Władze Berlina i grupy obrony praw lokatorów mają nadzieję, że dzięki orzeczeniu sądu poprawi się sytuacja na rynku mieszkaniowym. W ciągu ostatnich dwóch lat w niemieckiej stolicy czynsze wystrzeliły w górę.

Wyższy sąd administracyjny w Berlinie orzekł w lutym 2024 roku, że miasto miało prawo zmusić właścicieli mieszkań wakacyjnych do skierowania ich na rynek wynajmu długoterminowego jeszcze przed wejściem w życie miejskich przepisów o „zakazie wynajmu niezgodnego z przeznaczeniem” w 2014 roku.

Berlin. Wrócić może do 10 tys. mieszkań

Sebastian Bartels, dyrektor zarządzający Berlińskiego Związku Najemców (BMV) powiedział, że werdykt sądu jest „bardzo ważny”. Ocenił, że w całym mieście na rynek długoterminowego wynajmu może wrócić do 10 tysięcy mieszkań.

Lutowy wyrok stanowił punkt kulminacyjny ośmioletniej batalii prawnej ws. budynku w centrum Berlina, gdzie 27 zwykłych mieszkań przekształcono w 37 mieszkań wakacyjnych. Najmniejsze z nich są obecnie wynajmowane za ok. 200 euro za noc, a mieszkania na poddaszu kosztują 3-4 tys. euro za trzy noce.

Właściciel budynku pozwał dzielnicę do sądu za odmowę przyznania ochrony własności na podstawie obowiązywania starego prawa. Sprawa trafiła aż do Federalnego Trybunału Konstytucyjnego. Jego sędziowie odesłali ją z powrotem do sądu w Berlinie, który podtrzymał swój wcześniejszy wyrok przyznający rację dzielnicy.

Wyrok z  2014 zakazuje właścicielom nieruchomości mieszkalnych rezygnacji z ich wynajmu lub wynajmowania ich w charakterze mieszkań wakacyjnych tylko na dni lub tygodnie. Możliwe są wyjątki, dotyczące na przykład podnajmu części mieszkania, ale wymagają one uzyskania zgody.

Do tej pory orzeczenie to obowiązywało tylko w odniesieniu do nieruchomości przekształconych w mieszkania wakacyjne po tym, jak weszło w życie. Najnowsza decyzja stanowi, że może się ono stosować do mieszkań wakacyjnych, które istniały już przed rokiem 2014.

„83 proc. mieszkańców to najemcy”

Burmistrzyni dzielnicy Mitte Stefanie Remlinger przyjęła wyrok z zadowoleniem: „Sąd dał nam jako dzielnicy narzędzia do zajęcia się jednym a najbardziej palących problemów społecznych w naszym mieście: brakiem mieszkań”. Dodała, że miasto jest teraz „w stanie walczyć z nielegalnym wynajmem mieszkań (…) oraz starać się o powrót pilnie potrzebnej powierzchni mieszkalnej na rynek regularnego wynajmu”.

Orzeczenie może mieć doniosłe skutki na rynku mieszkaniowym w Berlinie, gdzie w ostatnich dwóch latach czynsze poszybowały w górę. Według organizacji empirica-regio, badającej rynek nieruchomości, podczas pandemii COVID czynsze w Berlinie pozostawały na stabilnym poziomie średnio ok. 10 euro za metr, ale do ostatniego kwartału 2023 roku wzrosły do ponad 14 euro.

Sebastian Bartels z Berlińskiego Związku Najemców wskazał, że właściciele nieruchomości starali się przedłużać w nieskończoność batalie sądowe, składając jedną apelację po drugiej i wykorzystując w ten sposób żółwie w wielu przypadkach tempo pracy sądownictwa. – To wszystko trwało zbyt długo, a wynajem niezgodny z przeznaczeniem cały czas trwał. To zaś oznacza, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat straciliśmy tysiące mieszkań. To bolesne – podkreśla.

Dokładne liczby są jednak nieznane, częściowo dlatego, że brak centralnego rejestru wszystkich pustostanów w mieście, który byłby potrzebny lokalnym władzom do obliczenia, jaką powierzchnią mieszkalną dysponuje Berlin.

– Po prostu nie mamy tych danych. Nie wiemy, ile mieszkań zostało utraconych na rzecz Airbnb i innych oferentów. To idiotyczne, że nie mamy takiego rejestru w tak dużym mieście, gdzie 83 proc. mieszkańców to najemcy – mówi Sebastian Bartels. – Władze miasta nie podejmują wysiłków, by stworzyć taki rejestr.

Nowy obowiązek dla Airbnb

Airbnb nie skomentowało tego konkretnego wyroku sądu, ale wskazało na swoje poprzednie oświadczenia, według których właściciele oferujący mieszkania na tej platformie mają obowiązek zarejestrowania się w ramach jej „inicjatywy na rzecz odpowiedzialnej turystyki i ochrony rynku mieszkaniowego”. Według Airbnb 40 proc. berlińskich użytkowników platformy wykorzystuje ją do udostępniania swoich prywatnych domów w celu uzyskania dodatkowych dochodów.

Unia Europejska wprowadziła niedawno nowe ramy prawne, które wymagają od platform takich jak Airbnb nie tylko rejestrowania nieruchomości, lecz również sprawdzania zgodności z lokalnymi przepisami oraz wprowadzania danych do centralnej bazy dla lokalnych władz. Zdaniem Barbary Steenbergen, członkini komitetu wykonawczego Międzynarodowej Unii Najemców, jest to doniosłe zwycięstwo.

Wyjaśniła, że do tej pory problem polegał na tym, że chociaż większość głównych miast w Europie ma przepisy zapobiegające „wynajmowi niezgodnemu z przeznaczeniem”, to często nie udaje im się ich egzekwować, ponieważ władze po prostu nie wiedzą, gdzie są te mieszkania, kim są właściciele oraz czy przestrzegane są odnośne ograniczenia dotyczące okresu wynajmu i powierzchni.

– Tak było we wszystkich dużych miastach, od Amsterdamu po Zagrzeb – powiedziała DW Steenbergen. – Miasta poprosiły Komisję o przygotowanie ramowego prawa, zobowiązującego platformy do ujawnienia: gdzie są te mieszkania? Na jak długi okres są wynajmowane? Na jakiej podstawie? Jaki był przychód z wynajmu? Teraz tylko jeśli te wszystkie rzeczy są zgodne z lokalnymi przepisami, właściciele otrzymują związany z krótkoterminowym wynajmem numer rejestracyjny, pozwalający im korzystać z Airbnb.

– To oznacza znacznie mniejsze obciążenie dla miast – podkreśla Steenbergen. – To naprawdę konieczne z makroekonomicznego punktu widzenia. Obecnie nie budujemy wystarczającej liczby nowych mieszkań w przystępnych cenach, mamy bowiem problem impasu budownictwa w całej Europie. Miasta próbują więc teraz sprawić, by istniejące zasoby były znów do dyspozycji w przystępnych cenach – dodaje przedstawicielka Międzynarodowej Unii Najemców.