У жителей Германии мало стимулов приобретать жилье в собственность, поскольку его спокойно можно снимать по сравнительно умеренным и стабильным ценам. Арендуемые квартиры и дома по традиции весьма высокого качества, а потому средний класс не считает их малопрестижными.

В такой ситуации немецкий рынок жилой недвижимости привлекателен для тех иностранных инвесторов, кто не хочет рисковать и готов довольствоваться относительно невысокими, но устойчивыми доходами от сдачи жилья в аренду. Так считает Маркус Демари (Markus Demary), эксперт Исследовательского центра экономики недвижимости при Институте немецкой экономики в Кёльне.

Население сокращается и стареет

А вот делать ставку на существенный рост стоимости купленного жилья Маркус Демари не рекомендует, ссылаясь, прежде всего, на неблагоприятные демографические факторы. Он напоминает, что "население Германии сокращается и, самое главное, стареет". К 2050 году занятое население уменьшится на 10-15 миллионов, а доля людей старше 65 лет, составляющая сейчас 19 процентов от всех жителей страны, вырастет до 30-35 процентов.

"Согласно нашему прогнозу развития спроса на жилую недвижимость в 125 городах Германии, потребность в жилье будет расти до 2017 года, однако затем начнет падать", - отмечает Маркус Демари. По его словам, рост продолжится только в федеральных землях Баден-Вюртемберг, Бавария, Бремен и Гамбург, тогда как в земле Саар и в Восточной Германии спрос вместе с населением уже сейчас сокращается, главным образом из-за миграции.

"Относительно высокий спрос на жилую площадь сохранится также в крупных городах, особенно в Мюнхене, где он, согласно нашим прогнозам, вырастет до 2025 года на 13 процентов", - указывает Маркус Демари. К городам с устойчивым притоком населения Институт немецкой экономики относит Кёльн и Гамбург, где он ожидает увеличения спроса на жилье соответственно на 7,7 и 5,8 процента.

Впрочем, весьма динамично увеличивается население и в некоторых небольших городах. Так, в баварском Ингольштадте спрос на жилье, согласно прогнозу, возрастет в ближайшие полтора десятилетия на 14 процентов, в Люнебурге и Падерборне на северо-западе страны - более чем на 10 процентов.

Скептическая оценка берлинского рынка

В то же время перспективы столичного, берлинского рынка жилой недвижимости эксперт оценивает достаточно скептически. Он указывает на исторические причины: из-за раздела Германии Западный Берлин был отрезан от основной территории ФРГ, а потому не сформировался как крупный офисный центр, каким являются, например, Франкфурт-на-Майне, где доля служащих в общем трудовом населении составляет 60 процентов, или Кёльн с данным показателем в 30 процентов.

Это отставание при сохранении нынешних демографических тенденций в перспективе не сократится, а даже увеличится, полагают в Исследовательском центре экономики недвижимости, поскольку в Мюнхене и Кёльне прогнозируется дальнейший рост числа офисных работников, а в Берлине оно, наоборот, может весьма существенно упасть.

Так что наилучшие перспективы, считает Маркус Демари и его коллеги, у домостроителей и домовладельцев в Южной Германии - в Баварии и Баден-Вюртемберге, и на западе страны - в земле Северный Рейн-Вестфалия.

Автор: Андрей Гурков
Редактор: Марина Никитич