В первой - докризисной - половине 2008 года в России наблюдался устойчивый рост цен на жилье. В Москве средняя стоимость 1 квадратного метра жилой площади увеличилась с 130 до 170 тысяч рублей. В других крупных городах России цены хоть и были много скромнее, в среднем в районе 50-70 тысяч рублей за квадратный метр, тенденция отмечалась та же.

Удар кризиса - нокдаун, но не нокаут для рынка жилья

Кризис спутал все карты риэлторам и застройщикам. Причем больше потеряло в цене не самое дорогое жилье, отмечает профессор кафедры управления экономики городским строительством Академии имени Плеханова Геннадий Стерник. По его словам, во время кризиса московское жилье стало стоить на 10-15 процентов дешевле, а в регионах падение составило 55-60 процентов. В числе регионов, где цены рухнули больше всего, Геннадий Стерник назвал Красноярск и Тверь.

Однако все закончилось, причем закончилось раньше, чем это произошло после прошлого кризиса 1998 года. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев отметил, что восстановление тренда на повышение цены было замечено менее чем через год после начала кризиса.

Последние данные говорят о том, что жилье будет дорожать, опережая темпы инфляции. Вероятность этого Константин Апрелев оценил в 75 процентов. При этом тренд на существенный и долгосрочный рост цены квадратного метра жилой площади риэлтор не просматривает. Апрелев уверен, что если даже и будет сейчас скачок цен, он скорректируется дальнейшим понижением стоимости жилья. Любопытно, что риэлторов не очень радуют низкие темпы роста цен и ничуть не смущает тот факт, что жилье в России, особенно в Москве, стоит очень дорого, несмотря на кризис.

Россия идет своим путем

Профессор Геннадий Стерник отметил эту особенность российского рынка жилья. "Для нас подъем цен на 6-8 процентов за полгода, который наблюдается в Москве, и 3-4 процента, отмеченные в регионах, - это даже не подъем. На Западе и 2 процента является существенным ростом, но не для нас", - заявил эксперт в интервью Deutsche Welle. Российская действительность говорит о том, что цена на жилье может расти на 4 процента в месяц, а были годы, когда происходило удвоение цены.

Влияние различных факторов на столь значительный по сравнению с мировыми ценами рост стоимости жилья в России эксперты также оценивают по-разному, хотя дефицит жилой площади отмечают все. Но все же, спрос на квартиры сейчас высоким не назовешь. Большая часть населения России просто не имеет денег для улучшения жилищных условий. Ипотечные же программы доступны далеко не всем.

Во время кризиса государство попыталось повлиять на процентную ставку по ипотечным кредитам. Вице-президент Российской гильдии риэлторов считает, что мера была своевременной и удачной, но сейчас настала пора отпустить рынок ипотечного кредитования. На то, что в Европе, в частности в Германии, ипотека более доступна, Константин Апрелев ответил так: "Немецкие коллеги не учитывают простой вещи, как инфляция стыкуется с процентной ставкой по ипотеке". По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов, сегодня нет смысла удерживать низкую ипотечную ставку.

Спрос определяет цену

С другой стороны, многие специалисты отмечают, что пока ставка ипотеки высока, спрос будет ограничен. Впрочем, Геннадий Стерник против вмешательства государства в рыночные отношения. В качестве одного из главных стимуляторов рынка он назвал миграционную составляющую в регулировании цен на жилье. "Те, кто не планирует переезд, но имеет деньги, старается покупать квартиры в Москве. Те, кто планирует покинуть северные районы, заработав там достаточно денег, выбирает ту же Москву или стремится перебраться ближе к югу, например, в Краснодарский край.

"Естественно, где есть приток, то есть иммиграция, количество денег на рынке увеличивается и это, безусловно, толкает цены вверх. Где есть отток, эмиграция, там естественно, спрос падает и жилье дешевеет", - делает вывод Геннадий Стерник. В свою очередь Константин Апрелев считает, что вычленять фактор миграции не имеет смысла, поскольку его роль в регулировании рынка незначительная.

Впрочем, по данным Российской гильдии риэлторов, именно южные регионы, такие как Краснодар и Ростов-на-Дону, а также Москва являются лидерами по уровню роста цен. По мнению экспертов, наиболее привлекательными для покупателей являются сегодня Подмосковье и Санкт-Петербург, где цены хотя и остаются высокими, но еще не достигли докризисного уровня.

Автор: Егор Виноградов, Москва
Редактор: Геннадий Темненков