Самое дорогое жилье в Германии не в Берлине, а в Мюнхене и вообще в Баварии. Но быстрее всего оно дорожало в последние десять лет как раз в столице ФРГ. В прошлом году берлинские квартиросъемщики вели упорную борьбу за региональный закон о замораживании цен на аренду жилья на 5 лет. И добились своего: он вступает в силу 23 февраля.

Петиция баварских организаций квартиросъемщиков

Теперь примеру федеральной земли Берлин, где традиционно сильны левые настроения и даже звучали призывы к экспроприации крупных собственников, может последовать консервативная Бавария. Местные организации квартиросъемщиков вместе с Социал-демократической партией Германии (СДПГ), Левой партией и Объединением немецких профсоюзов (DGB) в октябре прошлого года выступили инициаторами сбора подписей под петицией, требующей на 6 лет заморозить арендную плату в тех 162 баварских населенных пунктах, в которых наблюдается наиболее значительный рост цен. 

К концу января требование поддержали почти 52 тысячи избирателей. Это позволяет инициаторам, которым, по закону, требовалось собрать не меньше 25 тысяч подписей, запустить в начале марта процедуру, которая в конечном счете может вылиться в референдум. 

В Германии народная инициатива или подача петиции (Volksbegehren) - специфическая форма прямой демократии на региональном уровне. Она позволяет гражданам, собравшим за определенный период времени некое количество подписей, внести волнующий их вопрос или разработанный ими законопроект в повестку дня земельного парламента. Тот, естественно, может отклонить предлагаемое решение, но в таком случае оно выносится на всенародное голосование.

Запрет на повышение квартплаты в действующем арендном договоре

Ключевое требование движения #6 Jahre Mietenstopp, название которого можно перевести как "За замораживание аренды на 6 лет", - запретить в течение данного срока повышать квартплату в действующих арендных договорах. Если в них прописан механизм поэтапного увеличения цены, то пункт о возрастающей ставке в течение шести лет считается недействительным.

При заключении договоров с новым арендаторами запрещается взимать с них плату выше "принятой в данном месте ставки". Что именно под этим термином понимать, определено Гражданским кодексом ФРГ. Исключение из моратория на повышение аренды делается в том случае, если арендодатель до сих пор взимал особенно низкую квартплату. Ему разрешается после модернизации жилплощади поднять ее до 80% от принятой в данном населенном пункте или района города ставки.

Нарушение закона карается штрафом до 500 тысяч евро. На сдаваемые в аренду квартиры в новых домах, построенных после 2017 года, действие закона не распространяется, чтобы не отпугивать инвесторов от дальнейших вложений в жилищное строительство. Требования снижать квартплату в документе нет . 

Правила проведения референдума в Баварии

Таков законопроект, в поддержку которого в Баварии собрано в два раза больше подписей, чем требовалось. Теперь процедура подачи петиции вступает в следующую фазу. Земельное министерство внутренних дел обязано в течение шести недель проверить представленные предложения на предмет их соответствия законам и конституционным нормам.

Издающаяся в Мюнхене Süddeutsche Zeitung сообщает, что в баварском правительстве на этот счет имеются сомнения. В таком случае окончательный вердикт в течение трех месяцев должен вынести Конституционный суд Баварии. Если же земельное МВД, продолжает газета, даст петиции зеленый свет, в мэриях баварских городов в течение двух недель должны подписать ее не менее 10% избирателей - это около одного миллиона человек.

Если подписи будут собраны, земельный парламент - ландтаг, обязан поставить вопрос на голосование. При этом он должен либо принять законопроект без изменений (как это произошло летом 2019 года с законом о защите пчел и многообразия видов в природе, напоминает издание), либо вынести его на референдум. При этом парламент имеет право поставить на голосование и альтернативный проект. 

Так что до замораживания цен на аренду жилья в Баварии, где большинство в ландтаге имеют консервативные партии ХСС и "Свободные избиратели", дело может и не дойти. В отличие от Берлина, где правят социал-демократы, левые и "зеленые". В июне прошлого года они приняли принципиальное решение о запрете повышать квартплату в течение 5 лет, потом вносили многочисленные поправки и изменения в закон, и вот в конце января его приняли.

Закон о замораживании квартплат в Берлине: ключевые положения

Запрет распространяется на жилье, построенное до 2014 года. Квартплата замораживается на уровне, на котором она была по состоянию на 18 июня 2019 года. В законе приводятся максимальные ставки арендной платы для различных типов жилья.

К примеру, цена квадратного метра в квартирах с центральным отоплением и ванной в домах, построенных в 1973-1990 годах, не должна превышать 6,04 евро. Размер максимальной ставки можно увеличить на 1 евро, если выполнены как минимум три из пяти перечисленных в законе условий, например, в доме имеется лифт, а в квартире - встроенная кухня и качественное напольное покрытие.  

Закон предписывает местным властям через два года проиндексировать максимальные ставки в соответствии с динамикой реальных зарплат в Берлине. Если квартплата на 20% превышает максимальную ставку, она считается завышенной. В таком случае квартиросъемщик должен обратиться к местным властям, и те потребуют от арендодателя ее снижения, но тот может оспорить такое требование в суде. Штраф за нарушение закона может достигать 500 тысяч евро.

По словам Беатрикс Цурек (Beatrix Zurek), возглавляющей баварское земельное и мюнхенское городское отделения Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), подготовка петиции шла при интенсивном обмене мнениями с берлинскими коллегами. Однако, указывает она, в берлинском законе намного больше деталей, чем в баварском законопроекте. "Нам важна суть. Мы хотим предельно четко отрегулировать важные вещи и не размениваться по мелочам", - разъясняет Цурек. 

"Право на жилье" или "экспроприация арендодателей"?

На сайте движения #6 Jahre Mietenstopp приводятся высказывания баварских квартиросъемщиков в поддержку инициативы. Например: "Жилплощадь не должна оставаться предметом спекуляций! Все имеют право на доступное жилье". "Дайте шанс молодым семьям!". "Берлин ввел ограничения на арендную плату, на очереди - Мюнхен". Сами организаторы, в частности, призывают войти в положение учителей, воспитателей детсадов, медперсонала: "Врачи и медсестры не должны по два часа добираться на работу из-за того, что оплата жилья вблизи рабочего места им больше не по карману".

В то же время многие экономисты, представители бизнеса и консервативные политики относятся к берлинскому закону и баварской инициативе крайне отрицательно. Инвесторов надо не отпугивать запретами, а стимулировать, чтобы они больше строили, только так можно побороть дефицит доступного жилья, убежден, к примеру, министр экономики ФРГ от партии ХДС Петер Альтмайер (Peter Altmaier).

Министр предрекает, что "мы увидим, как Берлин начнет отставать от многих других крупных городов Германии, где делают ставку на рыночную экономику и увеличение предложения". А, к примеру, профессор Ларс Фельд (Lars Feld), член Совета экономических экспертов при правительстве ФРГ, указывает, что "ограничения арендной платы являются ползучей экспроприацией арендодателей", а это противоречит рыночной экономической системе Германии. 

Поэтому не исключено, что берлинский закон или отдельные его положения будут признаны Конституционным судом ФРГ неконституционными. Соответствующий иск готовят в бундестаге фракции консерваторов (ХДС/ХСС) и либералов (СвДП). Тем временем темпы роста арендной платы на немецком рынке жилья в 2019 году замедлились, показали подсчеты специалистов, а в Берлине уровень квартплат даже минимально снизился. 

Смотрите также: