Agen properti Juan Sanchez (nama samaran) membuka pintu kaca tebal berwarna putih susu yang mengarah ke sebuah apartemen. Apartemen ini dulunya adalah sebuah toko. Jika orang datang dari arah jalanan, maka bisa langsung melangkah ke dalam dapur.

Langit-langitnya tinggi, "Di sini Anda bisa memasang langit-langit tambahan," ujar Sanchez. Dua kamar tidur yang terpampang dalam iklan, ternyata terletak di ruang bawah tanah. Salah satu kamar berukuran kecil itu bahkan tak memiliki jendela sama sekali.

"Seluruh unit ini, dengan mudah bisa disewakan kepada mahasiswa seharga seribu tiga ratus euro," ujar sang makelar dengan nada santai. Namun ada satu kelemahan: "Ruang bawah itu secara resmi tercatat hanya sebagai gudang dalam sertifikat rumah ini, kami tak mendapat izin untuk itu, tapi tidak jadi masalah untuk disewakan," demikian ia meyakinkan.

Lebih dari 300 ribu euro adalah harga jual yang dipatok untuk "apartemen" seluas 55 meter persegi ini, yang terletak di kawasan kelas menengah yang strategis di ibu kota Madrid.

Naiknya harga sewa rumah

Kenaikan harga sewa rumah kali ini bukanlah seperti tahun 2005, yang digerakkan oleh suku bunga kredit yang rendah. Biang keladinya kali ini adalah  investor asing berkocek tebal. Mereka  ingin menanam modal di pasar properti yang telah lama menguntungkan dan aman di Spanyol, serta di sektor pariwisata yang sedang berkembang pesat.

Pasokan rumah di Spanyol jauh lebih sedikit daripada permintaan, demikian keterangan Bank BBVA. Akibatnya, banyak warga Spanyol kesulitan membayar sewa, sementara banyak hunian disewakan terbatas waktunya kepada turis internasional dan mahasiswa.

Di berbagai kota seperti Kepulauan Canaria, Barcelona, maupun Madrid, warga turun ke jalan memprotes krisis perumahan dan dominasi orang asing yang semakin terasa.

Krisis perumahan di Spanyol ternyata juga dipicu oleh ulah penduduk lokal sendiri

Kini, perusahaan seperti habitacion.com bahkan menjual kamar-kamar untuk tempat tinggal. Bagi organisasi penyewa dari kalangan kiri, Sindicatos de Inquilinas, semua ini adalah akibat ulah spekulan liar, terutama yang dilakukan oleh investor asing dan dana investasi.

Mereka memperkirakan, terdapat lebih dari empat juta rumah kosong dan 400 ribu rumah liburan di negara berpenduduk 46 juta ini.

Pasokan rumah yang semakin menipis diperparah oleh kebiasaan penduduk lokal. Lebih dari 2,5 juta unit rumah di Spanyol hanya digunakan sesekali, demikian menurut institusi statistik INE. Bisa diduga sebagian besar adalah rumah kedua atau ketiga milik keluarga Spanyol, yang digunakan untuk liburan, tetapi enggan disewakan kepada pihak lain.

Sebaliknya, investor pribadi dan hedge fund justru lebih berani untuk menyewakan, apalagi kontrak sewa jangka pendek makin diminati. Secara sederhana, hedge fund merupakan: Perusahaan investasi swasta yang mengelola dana besar dari investor kaya atau institusi. Mereka menggunakan strategi investasi yang agresif dan beragam, termasuk spekulasi, untuk mendapatkan keuntungan tinggi.

Jika tidak termasuk rumah yang disewakan untuk turis, di kuartal pertama tahun 2025, rumah yang disewakan dengan kontrak jangka pendek mencapai 14 persen dari seluruh pasar sewa — naik 25 persen dibandingkan tahun sebelumnya, demikian menurut situs properti Spanyol, Idealista.

Kota-kota seperti Bilbao mengalami lonjakan terbesar dalam penawaran rumah sewa jangka pendek sebesar 36 persen, diikuti Alicante (33 persen), Barcelona (29 persen), dan Madrid (23 persen), catat Idealista.

Menteri Perumahan dan Perencanaan Kota Spanyol, Isabel Rodríguez, telah memberi sinyal tegas pada Mei lalu: Ia meminta platform Airbnb untuk menghapus hampir 66 ribu penawaran properti tanpa izin, demikian diberitakan koran El País.

Menurut inisiatif hukum Rodríguez, siapa pun yang berlibur di Spanyol harus membayar pajak pertambahan nilai 21 persen saat menyewa apartemen — dua kali lipat dari pajak kamar hotel. Sindicatos de Inquilinas menilai aturan itu pun belum cukup.

Apakah ini gelembung berbahaya dengan dampak sosial yang serius?

Seperti sebelum krisis keuangan, pasar properti Spanyol kembali memanas dengan risiko tinggi. Pada tahun 2014, rata-rata harga rumah sekitar 138 ribu euro, namun menurut MD Capital, pada 2024 nilainya melonjak menjadi 178.700 euro. Di wilayah Balearik, harganya bahkan lebih dari dua kali lipat.

"Hal ini tak pelak memicu protes dari penduduk lokal," tandas pengacara properti Tim Wirth yang berkantor di Palma kepada DW. Ia meyakini bahwa penyewaan rumah harus dibuat lebih menarik, dengan jaminan hukum dan pajak yang melindungi kedua pihak.

Namun ia juga mengakui masalah sosial yang mendalam dalam situasi ini. Sementara harga properti Spanyol naik antara 29 sampai 34 persen selama satu dekade terakhir, rata-rata gaji hanya meningkat sedikit di atas 23 persen. Inilah jurang yang mempersulit akses warga pada tempat tinggal, ungkap MD Capital.

Berbeda dengan Paris atau London, pekerja di Spanyol tak menerima tunjangan tambahan saat harga rumah meroket. Menurut laporan Datosmacros, rata-rata gaji bruto di Spanyol pada 2024 adalah 2.642 euro per bulan, Namun, sebuah apartemen rata-rata seluas 80 meter persegi menelan biaya sewa sekitar 1.100 euro per bulan, demikian  menurut portal properti Fotocasa.

Di kota-kota besar seperti Madrid dan Barcelona, harga sewa rata-rata apartemen sudah mencapai 1.400 hingga 1.500 euro.

Kehadiran wisatawan internasional mencapai sekitar 90 juta per tahun. Belum lagi banyak nomaden digital yang bermukim sementara di Kepulauan Canaria dan Barcelona. Ditambah banyaknya mahasiswa internasional di Madrid, plus investor Amerika Latin kaya raya yang membanjiri pasar. Hal-hal inilah yang menimbulkan perlawanan di kalangan warga lokal yang selama ini ramah pada pendatang asing.

Pada tahun ajaran 2024-2025, menurut portal sewa jangka pendek Spotahome, lebih dari 118 ribu mahasiswa dan dosen dari program Erasmus+ datang ke Spanyol. Ditambah lagi banyak mahasiswa internasional dari seluruh dunia yang menuntut ilmu di hampir 90 universitas dan puluhan sekolah bisnis di negeri ini.

Di Spanyol tidak ada asrama mahasiswa ala Jerman, juga tidak ada bantuan pinjaman buat mahasiswa.  Inilah salah satu alasannya mengapa orang Spanyol rata-rata meninggalkan rumah orang tua setelah usia 30-an (Data tahun 2023 dari Eurostat). Sementara di Jerman, rata-rata usia mandiri dan mencari rumah sendiri dilakukan kaum muda pada usia sekitar 24 tahun.

Dalam hal perumahan sosial, Spanyol tertinggal jauh di Eropa. Tahun lalu hanya dibangun 14.371 unit rumah sosial secara resmi. Kementerian Perumahan Spanyol mencatat, antara 2007 dan 2021, anggaran untuk perumahan sosial hanya 34 euro per penduduk — jauh di bawah rata-rata Uni Eropa sebesar 160 euro, lapor portal berita Infobae.com.

Kelompok lobi penyewa Sindicatos de Inquilinas mengancam akan menggelar protes keras jika pemerintah tidak segera bertindak: "Kami akan dengan suara lantang merebut kembali properti yang kosong atau disewakan untuk turis," tegas mereka kepada DW.

Artikel ini pertama kali terbit dalam bahasa Jerman

Diadaptasi oleh Ayu Purwaningsih

Editor:  Agus Setiawan