На немецком рынке недвижимости вот уже несколько лет царит бум, который привел к заметному удорожанию домов и квартир, особенно в крупных городах. Согласно распространенному мнению, нынешний рост цен в значительной мере вызван тем, что недвижимость в Германии активно скупают иностранцы. А это, в свою очередь, породило опасения, что собственное жилье на родине вскоре станет недоступным для представителей немецкого среднего класса.

Больше продаж, чем покупок

Поэтому эксперты Института немецкой экономики в Кельне (IW) решили выяснить, какова же на самом деле роль иностранцев на рынке недвижимости Германии - как жилой, так и коммерческой. Проанализировав статистические данные за период с 2002 по 2011 годы, они получили недвусмысленный ответ: роль эта незначительная.

Так, в 2011 году на долю индивидуальных и институциональных инвесторов из других стран пришлось менее 1 процента всех сделок купли-продажи. "Даже в период с 2004 по 2007 годы, когда был всплеск притока инвестиций из-за рубежа, доля эта составляла лишь около 5 процентов", - отметил в интервью DW руководитель исследования профессор Михаэль Фогтлендер (Michael Voigtländer).

В то же время немецкие инвесторы, наоборот, проявляли весьма высокую активность на зарубежных рынках. Так, в означенный период они ежегодно приобретали объекты и земельные участки в других государствах, в основном в странах Европы и в США, в среднем на 7,5 миллиарда евро. В результате суммарная стоимость принадлежащей им иностранной недвижимости достигла к концу 2011 года примерно 147 миллиардов евро.

Россияне вышли на четвертое место

Иностранцы же, по подсчетам института IW, владели к тому моменту в Германии недвижимостью на 24 миллиарда евро. При этом в 2011 году они приобрели объектов на 685 миллионов евро, а продали - на 816 миллионов. Продавали в основном голландцы, англичане, а также американцы - все те, кто до этого активно покупали, но, столкнувшись с кризисом на рынках недвижимости в собственных странах, начали возвращать капиталы на родину, чтобы компенсировать возникшие там убытки.

А вот кто в тот год практически только покупал, так это россияне. "Следует отметить, что еще в начале нулевых годов инвесторы из России по сути дела никакой роли на немецком рынке недвижимости не играли", - отметил профессор Фогтлендер. - Однако в 2011 году они вышли уже на четвертое место, хотя и с относительно скромной суммой в 50 миллионов евро".

Для сравнения: австрийцы тогда же вложили 63 миллиона евро, голландцы (не только продававшие, но все же и покупавшие) - 126 миллионов, а из Люксембурга поступили 242 миллиона. Впрочем, лидерство маленького европейского княжества объясняется тем, что там зарегистрированы многочисленные фонды недвижимости. Их основными пайщиками зачастую являются немецкие вкладчики, поэтому люксембургские вложения на рынке Германии нельзя безоговорочно считать чисто иностранными.

Итак, к началу 2012 года на немецком рынке недвижимости сложилась следующая ситуация: почти две трети инвестиций из-за рубежа поступали из трех соседних с Германией стран - Люксембурга, Нидерландов и Австрии. За ними шла Россия, и Михаэль Фогтлендер предположил, что ее доля в 2012 году, по которому пока нет статистических данных, еще больше возросла.

Учитывались только трансграничные сделки

Следует учесть, что в исследовании IW использовались данные только о трансграничных инвестиционных потоках, когда сделки совершались на деньги, поступившие, например, непосредственно из России. "Если российский инвестор сначала основал в Германии фирму, а уже потом с ее счета оплатил покупку коммерческой недвижимости, то это в нашу статистику не попало", - предупредил эксперт.

Поэтому можно исходить из того, что реальные объемы российских инвестиций, особенно на рынке жилья, выше, чем указано в опубликованном исследовании. К тому же обращает на себя внимание резкая активизация инвесторов с Кипра. Никогда прежде там немецкой недвижимостью не интересовались. И вот в 2011 году с маленького острова, на котором широко представлен российский капитал, вдруг поступили сразу 7 миллионов евро - столько же, сколько из Испании.

В беседе с DW профессор Фогтлендер особо указал на то, что в крупных городах Германии, прежде всего, в Берлине, доля иностранцев в сделках на рынке недвижимости существенно выше, чем в среднем по стране: "Там она составляет уже не 1 и не 5, а, по-видимому, 10-15 процентов". У Берлина, по словам собеседника, то преимущество, что недвижимость в немецкой столице стоит все еще относительно недорого - если сравнивать с Лондоном или Парижем. Поэтому иностранные инвесторы рассчитывают на достаточно высокую динамику роста цен.