Administrația locală din Berlin și grupurile pentru drepturile chiriașilor speră ca o hotărâre judecătorească recentă să elibereze mii de apartamente de vacanță pentru piața de închiriere, într-un oraș în care chiriile au crescut vertiginos în ultimii doi ani.

Decizia de luna trecută a instanței administrative superioare din Berlin, pe care responsabilii districtului Mitte o descriu ca un ”început de drum”, prevede că administrația orașului ar putea obliga proprietarii să repună apartamentele de vacanță pe piața închirierilor, chiar și înainte de intrarea în vigoare, în 2014, a legii privind "deturnarea", care le interzice.

Sebastian Bartels, directorul general al Asociației Chiriașilor din Berlin (BMV), a descris verdictul instanței ca fiind "foarte important". El estimează că până la 10.000 de apartamente ar putea fi readuse pe piața de închiriere în întraga capitală germană.

Decizia din februarie a marcat punctul culminant al unei bătălii juridice de opt ani privind o clădire din centrul Berlinului, unde 27 de apartamente obișnuite au fost transformate în 37 de apartamente de vacanță mobilate. Cele mai mici dintre acestea sunt închiriate în prezent pentru aproximativ 200 de euro (220 de dolari) pe noapte, în timp ce penthouse-urile costă între 3.000 și 4.000 de euro (3.300 și 4.300 de dolari) pentru trei nopți.

Proprietarul clădirii a acționat în instanță districtul local, care a refuzat să acorde protecție proprietății pe motiv că încă se aplică vechea lege. Cazul a ajuns până la Curtea Constituțională Federală a Germaniei, care l-a trimis înapoi la Tribunalul din Berlin, iar acesta și-a menținut decizia anterioară de a da dreptate districtului.

"Legea privind interzicerea deturnării" din 2014 din capitala germană interzice posesorilor de proprietăți rezidențiale să lase apartamentele goale sau să le închirieze ca apartamente de vacanță în regim zilnic sau săptămânal. Pot exista excepții, de exemplu pentru subînchirierea unei părți a unui apartament, dar pentru aceasta este necesară o permisiune specială.

Legea a fost aplicată până în prezent doar proprietăților care au fost transformate în apartamente de vacanță după intrarea în vigoare a legii. Însă noua hotărâre specifică faptul că aceasta se poate aplica și apartamentelor de vacanță care existau înainte de 2014.

Noi instrumente

Stefanie Remlinger, primărița districtului Mitte, a salutat verdictul: "Prin această hotărâre, instanța ne-a oferit, ca district, instrumentele necesare pentru a aborda una dintre cele mai presante probleme sociale din orașul nostru, respectiv lipsa de locuințe”.

Remlinger a subliniat că orașul este acum "în măsură să combată închirierea ilegală a apartamentelor și să recupereze spațiile de locuit de care este nevoie urgentă pentru a le închiria în mod regulat".

Incontestabil, această decizie ar putea avea consecințe de anvergură. În dialog cu postul de televiziune RBB, Remlinger a precizat că administrația sa intenționează să reexamineze aproximativ 1.700 de proprietăți cu mai multe apartamente, dintre care două treimi ar putea fi obligate să returneze spații de locuit pe piața de închiriere. Acest stoc lipsește cu desăvârșite în Berlin, unde chiriile au crescut vertiginos în ultimii doi ani. Potrivit organizației de cercetare a pieței imobiliare Empirica-Regio, chiria medie din Berlin s-a menținut la un nivel stabil pe toată durata pandemiei - aproximativ 10 euro pe metru pătrat. În schimb, ea a crescut la peste 14 euro până în ultimul trimestru al anului 2023.

"Mii de dosare care datează de dinainte de punerea în aplicare a legii privind deturnarea nu au putut fi procesate timp de aproape zece ani", a declarat Bartels pentru DW. "Cele mai multe apartamentele de vacanță sunt situate în zonele atractive din centrul Berlinului și joacă un rol major în alungarea rezidenților".

Sebastian Bartels, de la Asociația Chiriașilor din Berlin, relatează că proprietarii de imobile au fost implicați în ceea ce el descrie drept "deadline surfing". Adică ei au prelungit bătălia juridică cât au putut de mult, trecând de la un apel la altul și astfel exploatând ritmul adesea lent al sistemului judiciar. "Totul a durat prea mult și, între timp, deturnările au continuat. Asta înseamnă că am pierdut mii de apartamente în ultimii zece ani. Ce pilulă amară”, se plânge Bartels.

Însă cifrele exacte nu sunt clare, în parte pentru că nu există un registru centralizat cu toate proprietățile goale din oraș. Administrația locală ar avea însă nevoie de date sigure pentru a putea determina care este spațiul de locuit pe care îl are la dispoziție Berlinul.

"Pur și simplu nu avem date. Nu știm câte apartamente sunt pierdute în favoarea Airbnb sau a altor operatori. Este ridicol că nu avem un astfel de registru într-un oraș atât de mare, în care 83% dintre locuitori sunt chiriași. Iar administrația orașului nu depune niciun efort pentru pentru a înființa un astfel de registru”.

O nouă obligație pentru Airbnb

Airbnb nu a comentat hotărârea judecătorească în cauză, evocând în schimb comunicatele sale anterioare, în care compania sublinia că proprietarii care oferă apartamente pe platforma sa sunt obligați să se înregistreze, ca parte a "inițiativei sale pentru un turism responsabil și protecția locuințelor". Platforma a mai precizat că 40% dintre utilizatorii săi din Berlin au folosit Airbnb pentru a-și împărți locuințele private în scopul de a-și crește veniturile.

Însă acest lucru nu a fost suficient pentru Uniunea Europeană, care a adoptat recent un nou cadru pentru închirierile pe termen scurt, cerând platformelor precum Airbnb nu doar să înregistreze proprietățile, ci și să verifice respectarea normelor locale și să introducă informațiile într-o bază de date centrală pentru administrațiile locale. Pentru Barbara Steenbergen, membră a comitetului executiv al Uniunii Internaționale a Chiriașilor, aceasta este o victorie majoră.

Până acum, spune ea, problema a fost că, deși majoritatea orașelor mari din Europa au legi pentru a preveni "deturnarea", de multe ori ele nu reușesc să le aplice, pentru că pur și simplu nu știu unde se află apartamentele, cine sunt proprietarii și dacă apartamentele de vacanță respectă perioada de închiriere sau restricțiile de spațiu aplicabile.

"Acesta a fost cazul în toate orașele mari, fie că vorbim despre Amsterdam ori despre Zagreb. Orașele au cerut Comisiei să facă un cadru care să oblige platformele să dezvăluie unde sunt situate apartamentele, pentru cât timp sunt închiriate, pe ce bază, dar și care a fost venitul din închiriere", a declarat Steenbergen pentru DW.

De acum încolo, proprietarii vor putea obține un număr de înregistrare pentru închirierea pe termen scurt (care le permite să folosească Airbnb) doar dacă toți acești factori respectă normele locale.

"Aceasta înseamnă reducerea poverii pentru orașe. Este un lucru deosebit de necesar dacă privim chestiunea din perspectivă macroeconomică. Noi nu construim în clipa de față suficiente locuințe noi la prețuri accesibile și am avut o problemă cu poticnirea construcțiilor în mai toată Europa. Prin urmare orașele încearcă acum să facă din nou accesibil stocul existent”.