El sector inmobiliario comercial lleva años enfrentado a transformaciones: primero el auge del comercio electrónico, luego la expansión del teletrabajo. Ahora enfrenta lo que podría ser su mayor sacudida hasta el momento: la inteligencia artificial (IA).

A primera vista, puede parecer un sector a salvo de la disrupción tecnológica. ¿Qué hay más "real" que los ladrillos y el cemento? Sin embargo, a las grandes empresas de servicios inmobiliarios les cuesta cada vez más justificar ante sus clientes por qué necesitan tantos profesionales humanos –ya sean agentes que negocian contratos de alquiler o gestores que orientan decisiones de inversión– para hacer un trabajo que la IA promete realizar de forma más rápida y barata. 

El mes pasado, las acciones de varias de estas compañías se desplomaron en una ola de ventas impulsada por el temor a que la IA arrase con los llamados sectores del conocimiento.

Empresas como CBRE, Jones Lang LaSalle y Cushman & Wakefield perdieron miles de millones en valor de mercado en apenas dos días a mediados de febrero, y sus cotizaciones no se han recuperado desde entonces.

Según Joe Dickstein, analista de renta variable de Jefferies, el pánico no responde al temor de que los inmuebles pierdan valor porque la IA reduzca la demanda de oficinas, sino a algo más directo: que los propios asesores e intermediarios inmobiliarios sean sustituidos por modelos de IA. 

"El temor es que estos negocios intermediarios, que requieren mucha mano de obra, estén abocados a una disrupción", declaró Dickstein a DW. "Puede haber un impacto secundario si los trabajadores de oficina se ven afectados, pero la principal preocupación es la viabilidad de los negocios de asesoramiento".

¿Invertir de forma más inteligente?

Durante su estancia en la Universidad de Harvard en 2019, Francis Huang inspirado por un artículo de investigación que escribió sobre sistemas autónomos de análisis de capital de riesgo, pensó cómo desarrollar un modelo de IA que pudiera tomar mejores decisiones de inversión que los humanos.

"La pregunta era: ¿cómo podemos usar la tecnología para aumentar la eficiencia; o, dicho de otro modo, reducir las comisiones?", explicó a DW.

Junto a Simon Mendelsohn, convirtió esa intuición académica en Apers AI, una empresa que aplica IA a las decisiones de inversión en el sector inmobiliario institucional y comercial. El problema que busca resolver es de escala: un gran inversor que quiere cerrar 100 buenas operaciones necesita analizar hasta 10.000 opciones antes de decidir. Esta tarea era responsabilidad de agentes y gestores; ahora, según Huang, la IA lo resuelve en una fracción del tiempo requerido anteriormente.

"Lo que vemos hoy en día es que la IA está automatizando más del 90 % de estas decisiones", afirmó. "Es, en esencia, su comité de inversiones".

Otras repercusiones

Los expertos advierten que sería demasiado simplista imaginar que la IA reemplazará a los proveedores de servicios inmobiliarios existentes. 

"Los datos sugieren que el sector lo está pensando principalmente como una oportunidad, aunque la amenaza es real para quienes se mueven con demasiada lentitud", declaró a DW Yuehan Wang, directora de investigación global de tecnologías inmobiliarias en Jones Lang LaSalle.

Para Wang, el riesgo no proviene de la IA en sí, sino de no adoptarla a tiempo. "Los inversores no están tratando la IA como una necesidad defensiva, sino como un arma competitiva", señaló, citando aplicaciones como el análisis de tendencias de mercado, la modelización de riesgos y la valoración automatizada de activos.

Pero el impacto de la IA en el sector va más allá de las decisiones de inversión.

Por un lado, la explosiva demanda de potencia de cálculo ha disparado la construcción de centros de datos, generando una nueva categoría de inmueble comercial.  Por otro, las propias empresas de IA se han convertido en inquilinas voraces: representaron alrededor del 20 % de los alquileres de oficinas en Estados Unidos durante el primer semestre de 2025, el doble que en 2022, revirtiendo las tendencias de desocupación en ciudades como Nueva York y San Francisco. Wang lo describe como "una fuerza contraria visible y cuantificable" frente a fenómenos como el teletrabajo.

Conexión humana

Para Huang, el auge de la IA en los servicios inmobiliarios no implica una "sustitución" de los modelos existentes, sino una "mejora" que simplemente asigna el capital de forma más eficiente. Y descarta que la automatización conduzca inevitablemente a menos empleos, menos oficinas y menos demanda inmobiliaria. 

"El valor de los inmuebles proviene del mejor y más alto uso del suelo", señaló, añadiendo que, a medida que cambian las necesidades, la demanda se adapta. Como ejemplo, citó Kendall Square, en Cambridge, Massachusetts, un antiguo distrito industrial que hoy alberga instalaciones del MIT y decenas de empresas farmacéuticas y biotecnológicas.

Wang, por su parte, advierte que apenas estamos al inicio del ciclo de transformación. Solo tras un periodo de rediseño de flujos de trabajo y disrupción de modelos de negocio quedará claro el alcance del "cambio de paradigma" que se avecina, afirma.

Aun así, hay un consenso creciente de que, sea cual sea ese cambio, el factor humano seguirá siendo central en el sector. "El pánico no está justificado", zanjó Dickstein. "Estas empresas poseen datos propios a los que no tiene acceso ningún competidor de IA que llegue al mercado. Se trata de un negocio profundamente interpersonal, y no esperamos que eso cambie de forma significativa en la era de la IA".  (few/chp)