На жителите на Келн им е добро. Споменикот на градот, катедралата, е толку висока, што може да се види и од подалечните и со тоа поевтини населби на градот. Оној пак кој во Хамбург сака пред врата да го има Алстер, а во Минхен Англиската градина, мора да бркне длабоко во џебот. Имено, според една студија на Бундесбанката, целите на недвижнините во седумте најголеми германски градови во просек делумно се покачени за 20 отсто.

Ова, меѓу другото, се објаснува со тоа што економските перспективи се подобри од оние пред десет години, вели Херман Јозеф Ханзен, раководител на одделот за конјунктура и пораст на Бундесбанката. „Другата прчина е што имаме ниско ниво на каматите, достапноста до станбен простор е подобрена.“ Освен тоа, со оглед на новите економски и финансиски кризи има тенденција, капиталот да се вложува во наводоно сигурна форма, значи на пример недвижнини, вели експертот на Бундесбанката. И тоа ги покачува цените, оти побарувачката е поголема од понудата.

Меур на пазарот со недвижнини во Германија?

Со оглед на рапидно растечките цени на недвижностите некои набљудувачи се присетуваат на развојот во САД, Ирска, или Шпанија изминатите години. И таму на почетокот имаше наводен економски полет и со тоа поврзан бум на недвижностите. Но на крајот меурот пукна, а земјите се лизнаа на работ на платежна неспособност и го втурнаа светското стопанство во криза.

Од овој аспект, според гледиште на професороот Михаел Фојгтлендер од Институтот на германското стопанство, е добро што Бундесбакната го следи развојот. За Германија, меѓутоа, тој не гледа опасност од меур со недвижнини и тоа од повеќе причини, бидејќи не може да се споредува ситуацијата со онаа во кризните земји. „Во Шпанија, на пример, волуменот за кредитите за купување куќи се удвои или трипати се зголеми во рок од неколку години, во Германија кредитниот волумен е релативно константен.“

Тоа што оние кои сакаа да купуваат, а поседуваа релативно малку капитал, добија големи кредити се сметаше дека е причинител на кризите во земјите како Ирска, Шпанија и САД. Купувачите мораа делумно да прикажат само десет проценти од цената на недвижнините. Исто толку драматични потоа беа последиците, кога пукна меурот, а со тоа и кредитите.

Тоа, уверен е Михаел Фојгтлендер, во Германија нема да се случи, бидејќи овде е неопходно да се поседува значително поголемо сопствено учество за да се добие кредит за недвижнини. Освен тоа, „шпекулациите се созадаваат најчесто тогаш, кога очекувањата се премногу оптимистички“. Кога инвеститорите шпекулираат само со тоа, објектите по неколку години повторно да ги продадат со голема добивка, тогаш се формираат меури. „Тоа во моментов не може да се види“, вели стручњакот.

Понуда и побарувачка

Фојгтлендер набљудува дека некои сопственици на недвижнини во моментов ги користат ниските камати, за брзо да ги вратат кредитите, додека други инвестираат особено многу пари, за да го заштитат својот капитал од евентуална нова криза. Истовремено може да се констатира пораст на кириите. За оние кои имаат помала платежна сила како пензионерите, невработените или студентите, тоа е тешко, но покажува дека пазарот е здрав.

Ваквата проценка ја споделува Херман-Јозеф Ханзен од Бундесбанката: „Цената како сигнал за недостиг функционира. Освен тоа покачувањето на цените се концентрира на големите градови, кои се поатрактивни“.

Експертите како Клаус Ј. Бекман, раководител на Германскиот институтот за урбанистика, дури бара особено омилените градови и местата каде има голема фреквенција на луѓе, да стават на располагање градежно земјиште во поголем опсег отколку досега. Тоа, на пример, би можело да биде земјиштето кое порано се користело од индустриските претпријатија или од железницата.

На забелешката од критичарите дека сега изградените станови наскоро нема да бидат потребни поради демографскиот развој, Бекман одговара: „Оваа аргументација е заснована на прв поглед. Но, тоа е спротивен развој - домаќинствата стануваат сѐ помали. Затоа ни се потребни повеќе станови за истиот број жители“.

Резултатите од извештајот на Бундесбанката не би требало да бидат повод за панична реакција, смета шефот на Германскиот институтот за урбанистика Бекман. Во ред е цените во изминатите години да се покачени за 5 до 10 проценти, но сепак претежно во големите градови како Келн, Хамбург, Минхен или Франкфурт. „Во градовите каде има намалување на населението, како во рурската област или на истокот на Германија, нема тензичност на пазарот, нема инвеститори, оти таму не добиваат многу. Таму едноставно тоа нема да се случи“.

Михаел Фојгтлендер од Институтот на германското стопаснтво укажува на тоа дека Бундесбанката за својата студија користела т.н. „економетричен сметачки модел“ за да го претстави развојот на пазарот со недвижнини. Со него може да се опфатат покачените цени и кирии, но тој има и слабост, а тоа е човечкиот фактор: „Се смени она што луѓето го преферираат, тие се подготвени повеќе да платат за место во центарот на градот. Фактор кој го поттикнува ова се покачените трошоци за мобилноста. Многумина не сакаат својот автомобил, и не сакаат многу да патуваат“.

Во основа за поздравување е кога што се‘ повеќе луѓе купуваат сопствен имот во градовите. Оти, освен осигурување на сопствениот имот, сопствениот стан има и ефект на врзување, оценува Клаус Ј. Бекман. Од друга страна, пак, се спречува мобилноста која ја бараат многумина работодавачи. Сѐ на сѐ, според мислењето на експерите, во наредните години ќе биде тешко да се најде станбен простор за пристојни пари во големите градови. Кој тоа не може да си го дозволи, ќе мора да се пресели во предградијата.