1. Przejdź do treści
  2. Przejdź do głównego menu
  3. Przejdź do dalszych stron DW

Niemiecki rynek nieruchomości. Rekordowy poziom cen

29 grudnia 2021

Sytuacja makroekonomiczna powoduje, że Niemcy kupują nieruchomości, ale ich ceny osiągają rekordowy poziom. Bundesbank ostrzegł, że rynek może być przeszacowany nawet o 30 proc.

Centrum finansowe Frankfurtu nad Menem jest porównywane przez miejscowych z nowojorskim Manhattanem
Centrum finansowe Frankfurtu nad Menem jest porównywane przez miejscowych z nowojorskim ManhattanemZdjęcie: picture-alliance/360-Berlin/J. Knappe

Frankfurt, nazywany jest przez miejscowych Manhattanem, co jest ukłonem w stronę drapaczy chmur i położenia miasta nad rzeką Men. Choć to niemieckie centrum finansowe może odbiegać od Nowego Jorku pod względem życia nocnego, kultury i bankowości, to pobiło go na głowę w przypadku indeksu cen rynku nieruchomości z 2021 roku.Trzypokojowe mieszkanie na 47. piętrze, w wieżowcu zlokalizowanym w niczym niewyróżniającej się biurowej dzielnicy może kosztować tam 9 mln euro.

Niemiecki boom na rynku nieruchomości

Niemcy długo unikali posiadania nieruchomości, ale rosnące czynsze, niskie koszty pożyczek i w niektórych przypadkach opłaty za trzymanie pieniędzy w banku, przekonały prawie jednego na dwóch Niemców do zakupu domu lub mieszkania.

Wynikająca z tego gorączka na rynku nieruchomości sprawiła, że we Frankfurcie pojawiło się 18 nowych wieżowców. Szał budowlany powtórzył się w całych Niemczech, gdzie ceny osiągnęły rekordowy poziom, a koszt nieruchomości wzrósł o około 50 proc. od połowy 2016 roku.

Frankfurt, zajmując pierwsze miejsce, pokonał Hong Kong, Toronto i Nowy Jork w globalnym rankingu bańki na rynku nieruchomości z 2021, publikowanym przez UBS (UBS Global Real Estate Bubble Index), a pobliskie Monachium znalazło się na czwartym miejscu.

Od połowy 2019 roku wzrost cen nieruchomości w Niemczech wyprzedził znaczną część reszty Europy, w tym Francję i Wielką Brytanię. W drugim kwartale 2021 roku ceny domów skoczyły o ponad 10 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, a jak wynika z opublikowanych tydzień temu danych Federalnego Urzędu Statystycznego w Wiesbaden, w trzecim kwartale tego roku ceny nieruchomości wzrosły średnio o 12 proc. w porównaniu z tym samym kwartałem w 2020 roku.

Inwestorzy nie widzą ryzyka bańki

Popyt podkreślają ruchy sektora finansowego. Niemiecki ubezpieczyciel i fundusz emerytalny Allianz, zapłacił w tym roku 1,4 mld euro za jeden z czterech nowych drapaczy chmur powstających we Frankfurcie.

Projekt, znany jako FOUR, obejmuje biura oraz dwupokojowe apartamenty w cenie około 3 mln euro. – Celujemy w okolice Frankfurtu – powiedzieli deweloperzy stojący za projektem. Miasto jest jednym z najbogatszych w Niemczech. – Popyt potwierdził, że było to właściwe podejście. Nie widzimy ryzyka bańki.

Podczas gdy zainteresowanie stale rosło,koronawirus jeszcze tylko wzmocnił inwestycje w nieruchomości, ponieważ tradycyjnie oszczędzający Niemcy mieli jeszcze więcej pieniędzy do odłożenia, a depozyty zostały uderzone przez ujemne stopy procentowe.

Mniej niż 42 proc. Niemców posiadało swój własny dom w 2006 roku, ale ta liczba wzrosła w czasie kryzysu finansowego do prawie 47 proc. w 2018 roku.

Według najnowszych danych niemieckiego Bundesbanku, korzystanie z kredytów  na zakup nieruchomości nabrało tempa podczas pandemii. Suma kredytów mieszkaniowych osiągnęła 1,45 bln euro na koniec 2020 roku, około 6 proc. więcej niż rok wcześniej, a dane za ten rok pokazują, że zjawisko zapożyczania się nadal rośnie.

Ryzyko przegrzania rynku

Podczas gdy trwająca pandemia ogranicza imigrację i wzmacnia ochronę lokatorów, a starzejąca się populacja Niemiec kurczy się coraz szybciej, niektórzy obserwatorzy twierdzą, że zostały zasiane ziarna, które mogą doprowadzić do spadku cen nieruchomości.

Bundesbank ostrzegł w listopadzie przed ryzykiem przegrzania rynku nieruchomości, twierdząc, że może on być przeszacowany nawet o 30 proc. – Potrzebujemy imigracji na poziomie około 220 tys. osób, aby utrzymać populację i popyt na nieruchomości na stabilnym poziomie. Ale imigracja ucierpiała z powodu koronawirusa – powiedział Jochen Moebert, ekonomista Deutsche Bank Research, dodając, że imigracja netto spadła z 400 tys. przed pandemią do 220 tys. w zeszłym roku. Moebert prognozuje, że to, w połączeniu z bardziej rygorystycznymi przepisami, aby domy były energooszczędne i kontrolą czynszów, oznacza, że na rynku nieruchomości może dojść do zwrotu w 2024 roku. – Dochodzimy do szczytu – powiedział.

Niebo nie jest granicą

Barbara Steenbergen z Międzynarodowego Związku Lokatorów powiedziała, że pandemia zaostrzyła kontrolę nad europejskimi inwestorami, ograniczając zagranicznym nabywcom możliwość kupowania zwykłych domów w Amsterdamie i innych miejscach. – Rynki dla inwestorów stają się bardziej regulowane w całej Europie – powiedziała.

We Frankfurcie pojawiły się pierwsze oznaki zwrotu. Zarzucono plany budowy designerskiego apartamentowca marki Porsche. Lokalni urzędnicy zgadzają się, że szczyt został już osiągnięty. – Niebo nie jest granicą dla cen nieruchomości – powiedział rzecznik frankfurckiego wydziału planowania. – Mamy wystarczająco dużo innych luksusowych apartamentowców.

(RTR/brom) 

Chcesz skomentować ten artykuł? Zrób to na facebooku! >>