A partir desta segunda-feira (23/11), proprietários de imóveis em Berlim que cobrem de seus locatários valores excessivamente altos – ou seja, que excedam um teto estabelecido em mais de 20% – deverão reduzir seus aluguéis ou enfrentarão multas pesadas.

Isso porque o tribunal constitucional alemão rejeitou as tentativas das associações de proprietários de deter as reduções que deveriam ter sido aplicadas no final de outubro.

Cerca de 85% dos habitantes da capital alemã moram em imóveis alugados e, segundo a Associação de Locatários de Berlim (BMV, na sigla em alemão), aproximadamente 365 mil apartamentos na cidade são elegíveis para a redução do aluguel, conforme a lei do teto aprovada neste ano.

Mas esse número é contestado: um estudo da consultoria imobiliária F+B estima que mais de 500 mil imóveis sejam alugados por valores excedentes que deverão ser reduzidos.

"É um golpe de sorte para os inquilinos de Berlim que tenhamos um teto de aluguel aqui, à luz da crise econômica causada pela pandemia de covid-19", disse o chefe da BMV Reiner Wild em nota, acrescentando que a redução dos valores é "apropriada, justificável e sensata".

Sob as novas medidas, os cortes deverão atingir principalmente os contratos de locação assinados nos últimos cinco ou seis anos, uma vez que os aluguéis em Berlim aumentaram drasticamente nesse período: de 2014 a 2019, os valores de novos contratos aumentaram em média 30% – especialmente se os apartamentos foram renovados ou reformados, afirmou a BMV.

O teto máximo não se aplica a edifícios concluídos depois de 2014. O aluguel de um apartamento médio de 60 metros quadrados custa cerca de 850 euros (R$ 5.475), aproximadamente um terço do rendimento familiar médio na capital alemã.

Peso para os inquilinos

Mas muitos proprietários em Berlim parecem esperar que seus inquilinos simplesmente não se deem conta das novas regras. Uma pesquisa divulgada nesta segunda-feira pela plataforma de direitos do consumidor Conny apontou que três quartos de seus clientes elegíveis para uma redução de aluguel não foram informados por seus proprietários.

Isso significa que cabe aos locatários verificaram os valores de seus aluguéis por conta própria, o que pode ser feito por meio de um site lançado pelo governo de Berlim, pela BMV ou por um dos vários serviços de consultoria que surgiram neste ano. Inquilinos que pagarem valores que excedam o limite poderão processar seus senhorios e pedir o excedente de volta.

"É muito provável que nem todos os proprietários sigam a lei", afirmou o presidente da Conny, Daniel Halmer, em comunicado.

"Tememos que os fornecedores privados, em particular, não reduzam o aluguel por conta própria", disse, por sua vez, Reiner Wild, da BMV, pedindo aos inquilinos que chequem o valor de seus aluguéis.

Peso para os proprietários

A redução dos aluguéis faz parte da segunda etapa da lei do teto, que entra em vigor agora. A primeira fase da legislação, introduzida em fevereiro deste ano após sua aprovação em janeiro, congelou pelos próximos cinco anos os preços pagos por 1,5 milhão de apartamentos em Berlim.

Enquanto isso, os proprietários têm estado ocupados contabilizando a perda potencial em suas receitas. Segundo o índice da consultoria F+B publicado nesta segunda-feira, donos de imóveis poderão perder um total de 250 milhões de euros por ano, ou 40 euros por apartamento por mês.

Mas os proprietários também têm seus meios para combater as novas medidas. A emissora pública RBB reportou na semana passada que algumas centenas de proprietários solicitaram a um banco de investimento estatal que sejam autorizadas a cobrar aluguéis mais caros a fim de evitar dificuldades econômicas – um instrumento do Estado para proteger pessoas que dependem de aluguéis para sua subsistência. Essa é uma pequena minoria dos donos de imóveis: o governo de Berlim estima que apenas cerca de 200 mil pessoas vivam da renda de suas locações.

Apesar das novas medidas, uma decisão crucial do tribunal constitucional ainda está pendente, e só deverá ser conhecida no próximo ano: permanece em aberto legalmente se o governo de Berlim, como um governo estadual, tem o direito de impor um teto para o valor de aluguéis.

Como resultado, muitos proprietários estão agora incluindo "valores fantasmas" em seus anúncios de novos apartamentos, alertando que, se a Corte mais tarde decidir a seu favor, eles poderão exigir de seus inquilinos a diferença nos valores do aluguel de forma retroativa, referente aos meses de contrato que a lei do teto esteve "injustamente" em vigor.