“Se busca departamento”: cada vez más personas en Alemania se ven ante la dificultad de no encontrar un lugar adecuado y accesible para vivir. Especialmente en las grandes ciudades, el mercado está superado por la demanda. Las consecuencias: aumentos en los precios de los alquileres, y cada vez menos vivienda accesible.

Según estudios del Instituto Alemán de Economía (IW), de Colonia, fueron construidas cerca de 283.000 nuevas viviendas en los últimos tres años. Esa cifra solo cubre la nueva demanda en un 80 por ciento. Si se aspira a cerrar la brecha entre la oferta y la demanda, en 2020 se deberían construir unas 340.000 nuevas viviendas. Eso es lo que exigen, sobre todo, las municipalidades, explica a DW Ralph Henger, autor de la investigación.

Falta de personal y de regulaciones

Los motivos para la falta de espacio habitable son diversas, dijo Tobias Just, director y coordinador académico de la International Real Estate Business School, de la Universidad de Ratisbona. “El factor más importante es el acceso a tierras para edificación”, explicó a DW. “Faltan simplemente terrenos edificables, y además los procesos de obtención de permisos todavía marchan con lentitud en varias ciudades de Alemania”, añadió. “No se puede construir tan rápido como sería necesario”, subrayó, por su parte, Ralph Henger. A eso se añade que allí donde se podría construir más viviendas, los ciudadanos protestan porque se edifica en lugares que son importantes para la calidad de vida en las ciudades, aclara. Otro problema es el costo de las construcciones, que aumentó en los últimos años, provocando que solo se construyan viviendas caras.

En las grandes ciudades alemanas y en las que hay una universidad, el problema es aún mayor. Muchas personas se mudan allí, y hay escasez de personal en las oficinas de permisos de construcción. Asimismo, las normas para la edificación son muy estrictas en Alemania, lo que frena el crecimiento. Las ciudades tienen que esforzarse por detener el incremento de los precios de los alquileres, advierten los autores del estudio del IW.

Por eso, lo más importante es ampliar y facilitar el acceso a los terrenos para la construcción, opina Tobias Just. “Eso también significa que debemos ampliar las ciudades. No es posible crear cada año 300.000 nuevas viviendas en las estructuras ya existentes”. Según él, lo que se debería hacer es fomentar el crecimiento de las ciudades hacia zonas periféricas, trasladando allí oficinas estatales y ampliando las redes de transporte público.

Auge de construcciones en el campo

El estudio del IW contrasta la falta de viviendas en las ciudades con lo que sucede en los pueblos de las afueras: un aumento de las construcciones, en muchos distritos y ciudades cuya infraestructura no es sólida. En 69 de los 401 distritos alemanes, de los cuales 294 son rurales (Landkreise), se construyó en los últimos dos años un 50 por ciento más de viviendas de lo que, según el modelo del IW, sería necesario. La consecuencia: departamentos y casas vacías.

El problema continuará siendo grave en las ciudades también en el futuro. Los precios de los alquileres seguirán aumentando, pronostica Just, si bien no tanto como en los últimos dos años, ya que, entretanto, se han construido más viviendas que hace algunos años. Y la llegada de nuevos inquilinos ha mermado. “Los precios de viviendas para la venta aumentarán probablemente más que los alquileres, ya que los inversores de algunas instituciones no tienen más alternativa que colocar su dinero en inmuebles”, señala el experto. Debido a la disminución de los réditos de otras formas de inversión, se lanzan literalmente sobre los inmuebles. 

Al menos hay una buena noticia: en perspectiva, el problema de la escasez de vivienda en Alemania podría aliviarse un poco. Según el estudio del IW, la demanda de lugares para vivir se reducirá hasta 2025 a cerca de 260.000 viviendas por año, y hasta 2030, a unas 246.000 viviendas. La razón es la disminución de la inmigración, que no permanecería para siempre a un nivel de más de 400.000 personas por año. Hasta ese momento, sin embargo, seguirán aumentando los anuncios de gente que busca un lugar donde vivir en Alemania.

(cp/ers)

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