprogramme für Besitzer von Immobilien in den besetzten Gebieten. Insbesondere das Programm "eWidnowlennja" sieht Zahlungen für beschädigten oder zerstörten Wohnraum vor. Darüber hinaus erhalten Binnenvertriebene, die an Kampfhandlungen beteiligt waren oder kriegsversehrt sind, eine separate Entschädigung von zwei Millionen Hrywnja (ca. 40.000 Euro). Sie erhalten diese Unterstützung auch, wenn ihre Immobilien in den vorübergehend besetzten Gebieten unbeschädigt geblieben sind.

Ljudmila aus der Region Saporischschja setzt nicht auf staatliche Unterstützung: "Ich habe nie Hilfe vom Staat erwartet. Ich arbeite einfach und verlasse mich auf meine eigenen Kräfte sowie auf meine Tochter, die mir immer hilft", sagt sie. Was sie verloren hat, will sie aber dennoch beim Internationalen Schadensregister melden.

Adaption aus dem Ukrainischen: Markian Ostaptschuk