1. Перейти к содержанию
  2. Перейти к главному меню
  3. К другим проектам DW

Жилая недвижимость в Германии: мини-бум на фоне кризиса

22 сентября 2009 г.

Немецкий рынок квартир и индивидуальных домов в этом году заметно оживился. Рост спроса на собственное жилье вызван низкими ипотечными ставками, желанием обзавестись "реальными ценностями" и страхом перед инфляцией.

Престижные квартиры во Франкфурте-на-Майне
Престижные квартиры во Франкфурте-на-МайнеФото: picture-alliance/ dpa

Немецкий рынок жилой недвижимости отличается низкой динамикой цен. Это хорошо, потому что оберегает Германию от возникновения мыльных пузырей, которые, лопаясь, наносят огромный ущерб всей экономике. Пример тому - сегодняшняя ситуация в США, Великобритании, Испании, Ирландии или России. Это плохо, потому что покупатели квартир и индивидуальных домов, как правило, не могут рассчитывать на существенное увеличение стоимости своих квадратных метров в будущем.

Низкие кредитные ставки

Тем не менее, в этом году на немецком рынке недвижимости царит необычное оживление. Крупнейшая в стране маклерская фирма LBS Immobilien сообщает, что при ее посредничестве за первые шесть месяцев года на вторичном рынке жилья было совершено на 17 процентов больше сделок с квартирами и на 8,5 процентов - с индивидуальными домами. А в Мюнхене в первом полугодии, в самый разгар рецессии, было продано даже на 22 процента больше квартир, чем за достаточно благополучный аналогичный период прошлого года.

В Берлине на территории бывшей тюрьмы создается новый микрорайон повышенной комфортностиФото: dpa

Таким образом, глобальный кризис не только не обвалил, а, наоборот, даже подхлестнул рынок жилья в Германии. О повсеместном всплеске интереса к немецкой недвижимости говорить, конечно же, не приходится, однако в целом ряде городов и регионов своего рода мини-бум явно наблюдается.

Этот бум подпитывают прежде всего низкие процентные ставки по ипотечным кредитам. Они упали далеко не столь резко, как ставка рефинансирования Европейского центрального банка, и все же сегодняшнему немецкому заемщику приходится платить своему банку примерно в два раза меньше, чем покупателю жилья в начале 90-х годов прошлого века. Тогда в ФРГ ипотечные кредиты "стоили" свыше 8 процентов годовых.

А сегодня получить ссуду на 10 лет можно менее чем под 4 процента, на 20 лет - менее чем под 5 процентов. Правда, для этого покупатель должен обеспечить первоначальный взнос, составляющий в Германии, как правило, от 20 до 40 процентов стоимости объекта. Клиентам с минимальными сбережениями или вообще без стартового капитала немецкие банки, в отличие от американских, дают деньги лишь в порядке исключения.

Ценовая стабильность на рынке жилья

Столь строгая селекция потенциальных получателей ипотеки сводит к минимуму возможность возникновения ажиотажного спроса и, соответственно, быстрого роста цен на недвижимость. С другой стороны, консерватизм немецких банков, выражающийся еще и в традиции фиксировать процентную ставку сразу на 10-20 лет, существенно снижает риск массового невозврата кредитов, последующей продажи заложенных объектов с молотка и неминуемого в таких случаях обвального падения цен. Иначе говоря, обеспечивает рынку стабильность.

Немецкому среднему классу надоели биржевые крахи, он жаждет стабильностиФото: AP

Именно эта стабильность и привлекает сейчас немецкий средний класс, который второй раз за десять лет сталкивается с глобальным биржевым крахом, а потому все больше сомневается в способности разного рода ценных бумаг обеспечить устойчивое увеличение сбережений и спокойную безбедную старость. В условиях кризиса жители Германии потянулись к "реальным ценностям", к "бетонному золоту", как называют недвижимость немцы.

Еще одним побудительным мотивом именно сейчас обзавестись собственным жильем стали для многих немцев инфляционные ожидания. В обществе растут опасения, что порожденные кризисом рекордный дефицит бюджета и гигантская госзадолженность неизбежно приведут к росту цен. Более того, сложилось весьма устойчивое мнение, что правительство даже будет заинтересовано в высокой инфляции, ведь это помогает снизить долговое бремя.

Инфляционные ожидания

И хотя Европейский центральный банк не устает повторять, что заблаговременно начнет решительную борьбу с инфляцией, некоторые вкладчики, тем не менее, стараются поскорее вложить свои сбережения в недвижимость, чтобы спасти их от якобы грядущего обесценивания. А другие, наоборот, спешат взять кредиты в надежде, что в условиях раскручивания инфляционной спирали будет легче возвращать долг.

Панельные дома эпохи социализма сносятся, потому что на них нет спросаФото: dpa - Report

А вот расчет на рост рыночной стоимости недвижимости играет при принятии решения о ее покупке лишь второстепенную роль. Слишком уж отрезвляюще действует статистика. Так, с 1991 года квартиры подорожали в среднем по Германии всего на 9-11 процентов. Не намного больше выросли за эти 18 лет и цены на таунхаусы эконом-класса - на 10-18 процентов.

Это, конечно же, всего лишь "средняя температура по больнице", не отражающая мощного скачка цен на элитное жилье или на комфортную недвижимость в предместьях и престижных районах некоторых крупных городов. С другой стороны, данная статистика сглаживает и существенное падение цен на квартиры и дома в целом ряде регионов Германии, особенно на территории бывшей ГДР.

Демографические факторы

Так что немецкий рынок жилой недвижимости - не улица с односторонним движением, вложения в него не гарантируют увеличения капитала даже в долгосрочном плане. Ведь нельзя забывать, что Германия - страна с сокращающимся населением, особенно в восточных землях. С другой стороны, это уменьшающееся и стареющее население живет во все более комфортных условиях.

Далеко не всякое жилье, даже в западной части Германии, будет расти в ценеФото: DW-TV

Если в начале 60-х годов прошлого века на каждого жителя Западной Германии приходилось в среднем 24 квадратных метра, то сегодняшний бундесбюргер имеет в своем распоряжении уже 43 квадратных метра. К тому же все больше немцев, не только пожилых, живут в одиночку, что также подогревает спрос на квартиры, особенно одно- и двухкомнатные.

В условиях снижающихся вот уже целый ряд лет объемов жилищного строительства это, по идее, должно способствовать стабилизации и, в конечном счете, увеличению цен на недвижимость. Тем не менее, специалисты предупреждают, что подлинным потенциалом роста рынок жилья обладает лишь в каждом четвертом населенном пункте и административном районе Германии.

Наибольшие шансы, по единодушному мнению экспертов, у крупных городов, а также у регионов с перспективными отраслями экономики и разнообразными возможностями для проведения досуга. Так что нынешний квартирный бум в Мюнхене далеко не случаен.

Автор: Андрей Гурков
Редактор: Вячеслав Юрин

Пропустить раздел Еще по теме
Пропустить раздел Топ-тема

Топ-тема

Пропустить раздел Другие публикации DW

Другие публикации DW