A recente crise do mercado financeiro internacional teve início nos Estados Unidos, onde créditos imobiliários foram concedidos a pessoas que não tinham condições e agora sofrem para pagá-los de volta. Também na Irlanda e na Grã-Bretanha, mas principalmente na Espanha, os novos proprietários enfrentam dificuldades para se desfazer dos imóveis, já que os preços caem.

Mas, em comparação com os EUA, há uma diferença fundamental no mercado imobiliário alemão, explica Christian Badde, presidente do banco Westdeutsche Landesbausparkasse (LBS): na Alemanha, a concessão de créditos é tratada com muito mais rigor.

"Temos instrumentos de financiamento bem diferentes. Nos Estados Unidos, era e ainda é comum não ter nenhum capital inicial ao se solicitar um financiamento. Isso não seria possível de forma alguma na Alemanha, com apenas algumas exceções", conta.

Além disso, a compra ou a construção de um imóvel é financiada na Alemanha através de um crédito de longo prazo, com taxa fixa de juros de até 15 anos, a fim de evitar flutuações inesperadas no pagamento do crédito.

Especular é arriscado na Alemanha

Outro fator importante é o fato de não haver na Alemanha um boom do setor imobiliário, como é o caso na Espanha, onde foram construídos sete vez mais imóveis que na Alemanha em relação ao número de habitantes, explica Badde.

Especular com imóveis é também um negócio arriscado na Alemanha, alerta Niels Fischer, um dos diretores da administradora de condomínios Baugrund. "Um colega uma vez me disse que na Alemanha não há mais o que construir desde os anos 90. Mas isso ainda não entrou na cabeça de muitos, que mantêm a mentalidade dos anos 60 e 70. É uma coisa desagradável, pois eles acabam destruindo seu próprio modelo de negócios", avalia.

Segundo Fischer, o volume de transações do mercado imobiliário alemão diminuiu e os altos lucros esperados não vieram. Os preços de imóveis caem ou permanecem estagnados. A única exceção em décadas diz respeito a imóveis de localização privilegiada.

Christian Badde, do LBS, não vê conseqüências diretas da crise para a Alemanha. "Os preços aqui são completamente independentes disso. Temos atualmente um mercado muito dinâmico, especialmente de imóveis usados, mas nenhuma elevação dos preços, que permanecem estáveis."

Crise freou economia espanhola

Já na Espanha a situação é outra: durante anos, a construção civil explodiu no país. A cada ano, foram construídos mais imóveis que na Alemanha, na França e na Inglaterra juntas. Muito mais do que realmente havia necessidade.

Compradores sonhavam com a casa própria, empresários, com o dinheiro rápido, e bancos seduziam com o sistema de créditos mais flexível da Europa, explica o especialista José Antonio Vega, da revista de economia Cinco Dias.

"Eles flexibilizaram todos os instrumentos sobre os quais tinham influência, a fim de aquecer a demanda e permitir que as pessoas comprassem imóveis tão caros", conta.

Mas a crise não afetou apenas pessoas físicas endividadas. A grande bolha imobiliária freou a economia espanhola como um todo. Recentemente, a Martinsa-Fadesa, maior imobiliária do país, entregou pedido de falência após não conseguir renegociar suas dívidas de mais de 5 bilhões de euros. Agora, mais de 12 mil famílias para quem a empresa deveria construir imóveis se perguntam se algum dia verão seu dinheiro de novo.

O governo promete que ajudará as famílias afetadas, mas o economista Carlos Berzosa critica a falta de iniciativa. "No momento, o governo parece estar sobrecarregado. É como se estivesse na praia, visse um tsunami se aproximar e não soubesse o que fazer", lamenta.

Especialistas acreditam que outras cem empresas do setor devem abrir falência. Além do mais, especula-se que lá, com os preços caindo entre 20% e 30%, imóveis deixarão de ser interessantes como forma de investimento.