На протяжении нескольких лет цены на жилую недвижимость в Германии стагнировали и частично даже падали, однако вот уже два года подряд они растут весьма быстрыми по немецким меркам темпами. Эксперты исходят из того, что этот тренд продлится как минимум до 2015 года, причем квартиры будут дорожать быстрее, чем индивидуальные дома. Специалисты приводят сразу несколько причин, объясняющих растущий спрос на жилье.

Самый большой спрос - на квартиры в крупных городах

Одни эксперты утверждают, что индивидуальные дома на одну-две семьи и квартиры в многоквартирных жилых зданиях подорожали в 2011 году на 2,5 процента, другие говорят о 3,5 и даже 4 процентах. Разброс в оценках связан, прежде всего, с различными методиками подсчета. Поскольку в Германии имеются регионы с устойчиво падающим спросом на жилье, что связано с сокращением населения, усредненные данные по стране не очень характерны.

Куда более показательными являются результаты, полученные при анализе динамики цен в 125 крупнейших городах Германии. По подсчетам Немецкого федерального банка (бундесбанка), опиравшегося на данные маркетинговой компании BulwienGesa AG, рост составил здесь в 2010 году в среднем 2,5 процента, а в 2011 году увеличился до 5,5 процента. При этом квартиры подорожали в прошлом году на 7,3 процента, а таунхаусы - на 4,3 процента.

Буднесбанк указывает, что столь "сильного удорожания" на немецком рынке недвижимости не наблюдалось вот уже два десятилетия - со времен бума, вызванного объединением Германии в начале 90-х годов прошлого века. Да и в строительной отрасли такого роста оборота, как в минувшем году (12,5 процента), не было с 1992 года, подтвердило Федеральное статистическое ведомство, отметив, что произошло это в первую очередь за счет строительства жилья. В этой сфере выручка строительных компаний выросла на целых 18 процентов.

Главная причина бума - долговой кризис в еврозоне

Главной причиной очевидного подъема на первичном и вторичном рынках жилья эксперты практически единодушно называют продолжающийся долговой кризис в еврозоне. Стремясь обезопасить свои сбережения от возможных финансовых потрясений и, прежде всего, инфляции, немцы начали усиленно вкладываться в "бетонное золото", как называют в Германии недвижимость.

Вторым принципиально важным стимулом к покупке жилья для собственного пользования или для сдачи в аренду являются рекордно низкие проценты по ипотечным кредитам, что опять-таки связано с долговым кризисом. В борьбе с ним Европейский центральный банк максимально снизил ключевые ставки в еврозоне, так что в 4-м квартале 2011 года получить ипотеку сроком на 5-10 лет в Германии можно было, по данным бундесбанка, в среднем под 3,6 процента годовых.

Однако Аналитический центр Deutsche Bank  (Deutsche Bank  Research) указывает и на целый ряд других причин, способствующих нынешнему росту спроса на жилую недвижимость в Германии. Одна из важнейших - благоприятная ситуация на рынке труда. Самый низкий за два десятилетия уровень безработицы и устойчивое увеличение занятости повышают кредитоспособность немецких домашних хозяйств и одновременно их готовность к крупным инвестициям, отмечается в опубликованном в конце февраля исследовании.

Институциональным инвесторам нужны объекты для вложений

Удорожанию жилья в Германии, по мнению аналитиков Deutsche Bank, способствует также относительно низкий по сравнению с другими странами уровень цен на немецкую недвижимость и ее высокое качество.

Большое значение имеет и растущая активность международных банков, страховых компаний, пенсионных фондов и других институциональных инвесторов. Тут опять же сказывается долговой кризис в еврозоне.

В ситуации, когда резко возросли риски на рынке государственных облигаций, крупные инвесторы остро нуждаются в альтернативных возможностях для надежных долгосрочных капиталовложений. Одной из таких альтернатив является покупка жилых комплексов в крупных немецких городах. На высокоразвитом немецком рынке съемного жилья доходность от сдачи квартир в аренду нередко составляет свыше 5 процентов годовых, указывается в исследовании.

Учитывая все перечисленные факторы, Аналитический центр Deutsche Bank высказывает мнение, что цены на жилую недвижимость в Германии будут до 2015 года ежегодно расти в среднем на 3 процента, а на квартиры - в пределах 5 процентов. При этом эксперты категорически исключают возможность перегрева немецкого рынка жилья с последующим его обвалом, что наблюдалось в США и в целом ряде стран еврозоны.

Автор: Андрей Гурков
Редактор: Евгений Жуков