В центральных кварталах немецких городов по-прежнему сосредоточена значительная часть платежеспособного населения, а потому именно туда все активнее тянутся теперь инвесторы и девелоперы, занимающиеся строительством торговых центров. Они оказались более успешной и востребованной бизнес-моделью, чем концепция классического универсального магазина.

"Потребитель любит шопинг-центры и очень охотно в них ходит. С другой стороны, он любит и центр города, потому что там - совершенно особая атмосфера. То, что мы сейчас наблюдаем, это попытка соединить одно с другим", - подчеркивает Марко Атцбергер (Marco Atzberger), эксперт Научно-исследовательского института торговли (EHI) в Кельне.

Опасность, что хвост начнет вилять собакой

Чтобы заручиться поддержкой местных законодательных и исполнительных властей, некоторые инвесторы, по словам эксперта, порой даже предлагают им безвозмездно построить детские сады, бассейны или футбольные стадионы. Важной задачей становится также работа с населением: как разъяснить жителям города, что новый торговый центр целесообразно построить именно в данном месте? Впрочем, иногда достаточно всего лишь убедить "отцов города" в том, что современный шопинг-центр оживит облик города и создаст там новые рабочие места.

Однако такие обещания не всегда сбываются, напоминает Герд Кюн (Gerd Kühn), эксперт Немецкого института урбанистики в Берлине. По его словам, из-за появления столь крупной торговой точки нередко возникает дисбаланс с традиционным центром города. И если соотношение между новыми торговыми площадями и прежними превышает некие разумные размеры, то возникает опасность, что хвост начнет вилять собакой. Шопинг-центр начнет притягивать к себе покупателей со всего города и просто задавит другие магазины в округе, особенно небольшие.

Именно это и произошло десять лет назад в Зигене. В этом городе со 100-тысячным населением был построен слишком большой для него шопинг-центр: его торговые площади превысили суммарные торговые площади всех остальных магазинов. Многие из них не стали долго раздумывать и переехали в новый современный торговый центр. В результате опустела верхняя часть города: здесь закрылся каждый третий магазин, и большинство покупателей стало ходить в шопинг-центр в нижней части.

Как возрождалась верхняя часть города Зигена

Однако затем заработали классические рыночные механизмы, рассказывает Харальд Хан (Harald Hahn), возглавляющий в Зигене компанию по развитию верхней части города: "После того, как магазины опустели, размеры арендной платы, естественно, снизились. И вот тут началось самое интересное: в верхней части города молодые предприниматели стали открывать новые магазины, предлагающие более эксклюзивные и более качественные товары".

Сегодня владельцы этих новых магазинов, продолжает Харальд Хан, очень довольны своим выбором, поскольку тюда ходят люди с совсем другой ментальностью и иной покупательной способностью, чем массовая публика, которая закупается внизу.

Конечно, возрождение верхней части города Зигена произошло не только благодаря снизившейся арендной плате. Городские власти, быстро осознав проблему, выделили деньги на модернизацию и озеленение опустевшего района, на ремонт фасадов, на рекламу новых торговых точек. Теперь баланс между двумя частями города вновь восстановлен, и Зиген вполне может служить образцом успешного внедрения шопинг-центров в традиционную инфраструктуру небольших городов.

В том, что такой опыт и дальше будет востребован в разных частях Германии, Марко Атцбергер из кельнского Научно-исследовательского института торговли не сомневается, ведь до насыщения рынка еще достаточно далеко. Компании, управляющие шопинг-центрами, сначала, естественно, набросились на крупные города, а теперь все активнее осваивают и города поменьше. А тут еще большой простор - есть где разгуляться, считает Атцбергер.

Ютта Вассерраб