Доля собственного жилья в Германии составляет около 42 процентов. Это существенно меньше, чем в среднем в странах Евросоюза, где данный показатель превышает 60 процентов, и несопоставимо меньше, чем в таких государствах, как Испания, Италия, Ирландия или Великобритания. Там порядка 80 процентов квартир и индивидуальных домов принадлежат тем, кто в них живет.

Война предопределила направление развития

Получается, что немцы - народ заядлых квартиросъемщиков. Даже в западной части страны таких более половины (примерно 55 процентов), а на территории бывшей ГДР, по данным статистического ведомства ФРГ, снимаемым жильем пользуются свыше двух третей домашних хозяйств (почти 70 процентов).

Эта специфическая черта немецкого рынка жилой недвижимости связана прежде всего с историей страны. Во время Второй мировой войны значительная часть жилого фонда была уничтожена, а абсолютное большинство населения лишилось средств для покупки или строительства жилья. Поэтому в послевоенные годы в Западной Германии сделали ставку на возведение так называемого социального жилья, а в социалистической ГДР - на массовую государственную застройку.

Правда, власти ФРГ с 1956 года начали субсидировать и индивидуальное жилищное строительство, так что в 1961 году, на волне "немецкого экономического чуда", впервые было построено больше частных, чем социальных квартир. Однако к этому времени государство уже фактически задало рынку жилья определенную траекторию развития.

Быстрая либерализация и…

К тому же в Западной Германии довольно рано, в том же 1961 году, началась либерализация рынка аренды жилья: государство стало весьма последовательно снимать ограничения на размеры арендной платы. Эксперты считают, что действовавшие, например, в Великобритании правила так называемой "справедливой аренды" в свое время весьма затормозили развитие английского рынка съемного жилья. А в таких странах, как Австрия или Испания, арендная плата оставалась фактически фиксированной вплоть до 80-х годов.

В Германии же освобождение рынка от пут государственного ценового регулирования сразу же придало ему мощный импульс: в него начали вкладывать деньги индивидуальные и корпоративные инвесторы. В результате увеличилось предложение, возросла конкуренция и, как следствие, утвердились высокие стандарты качества сдаваемого в аренду жилья. Оно по уровню оснащения и комфортности практически ни в чем не уступает собственному жилью аналогичного класса.

Поэтому в глазах немцев жить в снимаемом жилье вовсе не считается зазорным или непрестижным. Более того, многие вполне обеспеченные люди принципиально не покупают недвижимость. Одни - чтобы сохранить мобильность, другие - потому что просто не хотят взваливать на себя связанные с собственностью хлопоты, третьи предпочитают жить на арендованной площади в тех районах, где покупка жилья была бы им явно не по карману. Немало и тех, кто по самым разным причинам - финансовым, географическим, семейным - собственную недвижимость сдают, а проживают на арендованной площади.

… строгое законодательное регулирование

Либерализация немецкого рынка аренды жилья, однако, вовсе не означала отказа государства от регулирования взаимоотношений на этом рынке. Наоборот, все последние десятилетия парламент последовательно совершенствовал законодательство в этой принципиально важной для избирателей сфере, все более подробно прописывая права и обязанности как арендодателей, так и квартиросъемщиков.

Немецкими законодателями четко отрегулированы такие вопросы, как заключение арендного договора, а также сроки и условия его расторжения, правила взимания и изменения квартплаты, ремонт сдаваемого жилья. Так что житель Германии, снявший квартиру или дом, чувствует себя с правовой точки зрения весьма защищенным. К тому же его интересы весьма активно отстаивают различные общественные организации, прежде всего - влиятельный Немецкий союз квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund) с многочисленными отделениями по всей стране, предоставляющий своим членам консультационную и юридическую помощь.

Немецкие арендодатели, имеющие, естественно, собственные общественные объединения, обычно громко сетуют на чрезмерные, по их мнению, права квартиросъемщиков. Тем не менее, от своего бизнеса владельцы жилья отказываться не собираются, ведь он обеспечивает им выгодное вложение капитала и стабильные доходы. Согласно статистике, средний размер квартплат вырос в Западной Германии с 1960 года более чем в десять раз.

Берлин - крупнейший рынок аренды жилья

Если посмотреть на карту страны, то федеральными землями с наиболее высокой долей собственного жилья являются расположенные на самом западе страны Саар (54,9 процента) и Рейнланд-Пфальц (54,3 процента). Ниже всего этот процент в крупных городах, что, впрочем, отражает общемировую тенденцию. В Гамбурге доля собственной недвижимости жильцов в общем жилом фонде составляет 20,2 процента, в Берлине - 14,1 процента.

Таким образом, столичный рынок аренды жилья является, причем с большим отрывом, самым крупным в Германии, хотя и не самым дорогим. В Берлине за квадратный метр в новостройках просят сейчас от 6 евро в скромных до 10 в хороших и 13 в престижных районах. На вторичном рынке цены колеблются в диапазоне от 6 до 10 евро.

В Гамбурге аренда нового жилья стоит от 10 до 13 евро за квадратный метр, уже прежде сдававшиеся квартиры можно снять за 8-10 евро. Ну, а городом с самой дорогой недвижимостью и, соответственно, сдаваемым в аренду жильем является Мюнхен. В баварской столице цены в новостройках колеблются в среднем от 10 до 13 евро, хотя в некоторых частях города достигают и 14 - 16,50 евро. На вторичном рынке ставки поднимаются в Мюнхене до 14 евро.

В свою очередь на востоке Германии, на территории бывшей ГДР, цены аренды существенно ниже. Даже в таких вполне благополучных саксонских городах, как Дрезден и Лейпциг, хорошее новое жилье можно снять менее чем за 8 и 7,20 евро, а среднее - примерно за 6 евро. А на вторичном рынке квартира в отличном месте может стоить 7,80 или даже 6,50, а в не очень престижных районах цены опускаются до 5 евро за квадратный метр.

Автор: Андрей Гурков
Редактор: Вячеслав Юрин