Недвижимость в Германии продолжает дорожать, главным образом из-за большого притока иностранной рабочей силы и активной внутренней миграции молодых немцев. Нехватка доступного жилья заставляет все больше семей покидать крупные города и переезжать в пригороды. В результате, цены на квартиры и дома наиболее быстрыми темпами растут теперь в средних и небольших населенных пунктах, а также в сельской местности.

"Немцы вновь хотят жить в жировом поясе"

Таковы ключевые выводы сразу трех опубликованных в марте исследований, посвященных рынку недвижимости Германии. Их представили Институт немецкой экономики (IW) в Кёльне, Аналитический центр Deutsche Bank (DB Research) во Франкфурте-на-Майне и Postbank в Бонне.

Ученые IW сосредоточились на тренде, который начался вскоре после объединения Германии в 1990 году и наблюдался вплоть до 2003 года, затем прервался на десять лет, а в 2014 году возобновился, и с тех пор с каждым годом набирает силу. Речь идет об оттоке коренных жителей страны, точнее говоря - граждан ФРГ, из большинства крупных и семи крупнейших городов. Это "миллионники" - Берлин, Гамбург, Мюнхен и Кёльн, а также Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. 

"Немцы вновь хотят жить в жировом поясе (Speckgürtel)", - пишут эксперты института, используя популярное выражение, которым в Германии обозначают благоустроенные пригороды больших городов, где живут, нередко в домах на одну или две семьи, представители среднего класса. С их точки зрения, объясняют ученые, "в больших городах слишком много народу и слишком дорого", поэтому "новый девиз гласит: "Назад в деревню".   

Таким образом, десятилетняя мода на жизнь в крупнейших городах прошла, вот уже четыре года обладатели немецких паспортов их чаще покидают, чем туда переселяются. В то же время численность населения здесь неуклонно растет. В Берлине она, по данным IW, увеличилась в 2011-2017 годах на 287,5 тысяч человек, в Мюнхене на 91 тысячу, в восточногерманском Лейпциге на 72 тысячи или на 14 процентов.

Ежегодный приток полумиллиона трудовых мигрантов 

Такой рост населения в значительной мере связан с притоком трудовых мигрантов. Потребность в иностранных работниках в условиях старения общества и успешного развития экономики неуклонно растет: Германия с каждым годом испытывает все более острый дефицит кадров, особенно квалифицированных и высококвалифицированных.

Они приезжают в ФРГ, прежде всего, из стран Евросоюза, в том числе Польши, Италии или Испании, а также, к примеру, с помощью системы Blue Card из Индии, Китая, России, Украины.    

По данным IW, в 2012-2017 годах чистый приток (с учетом оттока) иностранцев составлял в среднем ежегодно 619 тысяч человек, из которых 20 процентов составляли беженцы. 43 процента всех этих мигрантов селились в больших городах: во-первых, потому что именно там наибольший спрос на трудовые ресурсы, во-вторых, потому что там уже сложились диаспоры, облегчающие вновь прибывшим привыкание к жизни в новой стране. 

После школы - в большой город, после женитьбы - в пригород

Другим ключевым фактором, который привел в этом десятилетии к бурному росту населения и, соответственно, спросу на жилье в больших городах Германии, стал приток туда немецкой молодежи.

"Образовательная и трудовая миграция 18-30 летних с 1990-х годов постоянно растет", - констатируют ученые IW. Сегодня уроженцы малых немецких городов и сельских районов после окончания школы все чаще съезжаются со всей страны в несколько основных центров, чтобы там работать или учиться.

Но со временем, создав семью, они испытывают потребность в увеличении жилплощади. "Судя по всему, до 2013 года большинству еще удавалось найти подходящую съемную квартиру или приобрести жилье по своему вкусу в крупных городах. Но сегодня семьи, похоже, все реже готовы нести столь высокие расходы на жилье в таких городах", - отмечается в исследовании IW.

Его авторы приходят к выводу, что дороговизна жилплощади фактически выдавливает молодые семьи в пригороды. Или даже в более отдаленные населенные пункты, в том числе и сельские. Тем более, что там нередко растет предложение привлекательных рабочих мест. К тому же там меньше шума, меньше пробок, общественный транспорт не такой переполненный, а различные социальные проблемы стоят не столь остро, как в крупнейших городах, указывают кельнские ученые.   

В некоторых сельских районах цены выросли на 20-40 процентов

В результате, жилье в Германии быстро дорожает теперь уже не только в крупнейших городах, но и далеко за их пределами. Таков главный вывод "Атласа жилья 2019" (Wohnatlas 2019), опубликованного банком Postbank. 

Его специалисты проанализировали ситуацию во всех городах и сельских районах ФРГ, их в общей сложности 401. Если в 2017 году рост цен на недвижимость наблюдался в 242 территориальных единицах, то в 2018 году его зафиксировали уже в 365, а это свыше 90 процентов. В среднем по стране жилье подорожало в прошлом году на 7,2 процента.

При этом самыми высокими темпами в 20-40 процентов (сказывался, естественно, эффект низкой базы) цены росли на севере Баварии, в соседней южной части Тюрингии или, к примеру, в сельских районах вдоль автобана, соединяющего Берлин, автоград Вольфсбург и Ганновер.

Абсолютным рекордсменом по итогам прошлого года стал город Зуль с 36-тысячным населением на юге восточногерманской земли Тюрингия: здесь жилье на вторичном рынке всего за год подорожало на 48 процентов.

Тем не менее даже в востребованных ныне малых и сельских населенных пунктах жилье по-прежнему стоит в разы меньше, чем в крупных городах и их престижных пригородах. В Зуле, к примеру, цена квадратного метра составляет теперь порядка 1650 евро, в других районах все той же Тюрингии даже меньше 1000 евро, тогда как в городах и деревнях в радиусе примерно 50 километров вокруг Мюнхена платят сейчас, согласно Postbank, от 4500 до 5600 евро. Не говоря уже о самом Мюнхене, где квадратный метр на вторичном рынке вырос в прошлом году на 8,7 процента и достиг 7500 евро.

Берлину предстоит суперцикл роста цен на недвижимость

Столица Баварии и впредь останется городом с наиболее дорогой в Германии недвижимостью, поскольку рынок труда здесь продолжает динамично развиваться, а строительство жилья все следующее десятилетие будет заметно отставать от потребностей, предсказывают аналитики DB Research, опираясь на анализ градостроительных планов и возможностей Мюнхена (аналогичный прогноз они дают и для Штутгарта).

В Мюнхене удовлетворить растущий спрос будет особенно трудно еще и потому, что здесь почти в 54 процентах домашних хозяйств проживает всего один человек. Это не только и даже не столько пожилые люди, сколько приехавшая в город учиться и делать карьеру бессемейная молодежь, о чем так подробно написали ученые кельнского института IW.

Прогноз Аналитического центра Deutsche Bank для всей Германии звучит так: "Благодаря притоку мигрантов и дальнейшему улучшению ситуации на рынке труда цены и арендные ставки на рынке жилья будут и дальше расти". Эксперты полагают, что нынешний цикл продолжится как минимум до 2022 года.

Более того, германской столице Берлину, где создаются все новые и новые стартапы в области информационных технологий и где бурно развивается сфера высококвалифицированных и наукоемких услуг, DB Research предсказывает даже "суперцикл" роста цен. 

Смотрите также: