В Германии уже пять лет продолжается бум на рынке жилья. Во многом он является реакцией на всемирный финансовый и европейский долговой кризисы. Немцы, обеспокоенные дальнейшей судьбой валюты евро, начали усиленно вкладывать свои обширные сбережения в недвижимость, а антикризисное снижение процентных ставок Европейским центральным банком сделало ипотечные кредиты невиданно дешевыми.

Перед бумом был спад

По данным компании Interhyp AG, специализирующейся на посредничестве в сфере ипотечного кредитования, нынешней осенью десятилетнюю ссуду на приобретение жилья в Германии можно было получить под небывалые 1,85 процента. Покупатели, естественно, стремятся надолго закрепить столь выгодные условия: в первой половине 2014 года средний срок заключаемых ипотечных договоров составлял, по данным Interhyp AG, 12 лет.

В некоторых городах Германии речь идет уже не просто о буме на рынке недвижимости, а об опасности его перегрева. Так, с 2009 по 2014 годы средняя цена предложения на квартиры выросла в Берлине и Гамбурге на 68 процентов, а в Мюнхене даже на 74 процента. Однако немецкий портал недвижимости Immowelt, публикуя сейчас эти данные, делает существенную оговорку: нынешний бурный подъем пришел на смену длительному спаду, а потому в целом за десятилетний период 2004-2014 ценовые изменения представляются в масштабах всей страны далеко не столь впечатляющими.

С 2004 по 2009 годы недвижимость дешевела повсюду в Германии, в том числе во всех исследовавшихся 14 крупнейших немецких городах, включая Мюнхен (минус 12 процентов) и Берлин (минус 15 процентов). Лишь потом начался рост, но он проходил крайне неравномерно.

Удорожание в рамках инфляции

Если учесть, что инфляция за десять лет составила около 20 процентов, то получается, что жилье реально выросло в цене в 2004-2014 годах лишь в четырех городах: во Франкфурте-на-Майне прирост за данный период составил 34 процента, в Берлине 43, в Гамбурге 47 и в Мюнхене 53 процента. В остальных десяти крупнейших городах цены за десятилетие либо выросли примерно в рамках инфляции (Дюссельдорф, Штутгарт, Нюрнберг), либо даже упали, причем в Лейпциге, Дортмунде и Эссене падение составило к 2014 году от 20 до 26 процентов.

Глава компании Immowelt Карстен Шлабриц (Carsten Schlabritz) уверен, что "в таких привлекательных городах, как Мюнхен, Гамбург и Берлин, цены и дальше будут расти, поскольку там ожидается дальнейший приток населения". А это, в свою очередь, заставит городские власти поощрять жилищное строительство, что откроет перед инвесторами дополнительные возможности для вложения денег.

По данным компании Immowelt, основанным на размещаемых на ее портале объявлениях о продаже квартир (и новых, и на вторичном рынке), в Гамбурге квадратный метр стоит сейчас в среднем 3335 евро, во Франкфурте-на-Майне 3444 евро, а в Мюнхене даже 5192 евро.

Средние цены все еще ниже, чем 20 лет назад

В отраслевом союзе Immobilienverband Deutschland (IVD), объединяющем специалистов различных профессий, работающих на рынке недвижимости, подтверждают: Мюнхен является с большим отрывом самым дорогим городом Германии. Однако статистика IVD основана на другой методике: здесь берут за основу квартиры на вторичном рынке в среднем ценовом сегменте. Поэтому и цифры получаются другие. Согласно опубликованному в середине ноября обзору цен на жилье в Германии, квадратный метр в Мюнхене стоит 3600 евро, в Штутгарте 2245, в Дюссельдорфе и Гамбурге 2100, в Берлине 1750 евро.

В целом по Германии (IVD обобщил данные примерно по 370 городам) квадратный метр обходится сейчас в 1082 евро, что на 4,5 процента больше, чем в 2013 году, когда, в свою очередь, был зафиксирован рост на 5,3 процента. "Таким образом, средний уровень цен на квартиры все еще на 10 процентов ниже, чем 20 лет назад", - подытожил вице-президент IVD Юрген Михаэль Шик (Jürgen Michael Schick), представляя обзор рынка жилья. Его прогноз: "Цены будут и дальше расти, но взлета цен не будет".

Получается, что опасность перегрева существует лишь в отдельных городах и сегментах рынка. В целом же рост цен на недвижимость хоть и продолжается, но в 2014 году явно замедлился. Одновременно замедлился, а во многих местах и остановился, рост арендной платы за жилье, подчеркивает IVD. В целом по Германии он составил 2,1 процента, в городах с населением свыше 500 тысяч - 3,1 процента. Наиболее быстрое удорожание съемного жилья зафиксировано в Берлине (5,7 процента) и в Эссене (7,7 процента), где в последнее время наблюдается приток молодежи.

В университетских городах арендная плата выше

Но до Мюнхена всем другим городам пока далеко: в баварской столице арендная плата (без эксплуатационных расходов) за квартиру в среднем ценовом сегменте составляет 12 евро за квадратный метр. Дорогими для квартиросъемщиков являются также, к примеру, Штутгарт (10,50 евро), Франкфурт-на-Майне и Кёльн (8,80 евро). Средняя для всей Германии арендная плата составляет 5,78 евро.

В традиционных немецких университетских городах аренда жилья стоит существенно дороже, чем в целом по стране. Так, в Гейдельберге, Эрлангене или Констанце за квадратный метр просят в среднем примерно 9 евро. Международная консалтинговая компания CBRE опубликовала специальное исследование, в котором рекомендует инвесторам вкладывать в Германии деньги в строительство общежитий для студентов. Наиболее перспективными городами называются Мюнхен, Гамбург, Кёльн и Франкфурт-на-Майне.

Примечательно, что строительная отрасль Германии сейчас явно концентрируется на сооружении многоквартирных домов. С января по сентябрь 2014 года число соответствующих разрешений выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9,8 процента. В то же время число одобренных заявок на строительство индивидуальных домов упало на 3,2 процента, а домов на две семьи - на 5,1 процент. Таким образом, повышенным спросом на немецком рынке недвижимости в настоящее время пользуются именно городские квартиры.