Mieszkanie do wynajęcia z trzema lub czterema pokojami w Berlinie? Dla najlepiej zarabiających to żaden problem. W maju 2026 roku na jednym z dużych portali z ogłoszeniami o wynajmie za nieco ponad 100 metrów kwadratowych żądano ponad 4000 euro miesięcznie, wliczając ogrzewanie i inne opłaty. Najniższa oferta: prawie 1000 euro czynszu za 80 metrów kwadratowych. Mieszkanie wymaga jednak gruntownego remontu i znajduje się na obrzeżach miasta.

Znalezienie ładnego i przystępnego cenowo mieszkania w dobrej lokalizacji dla osoby o przeciętnych dochodach jest w dużej części Niemiec praktycznie niemożliwe. Zwłaszcza w miastach i aglomeracjach, a także w silnych gospodarczo regionach wiejskich. W całym kraju brakuje około 1,4 miliona mieszkań – prawie wyłącznie w niższym i średnim segmencie cenowym. Niewielka podaż i duży popyt powodują wzrost cen.

Niemcy to kraj najemców

W 2025 roku w Niemczech mieszkało około 83,5 miliona ludzi. Od 1990 roku liczba ta wzrosła o 3,7 miliona, co było prawie wyłącznie rezultatem imigracji. Jednocześnie przybyło jednoosobowych gospodarstw domowych. Podaż mieszkań nie nadąża za tymi zmianami.

Ponad połowa ludności Niemiec mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. Prawo najmu stosunkowo dobrze chroni istniejące umowy. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku nowych umów najmu. Według najnowszej corocznej opinii Rady Ekspertów ds. Integracji i Migracji (SVR) osoby z pochodzeniem migracyjnym częściej są w niekorzystnej sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Dane przeanalizowane przez złożoną z dziewięciu naukowców Radę Ekspertów wykazały wyraźne różnice między osobami z pochodzeniem migracyjnym a osobami bez takiego pochodzenia – powiedział przewodniczący SVR Winfried Kluth, badacz migracji i profesor prawa publicznego na Uniwersytecie w Halle-Wittenbergu, podczas prezentacji raportu w Berlinie.

Imigranci mieszkali średnio na mniejszej powierzchni, częściej w przepełnionych mieszkaniach i znacznie rzadziej we własnych lokalach – mniej niż jedna trzecia z nich żyje we własnych mieszkaniach, podczas gdy w przypadku osób bez pochodzenia migracyjnego jest to ponad połowa. Jednocześnie muszą oni przeznaczać większą część swoich dochodów na czynsz.

Rasizm i dyskryminacja

Przyczyną tej sytuacji są przede wszystkim niższe dochody oraz liczniejsze gospodarstwa domowe. Do tego dochodzą bariery specyficzne dla migrantów: niepewny status pobytowy, brak sieci kontaktów czy bariery językowe dodatkowo utrudniają dostęp do mieszkań. Zwłaszcza uchodźcy trafiają do uboższych dzielnic, bo to tam łatwiej znaleźć tańsze lokum albo skorzystać z istniejących już sieci wsparcia.

Jednocześnie wielu azylantów z uznanym statusem pozostaje w państwowych ośrodkach zakwaterowania z braku alternatyw, mimo że w zasadzie mogliby się już wyprowadzić.

Według ekspertów na rynku mieszkaniowym ma także miejsce dyskryminacja. – Jak wykazały badania, ma to też podłoże rasistowskie – powiedziała wiceprzewodnicząca SVR Birgit Glorius.

Na początku 2026 roku niemiecki Federalny Trybunał Sprawiedliwości orzekł, że osoba szukająca mieszkania, która doświadczyła ze strony pośrednika dyskryminacji z powodu swojego pakistańskiego imienia, otrzyma odszkodowanie w wysokości 3000 euro. Ta urodzona w Niemczech kobieta początkowo nie otrzymała zaproszenia do obejrzenia mieszkania. Aby udowodnić, że doszło do dyskryminacji, ponownie skontaktowała się z pośrednikiem, podając niemiecko brzmiące imię, i wtedy otrzymała zaproszenia z dogodnymi terminami.

Migranci częściej są bezdomni

Aby przeciwdziałać dyskryminacji przy poszukiwaniu mieszkania, Rada Ekspertów proponuje, by pierwsza runda procesu aplikacyjnego przebiegała anonimowo. Zazwyczaj jest to prośba o termin oglądania mieszkania.

Coraz więcej osób w obecnych warunkach w ogóle nie jest w stanie znaleźć własnego lokum. Według Rady Ekspertów problem ten w ponadprzeciętnym stopniu dotyczy osób bez niemieckiego obywatelstwa. W 2024 roku około 532 tysiące osób było bez dachu nad głową – to ponad dwukrotnie więcej niż dwa lata wcześniej. Spośród osób bezdomnych, którym znaleziono zakwaterowanie, aż 86 procent nie posiadało niemieckiego paszportu.

W raporcie czytamy, że w porównaniu z innymi krajami w Niemczech koncentracja imigrantów i ich potomków w określonych dzielnicach jest mniej wyraźna niż w wielu innych krajach. – Wzrosła jednak segregacja społeczna, czyli skupianie się osób z określonych grup dochodowych w tych samych miejscach – mówi przewodniczący SVR Kluth.

– Biedni i bogaci mają tendencję do życia w swoich własnych środowiskach. Wiąże się to również ze wzmożoną imigracją do biedniejszych dzielnic lub gmin, ponieważ nowi imigranci są średnio w gorszej sytuacji ekonomicznej, zwłaszcza tuż po przyjeździe – dodał. Według Klutha ubóstwo i imigracja coraz bardziej się ze sobą przeplatają.

Zagraniczni fachowcy szukają mieszkań

Ma to nie tylko konsekwencje społeczne, ale też gospodarcze. W regionach o silnej gospodarce są co prawda miejsca pracy, ale często brakuje tam mieszkań w przystępnej cenie. Z kolei w regionach słabo rozwiniętych mieszkania są tańsze, ale brakuje miejsc pracy i możliwości zdobycia kwalifikacji.

Ta rozbieżność działa jak blokada: ludzie nie mogą przeprowadzić się tam, gdzie znajdą pracę, a pracodawcy nie mogą znaleźć wykwalifikowanych pracowników, bo ci nie mogą znaleźć mieszkania. – Sami wykwalifikowani pracownicy zza granicy wskazują obecnie pomoc w poszukiwaniu mieszkania jako pilną potrzebę – powiedział Kluth.

Imigracja koncentruje się głównie w miastach. Prawie 60 procent osób o pochodzeniu migracyjnym mieszka w obszarach miejskich; w dużych miastach stanowią one ponad 40 procent populacji. Gdy w ubogich dzielnicach ubóstwo i imigracja nakładają się na siebie, może to prowadzić do napięć społecznych, ale według Rady Ekspertów nie musi tak być. Dzielnice z dużym odsetkiem imigrantów nie są bowiem co do zasady przeszkodą w integracji.

Decydujące znaczenie mają infrastruktura, oferta edukacyjna i sieci społeczne. Często jednak brakuje właśnie tego, co ma poważne konsekwencje, zwłaszcza dla młodych ludzi. Wpływ miejsca zamieszkania widać szczególnie w systemie edukacji. Dzieci i młodzież z doświadczeniem migracyjnym znacznie częściej chodzą do szkół, w których są tylko wśród swoich i które często są gorzej wyposażone. To dodatkowo ogranicza ich szanse edukacyjne.

Co mogą zrobić politycy i pracodawcy?

W ekspertyzie naukowcy zalecają rozbudowę zasobów mieszkaniowych, zwłaszcza w zakresie budownictwa socjalnego. Dzielnice wymagające szczególnego wsparcia powinny być wzmacniane, na przykład poprzez lepsze wyposażenie przedszkoli, szkół i placówek socjalnych.

Obowiązek spoczywa też na pracodawcach: mogliby odgrywać bardziej aktywną rolę w pozyskiwaniu mieszkań dla wykwalifikowanych pracowników zza granicy, na przykład poprzez współpracę z firmami mieszkaniowymi lub udział w projektach mieszkaniowych.

Lubisz nasze artykuły? Zostań naszym fanem na facebooku! >>