El mercado inmobiliario español está experimentando un importante auge. Según el Índice de Precios de la Vivienda del Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda subió una media del 9 por ciento en los nueve primeros meses del 2024.

Este crecimiento constante marca una década de recuperación tras el colapso bancario e inmobiliario producido por la crisis financiera de 2008-2009. Tras años de excesos en el sector de la construcción y de especulación inmobiliaria, España se vio obligada a solicitar un rescate de 100.000 millones de euros a la Unión Europea para estabilizar su sector bancario.

Fuerte carga política

La actual subida de los precios de las casas y de los alquileres ha reavivado la preocupación por el acceso a viviendas asequibles. Un informe del mes de julio de 2024 publicado por la plataforma inmobiliaria Idealista reveló que los alquileres en Madrid y Barcelona se dispararon casi un 18 por ciento interanual. La cuestión ha adquirido una fuerte carga política, desencadenando protestas masivas en las principales ciudades españolas.

En respuesta, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha propuesto una medida controvertida: gravar con un impuesto del 100 por cien la compra de viviendas por parte de ciudadanos extracomunitarios. Sánchez argumenta que esta política frenará la especulación en el mercado inmobiliario. Los críticos, por su parte, ponen en duda que la medida vaya a solucionar la escasez de vivienda en España o favorezca su acceso a la población local.

¿Dónde están los especuladores?

"No hay especuladores en el mercado inmobiliario español", dice a DW Mark Stücklin, que dirige el sitio web Spanish Property Insight. "No se puede ganar dinero con la propiedad en España".

Stücklin cita los elevados costes de transacción, que incluyen impuestos de entre el  6 y el 10 por ciento sobre las compras y de hasta el 26 por ciento sobre las plusvalías al vender. A ello hay que agregar la burocracia y otros obstáculos a los que se enfrentan los compradores de propiedades.

Compradores extranjeros y precio de la vivienda

Según un informe publicado esta semana por Caixa Bank, desde la pandemia, la demanda de propiedades españolas por parte de extranjeros ha crecido de forma acusada. Más del 18 por ciento de las viviendas vendidas en los 12 meses hasta el tercer trimestre de 2024 fueron compradas por extranjeros, un total de 125.857 propiedades.

"No cabe duda de que la demanda extranjera es un pilar fundamental para explicar la fortaleza de la demanda de vivienda", afirma la economista jefe de Caixa Bank, Judit Montoroil Garriga. "Gran parte de esta demanda procede de extranjeros que residen en España, un colectivo que ha ido en aumento en los últimos años, con la afluencia de inmigrantes a nuestro país". 

Montoroil Garriga señala que los extranjeros no residentes -encabezados por británicos, alemanes, holandeses, belgas y franceses- tienden a comprar viviendas vacacionales en zonas turísticas del litoral mediterráneo y en las islas Canarias o Baleares. En cambio, los extranjeros residentes compran principalmente en zonas urbanas.

Alquileres turísticos y el ejemplo de otros países

Los alquileres también se han visto impulsados por los contratos de corta duración, a través de plataformas de alquiler de viviendas como Airbnb, que se ofrecen principalmente a turistas (en 2024 pasaron por España 94 millones de turistas, una cifra récord). Varias regiones han tomado medidas drásticas contra este tipo de alquileres de corta duración.

Hasta ahora, que se sepa, Sri Lanka ha sido el único país en introducir un impuesto del 100 por cien sobre la propiedad inmobiliaria extranjera. La medida acabó con el interés extranjero por la isla del océano Índico y fue derogada hace una década.

Otros países han impuesto medidas menos punitivas. Singapur, por ejemplo, cobra a los compradores extranjeros un impuesto del 15 por ciento, que el año pasado se incrementó hasta el 60 por ciento para algunos tipos de propiedad. Actualmente, es la tasa más elevada del mundo sobre la propiedad extranjera.

Hong Kong tiene un impuesto del 15 por ciento a los compradores extranjeros, mientras que dos provincias canadienses cobran un impuesto que oscila entre el 20 y el 25 por ciento a los no residentes que adquieran propiedades residenciales.

Suiza impone cuotas anuales sobre el número de viviendas que pueden venderse a extranjeros no residentes. En Dinamarca, antes de comprar, los extranjeros necesitan la aprobación del Gobierno, que suele concederse solo para residencias principales o propiedades con fines empresariales.

Kate Everett-Allen, de la consultora inmobiliaria Knight Frank, con sede en Londres, dice a DW que "los días en que se ganaba dinero rápido con la compra especulativa de propiedades han pasado a la historia debido a las normativas y restricciones vigentes en muchos de estos mercados".

(ms/cp)