Stan za najam s tri ili četiri sobe u Berlinu? Nema problema za one s vrhunskim zaradama. U svibnju 2026. na velikom portalu za iznajmljivanje traži se oko 4.000 eura mjesečno, uključujući grijanje i ostale troškove, za nešto više od 100 četvornih metara. Najniža ponuda: nešto manje od 1.000 eura najamnine za 80 četvornih metara. Međutim, stan je u lošem stanju i zahtijeva temeljitu obnovu te se nalazi na rubu grada.

Pronaći lijep stan po pristupačnoj cijeni za osobu s prosječnim primanjima na dobroj lokaciji uvelikim je dijelovima Njemačke gotovo nemoguće. Posebno je to teško u gradovima i aglomeracijama ili u gospodarski snažnim ruralnim regijama. Diljem zemlje nedostaje oko 1,4 milijuna stanova, gotovo isključivo u nižem i srednjem cjenovnom segmentu. Ograničena ponuda i velika potražnja tjeraju cijene prema gore.

Njemačka je zemlja podstanara

U 2025. godini u Njemačkoj je živjelo oko 83,5 milijuna ljudi. Od 1990. taj se broj povećao za 3,7 milijuna, a rast je gotovo isključivo rezultat doseljavanja. Istovremeno je porastao broj jednočlanih kućanstava. Stambena ponuda nije pratila ovaj razvoj.

Više od polovice stanovništva u Njemačkoj živi u najmu. Zakon relativno dobro štiti postojeće ugovore. Drugačija je situacija s novim iznajmljivanjima. Prema aktualnom godišnjem izvješću Stručnog vijeća za integraciju i migraciju (SVR), osobe s migrantskim podrijetlom pri tome su natprosječno često u nepovoljnom položaju.

Vijeće, koje čini devet znanstvenika i znanstvenica, ove se godine bavilo temom „Prostor za razvoj: stanovanje i sudjelovanje u imigracijskom društvu".

Manje stambene površine, veći izdaci za najam

Podaci koje je Stručno vijeće analiziralo pokazuju jasne razlike između osoba s migracijskim podrijetlom i bez njega, objasnio je predsjednik SVR-a Winfried Kluth, istraživač migracija i profesor javnog prava na Sveučilištu Halle-Wittenberg, prilikom predstavljanja izvješća u Berlinu.

Doseljenici u prosjeku žive na manjoj stambenoj površini, češće u prenapučenim stanovima i znatno rjeđe u vlastitom vlasništvu. Dok više od polovice osoba bez migracijskog podrijetla živi u vlastitim nekretninama, to vrijedi za manje od trećine osoba s doseljeničkim podrijetlom. Istovremeno moraju odvajati i veći dio prihoda za najam.

Rasizam i diskriminacija pri traženju stana

Uzroci su prije svega niži prihodi i veća kućanstva. Tome se dodaju prepreke specifične za migrante: nesiguran status boravka, nedostatak mreža poznanstava ili jezične barijere dodatno otežavaju pristup stanovima. Posebno izbjeglice useljuju u socijalno ugrožene četvrti jer je tamo dostupan jeftiniji stambeni prostor.

Istovremeno, brojnim tražiteljima azila kojima je priznat status nedostaju alternative pa ostaju u državnim smještajnim objektima, iako bi zapravo smjeli otići. I diskriminacija igra ulogu u tome što su osobe s migracijskim podrijetlom u nepovoljnom položaju na tržištu stanovanja, rekla je zamjenica predsjednika SVR-a Birgit Glorius.

Savezni vrhovni sud odlučio je početkom 2026. da tužiteljica koja je tražila stan i bila diskriminirana zbog pakistanskog imena od strane posrednika dobije odštetu od 3.000 eura. Ova žena rođena u Njemačkoj  nije dobila termin za razgledanje stana. Kako bi dokazala diskriminaciju, posrednika je ponovno kontaktirala navodeći njemačko ime te je tada dobila termine.

Migranti su češće beskućnici

Kako bi se suprotstavilo diskriminaciji pri traženju stana, Stručno vijeće predlaže da se prva runda prijava odvija anonimno. To je u pravilu zahtjev za termin razgledanja.

U danim okolnostima sve više ljudi uopće ne može pronaći stan. Prema Stručnom vijeću, to nerazmjerno često pogađa osobe bez njemačkog državljanstva. U 2024. godini oko 532.000 osoba bilo je bez doma, više nego dvostruko više nego dvije godine ranije. Od registriranih beskućnika, 86 posto nije imalo njemačku putovnicu.

Prostorna koncentracija doseljenika i njihovih potomaka u određenim gradskim četvrtima u Njemačkoj je manje izražena u usporedbi s drugim zemljama, navodi se u izvješću. „No povećala se socijalna segregacija, odnosno prostorna koncentracija osoba određenih materijalnih slojeva", rekao je predsjednik SVR-a Kluth.

„Bogati i siromašni teže tome da žive odvojeno jedni od drugih." Siromaštvo i doseljavanje sve se više isprepliću, rekao je Kluth. To ima ne samo društvene, nego i gospodarske posljedice. U gospodarski snažnim regijama ima radnih mjesta, ali često nema pristupačnog stambenog prostora. U strukturno slabim regijama pak stanovanje je jeftinije, ali nedostaju radna mjesta i mogućnosti usavršavanja.

Ta diskrepancija djeluje kao blokada: ljudi se ne mogu preseliti tamo gdje nalaze posao, a poslodavci ne mogu naći stručnjake jer ovi ne mogu naći stan. „Strani stručnjaci sami navode potporu pri traženju stana kao akutnu potrebu", rekao je Kluth.

Gradovi kao žarišta

Doseljavanje se snažno koncentrira u gradovima. Gotovo 60 posto osoba s migracijskim podrijetlom živi u urbanim sredinama; u velikim gradovima njihov udio u stanovništvu prelazi 40 posto. Kada se u ugroženim gradskim četvrtima siromaštvo i doseljavanje preklapaju, to može dovesti do društvenih napetosti, ali prema Stručnom vijeću to nije neizbježno. Jer četvrti s visokim udjelom migranata nisu same po sebi zapreka integraciji.

Odlučujući su infrastruktura, obrazovne mogućnosti i socijalne mreže. No tu često ima nedostaka, s ozbiljnim posljedicama posebno za mlade ljude. Upravo u obrazovnom sustavu vidljiv je utjecaj mjesta stanovanja. Djeca i mladi s migracijskim podrijetlom znatno češće pohađaju škole u kojima su međusobno izolirani i koje su često lošije opremljene. To dodatno narušava obrazovne mogućnosti.

U izvješću znanstvenici preporučuju povećanje stambenog fonda, posebno u sektoru socijalnog stanovanja. Četvrtima s posebnim potrebama za potporom treba ciljano pružiti podršku, primjerice boljom opremljenošću dječjih vrtića, škola i socijalnih ustanova.

I poslodavci su pozvani na odgovornost: mogli bi igrati aktivniju ulogu u osiguravanju stambenog prostora za stranu stručnu radnu snagu, primjerice suradnjom sa stambenim tvrtkama ili sudjelovanjem u stambenim projektima.