Sedam milijuna stanovnika na svega 1.104 kvadratna kilometra – gustoća naseljenosti Hong Konga veća je od one u najvećim svjetskim metropolama poput Tokija, Londona i New Yorka. Iz te činjenice proizlazi i neslavna titula koju nosi Hong Kong je najskuplji grad za stanovanje na svijetu. Tako je bar izračunao internetski portal Demographia koji svake godine uspoređuje prosječne prihode i cijene stambenog prostora u stotinama gradova u devet zemalja.

Nema planiranja

Mogao bi se navesti niz razloga zašto je tako nepovoljno stanovati u Hong Kongu, ali se na kraju uvijek dođe do dva razloga koji se svode na zakon ponude i potražnje. Prvo, sve je više stanovnika; drugo, ne postoji dovoljno stambenog prostora, a posebno manjka socijalne gradnje. Mnogi tvrde da je nevolja i u maloj površini. Drugi kažu da je problem više u lošem planiranju gradskih vlasti koje su vlasnici većine zemljišta.

Među ovim drugima je Jip Nai Ming, hongkonški profesor politike stanovanja i urbanih studija. „Nedostatak planiranja je uopće i doveo do ove situacije“, kaže Jip. Navodi da su potrebne godine ili čak desetljeća da se osigura, isplanira i pripremi zemljište na kojem bi se gradila stambena naselja, ali da je vlada Hong Konga zapostavila planiranje tijekom azijske financijske krize sredinom devedesetih.

K tomu je hongkonška samouprava praktično jedini vlasnik zemljišta i zarađuje tako što to zemljište daje u zakup. Za gradsku blagajnu je to prilika za odličnu zaradu, ali visoke cijene zakupa zemljišta dovele su do situacije da tek nekoliko krupnih investitora uzima zemlju s namjerom da na njoj gradi stanove. „Nekoliko velikih poduzetnika dominira na tržištu nekretnina i ima tu moć da povuče neprodane stanove s tržišta kada cijene padnu. Zato cijene stanova lako skaču, ali teško padaju“, kaže Jip za DW.

Parking za kapital

Slično na stvari gleda i Ray Forrest, profesor urbanih studija na Gradskom sveučilištu Hong Konga. Tvrdi da se u ovoj financijskoj metropoli na umjetni način ograničava broj povoljnih stanova koji su u opticaju. Umjesto toga, radije se grade luksuzni apartmani i trgovački centri. A tu su i špekulanti. „U Hong Kongu banke i privatni investitori parkiraju svoj višak vrijednosti u nekretnine, baš kao što se radi u Londonu ili Vancouveru. U ovim gradovima je tržište nekretnina baš poput tržišta umjetnina ili rijetkih vina – dobra investicijska prilika za bogataše“, kaže Forrest.

No za razliku od Londona ili Vancouvera, u Hong Kongu postoji još nešto – posljednjih godina sve je više financijski jakih ulagača iz središnje Kine koji žele posjedovati i nekretninu u i najnaprednijem dijelu zemlje. Tom razvoju pogoduje i jačanje kineskog juana u odnosu na hongkonški dolar. „Jak juan čini da su cijene nekretnina u Hong Kongu postale relativno jeftine za Kineze iz središnjeg dijela zemlje“, kaže Edward Jiu s Kineskog sveučilišta u Hong Kongu. Dodaje da življa privredna aktivnost između grada i ostatka Kine također tjera cijene na gore jer mnogo više ljudi dolazi živjeti i raditi u Hong Kong.

To je, dakle, dijagnoza za tržište nekretnina u Hong Kongu. Gospodarske i društvene posljedice su pogubne. Visoke cijene su primorale mnoge obitelji s niskim prihodima da se okrenu praksi takozvanih podijeljenih stanova. Stan se tako podijeli na dvije ili više neovisnih stambenih jedinica. Prema istraživanju Kineskog sveučilišta Hong Kong, u takvim podijeljenim stanovima vladaju skučeni uvjeti – po osobi ostaje tek 4,5 kvadratna metra prostora. Čak i za takve stanove stanari daju 40 posto svog prihoda. Podijeljene stambene jedinice često su opasne jer ne odgovaraju ni najnužnijim sigurnosnim propisima.

Socijalni jaz

Sve skuplje stanovanje utječe i odluke mladih da stupe u brak i odluče se za potomstvo. „Mladi jednostavno ne mogu kupiti stan. Mnogi od njih pokušavaju iznajmiti stan preko javnih natječaja, ali tamo su liste čekanja preduge. Zato oni moraju odložiti odluku o braku ili dobivanju djeteta“, kaže profesor Jip.

Edward Jiu ističe kako je eksplozija stanarina produbila jaz između bogatih i siromašnih u Hong Kongu. „Dok oni koji posjeduju stanove zarađuju bogatstvo, podstanari pate pod visokim stanarinama“, kaže Jiu. Dodaje da se na ovaj način bogatstvo i generacijski čuva u određenim obiteljima. „Kada su cijene nekretnina ekstremno visoke, onda većina kupaca ide na dugo razdoblje isplate i jamči hipotekom. Neki roditelji mogu financijski podržati svoju djecu. Takva djeca onda postaju vlasnici stanova i bogate se kada cijene dodatno skoče. Dakle, bogati roditelji će imati i bogatu djecu.“

Cijene utječu i na stil života. Studija koju su zajednički proveli naši sugovornici Jip i Forrest među 2.000 Hongkonžana staroste dobi od 18 do 35 godina, pokazala je da više od 80 posto njih živi s roditeljima ili rođacima. Uvjerljivo najvažniji razlog za to je što nemaju dovoljno sredstava kako bi se osamostalili. „Problem stanovanja produbljuje frustracije koje ionako postoje kod mladih“, navodi Jip. Dodaje kako raste i pritisak na vlasti da se pozabavi ovom tematikom. Ako to ne uradi, ocjenjuje ovaj profesor, socijalni i politički nemiri će se dodatno zaoštriti.