На немецком рынке съемного жилья (а в Германии большинство населения живет на арендованной площади) квартплату четко разделяют на две составные части. Первую называют "холодной" арендной платой - Kaltmiete. Это, собственно, та прописанная в договоре цена жилплощади, которую владелец недвижимости устанавливает произвольно, хотя он, естественно, учитывает сложившуюся в данном месте среднюю цену сдаваемого в наем квадратного метра. Именно с этой суммы арендодатель и платит подоходный налог.

Эксплуатацию жилья оплачивают "по факту"

Вторую часть квартплаты в Германии принято называть "побочными расходами" - Nebenkosten. Имеются в виду расходы по содержанию и эксплуатации жилья. Их несет владелец, но квартиросъемщик, согласно арендному договору, обязан их компенсировать. Тут уже оплата производится "по факту": квартиросъемщик ежемесячно переводит на счет арендодателя в качестве предоплаты заранее оговоренную сумму, а тот по итогам года обязан представить отчет о своих реальных расходах. В результате достаточно часто возникает ситуация, когда квартиросъемщику приходится доплачивать определенную сумму. Например, если в течение года из-за роста цен на нефть подорожал мазут, на котором работают в Германии многие отопительные системы. Если же эксплуатационные расходы оказались ниже ожидавшихся, что хозяин квартиры обязан вернуть лишние деньги.

Из "холодной" арендной платы и "побочных расходов" складывается так называемая "теплая" арендная плата - Warmmiete. Это и есть та цена, которую квартиросъемщик ежемесячно платит хозяину за предоставленное жилье. В эту сумму не включена оплата электричества и телефона, поскольку договоры с энергетическими и телекоммуникационными компаниями арендаторы заключают самостоятельно.

Немецкие законодатели, на протяжении нескольких десятилетий последовательно укреплявшие права квартиросъемщиков (ведь они составляют основную часть электората), четко определили список тех жилищно-коммунальных услуг, оплату которых владельцам жилья разрешается перекладывать на плечи арендаторов. Надо сказать, список этот очень длинный.

Длинный список статей расхода

Так, владельцы недвижимости имеют право взимать со своих жильцов расходы на отопление, на холодную и горячую воду, а также на приобретение, установку и замену соответствующих счетчиков, на пользование системой канализации, на вывоз мусора, на освещение и уборку лестничной клетки, на эксплуатацию и ремонт лифта, на кабельное телевидение. Они могут брать деньги с жильцов (и, естественно, берут) за оплату труда домоуправа, за уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, за озеленение этого участка, за содержание прилегающей детской площадки, за покупку средств борьбы против насекомых, за вызов трубочиста.

В этот же список входят также налог на собственность, устанавливаемый местными органами власти, и расходы на различные страховки. В Германии принято страховать не только сами здания на случай пожара или природных катаклизмов, но и ответственность перед третьими лицами, например, перед пользователями лифта.

По подсчетам Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), сделанным на основе данных за 2008 год, расходы на жилищно-коммунальные услуги составляют в Германии в среднем ежемесячно 2,16 евро за квадратный метр общей площади. Если суммировать все теоретически возможные формы эксплуатационных расходов, то средняя цифра возрастет до 2,91 евро. Таким образом, жилец, снимающий квартиру в 80 квадратных метров, платит за ее содержание каждый месяц от 170 до 230 евро. За год, соответственно, набегают от 2000 до 2800 евро. Это означает, что расходы на жилищно-коммунальные услуги могут достигать 30 и более процентов от "холодной" арендной платы. Иными словами, конечная квартплата дороже чистой аренды примерно на треть.

Резервный фонд на случай ремонта

Владельцам жилья, живущим в собственных "четырех стенах", естественно, тоже приходится оплачивать все перечисленные здесь жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, в многоквартирном доме они ежемесячно откладывают согласованную между собственниками сумму в резервный фонд. Там накапливаются деньги на плановые и непредвиденные ремонты здания. В результате в крупных городах сумма ежемесячных текущих расходов за относительно большую квартиру в 120-150 метров легко достигает 400-500 евро.

Автор: Андрей Гурков
Редактор: Сергей Гуща