Makler nieruchomości Juan Sanchez (nazwisko zmienione przez red.) otwiera drzwi z grubego mlecznego szkła do mieszkania, które kiedyś było sklepem i gdzie odwiedzający wchodzą z ulicy prosto do kuchni. Sufity są bardzo wysokie. – Można tu położyć sufit podwieszany” – mówi Sanchez. Dwie reklamowane sypialnie znajdują się w piwnicy. Jeden z małych pokoi nie ma nawet okna.

– Całość można z łatwością wynająć studentom za 1300 euro – mówi makler. Jak zaznacza, jest jednak pewien haczyk: „Przestrzeń na dole jest oficjalnie wpisana do księgi wieczystej tylko jako magazyn, więc nie dostaliśmy licencji, ale to nie jest problem przy wynajmowaniu”. To mieszkanie o powierzchni 55 metrów kwadratowych w centralnie położonej dzielnicy klasy średniej w Madrycie kosztowało podobno ponad 300 000 euro.

Jednak wysokie ceny nie są tym razem wynikiem niskiego oprocentowania kredytów, jak miało to miejsce w 2005 roku. Są one obecnie napędzane przez silnych finansowo inwestorów zagranicznych, którzy chcą inwestować w wysoce rentowny i bezpieczny rynek mieszkaniowy w Hiszpanii oraz w dynamicznie rozwijającą się branżę turystyczną. Według hiszpańskiego banku BBVA, podaż jest znacznie mniejsza niż popyt.

W rezultacie wielu Hiszpanów ma trudności z opłaceniem czynszu, a liczne nieruchomości są wynajmowane tymczasowo międzynarodowym turystom i studentom. W rezultacie mieszkańcy Wysp Kanaryjskich, Barcelony i Madrytu wielokrotnie wychodzą na ulice, aby protestować przeciwko niedoborowi mieszkań i napływowi obcokrajowców.

Niedobór mieszkań napędzany także przez miejscowych

Firmy takie jak habitacion.com oferują nawet pokoje na sprzedaż. Dla lewicowego lobby lokatorów Sindicatos de Inquilinas wszystko to ma związek z dziką spekulacją, zwłaszcza przez obcokrajowców i fundusze inwestycyjne. Szacuje się, że w kraju liczącym 46 milionów mieszkańców jest ponad 4 miliony pustych mieszkań i 400 000 domów wakacyjnych.

Niedobory mieszkań na rynku pogłębiane są także przez samych mieszkańców. Według hiszpańskiego instytutu statystycznego INE, w Hiszpanii jest ponad 2,5 miliona domów, które są użytkowane jedynie sporadycznie. Można założyć, że duża część z nich to drugie lub nawet trzecie domy hiszpańskich rodzin, które są również wykorzystywane do celów wakacyjnych, ale zazwyczaj nie są wynajmowane osobom trzecim.

Z drugiej strony prywatni inwestorzy oraz fundusze inwestycyjne mniej obawiają się wynajmu, i coraz bardziej popularne stają się wśród nich w szczególności umowy tymczasowe. Wyłączając wynajem turystom, mieszkania wynajmowane czasowo stanowiły 14 procent całego rynku w pierwszym kwartale 2025 r., co stanowi wzrost o 25 procent w porównaniu z rokiem poprzednim – jak podaje hiszpańska platforma nieruchomości Idealista.

Według Idealista, miasta takie jak Bilbao (36 proc.), Alicante (33 proc.), Barcelona (29 proc.) i Madryt (23 proc.) odnotowały największy wzrost tymczasowych ofert mieszkaniowych. Jednak hiszpańska minister ds. budownictwa mieszkaniowego i urbanistyki, Isabel Rodríguez, wysłała w maju sygnał: poinformowała platformę Airbnb, że będzie ona musiała usunąć prawie 66 000 ofert mieszkaniowych bez licencji, jak donosi gazeta El País.

W przyszłości, dzięki inicjatywie ustawodawczej minister, każda osoba spędzająca wakacje w Hiszpanii będzie musiała zapłacić 21 procent podatku VAT za wynajem mieszkania, czyli dwa razy więcej niż za pokój hotelowy. Lobby lokatorów Sindicatos de Inquilinas nie jest jednak zadowolone z tego rozwiązania.

Niebezpieczna bańka ze skutkami społecznymi

Podobnie jak przed kryzysem finansowym w 2008 roku, hiszpański rynek nieruchomości znów niebezpiecznie się rozgrzewa. Dom, który w 2014 roku kosztował średnio około 138 000 euro, w 2024 roku jest wart 178 700 euro, według MD Capital. W takich regionach jak Baleary cena ta nawet się więcej niż podwoiła. –To nieuchronnie prowadzi do protestów wśród miejscowej ludności – mówi w rozmowie z DW Tim Wirth, prawnik specjalizujący się w nieruchomościach. Uważa, że wynajem musi znów stać się bardziej atrakcyjny: „Pod względem podatkowym i prawnym zabezpieczony dla obu stron”.

Pracujący w Palmie Wirth dostrzega jednak poważne problemy społeczne obecnej sytuacji. Podczas gdy hiszpańskie ceny nieruchomości w ostatniej dekadzie wzrosły o 29 do 34 procent, średnie wynagrodzenie zwiększyło się tylko nieco ponad 23 procent. W ten sposób powstała luka, która – jak uważa MD Capital – utrudnia wielu Hiszpanom dostęp do mieszkań.

W przeciwieństwie do Paryża czy Londynu, w Hiszpanii pracownicy nie otrzymują dodatku do wynagrodzenia, gdy ceny mieszkań są szczególnie wysokie. Średnia pensja w Hiszpanii w 2024 roku wynosiła według portalu makroekonomicznego Datosmacro 2642 euro brutto miesięcznie. Tymczasem, według hiszpańskiego portalu nieruchomości Fotocasa, przeciętne mieszkanie o powierzchni 80 metrów kwadratowych kosztowałoby około 1100 euro miesięcznie. W takich miastach jak Madryt czy Barcelona średnia cena za takie mieszkanie wynosi już 1400-1500 euro.

Zbyt wielu międzynarodowych turystów, zbyt mało mieszkań socjalnych

To przede wszystkim około 90 milionów międzynarodowych turystów rocznie przyjeżdżających do Hiszpanii, cyfrowi nomadzi na Wyspach Kanaryjskich i w Barcelonie, międzynarodowi studenci w Madrycie oraz liczni inwestorzy z Ameryki Łacińskiej z dużym kapitałem, którzy zalewają hiszpański rynek i tym samym wywołują coraz większy opór zazwyczaj bardzo przyjaznych obcokrajowcom Hiszpanów.

Według platformy internetowej Spotahome specjalizującej się w wynajmach krótko- i średnioterminowych w roku akademickim 2024–2025 do Hiszpanii przyjechało ponad 118 000 studentów i wykładowców z programu Erasmus+. Do tego dochodzi wielu międzynarodowych studentów z całego świata, którzy studiują na prawie 90 uniwersytetach oraz kilkudziesięciu szkołach biznesu w kraju. Akademiki czy zapomoga studencka (BAföG) na wzór niemiecki nie istnieją. To jeden z powodów, dla których Hiszpanie statystycznie opuszczają dom rodzinny dopiero po ukończeniu 30 roku życia (dane Eurostatu z 2023 roku). Natomiast w Niemczech młodzi ludzie średnio szukają własnego mieszkania około 24 roku życia.

W zakresie budownictwa socjalnego Hiszpania plasuje się w Europie daleko w tyle. Według oficjalnych danych w ubiegłym roku wybudowano 14 371 mieszkań socjalnych. Zgodnie z danymi hiszpańskiego ministerstwa ds. mieszkań, Hiszpania przeznaczyła między 2007 a 2021 rokiem 34 euro na mieszkańca na mieszkania socjalne. To znacznie mniej niż średnia unijna wynosząca 160 euro, podaje internetowy portal informacyjny Infobae.com.

Lobby lokatorskie Sindicatos de Inquilinas grozi konfliktem, jeśli rząd nie podejmie zdecydowanych działań: „Głośnymi protestami odbierzemy z powrotem to, co stoi puste lub jest wynajmowane turystom” – informuje lobby w rozmowie z DW.

Chcesz mieć stały dostęp do naszych treści? Dołącz do nas na Facebooku!