Краткий вариант новейшей истории немецкого рынка жилой недвижимости выглядит так: после спада из-за мирового финансово-экономического кризиса 2009 года в Германии начался бурный рост цен на квартиры и дома, этот бум длился свыше десяти лет, причем во время пандемии коронавируса подъем еще больше ускорился, однако в 2022 году цены резко пошли вниз. И вот сейчас, осенью 2024 года, период быстрого удешевления жилья заканчивается или уже закончился, и на рынке вновь оживляется спрос, поскольку некоторые потенциальные покупатели опасаются упустить выгодный момент. 

Ключевая причина описанной динамики - изменения базовой ставки Европейского центрального банка, от которой, в конечном счете, зависит стоимость ипотечных кредитов. Правда, в Германии основным ориентиром для коммерческих банков при установлении процентов по ипотеке традиционно является доходность десятилетних гособлигаций ФРГ. Но она, в свою очередь, тоже в значительной мере зависит от ставок центрального банка.

Как ипотека в Германии подорожала от 1% до 4%

Полтора десятилетия назад ЕЦБ в условиях долгового кризиса в еврозоне, который последовал за мировым кризисом 2009 года, стал проводить политику сначала дешевых, а затем сверхдешевых денег: с весны 2016 до лета 2022 ставка была нулевой, поэтому многие могли получить стандартную в Германии ипотеку сроком на десять лет примерно под 1% годовых.

Столь беспрецедентно выгодные кредиты подхлестнули спрос, который еще больше вырос в период борьбы с COVID-19, когда из-за длительных локдаунов и широкого распространения удаленной работы в глазах многих жителей Германии значительно выросла ценность собственного жилья. К тому времени эксперты уже не раз предупреждали об опасности возникновения "мыльных пузырей", по меньшей мере, на рынках крупнейших городов.

Однако с середины 2022 года недвижимость начала быстро дешеветь (пузыри лопнули?). Это было связано с мощным всплеском инфляции, который был вызван энергетическим кризисом, разразившимся в Евросоюзе на фоне полномасштабного российского вторжения в Украину. Точнее говоря: это было связано с тем, что для обуздания инфляции ЕЦБ пришлось решительно повышать свою ключевую ставку, которая в сентябре 2023 года достигла пика в 4,5%.

В результате ипотечные кредиты превысили 4%. Это никак не назовешь небывалым уровнем - рынок жилья ФРГ видывал в минувшие десятилетия и более высокие проценты по кредитам. Однако для жителей Германии, избалованных целым десятилетием беспрецедентно низких кредитных ставок, это означало удорожание ипотеки в четыре раза, что на некоторое время психологически буквально парализовало многих потенциальных покупателей.

Одновременно многие продавцы, привыкшие за то же десятилетие к неуклонному росту цен, на фоне их весьма значительного падения не захотели уступать свои объекты существенно дешевле, и стали выжидать. Так что за последние два года на крупнейшем в ЕС рынке жилой недвижимости упали и цены, и спрос, и предложение, и, следовательно, число заключаемых сделок. Но теперь множатся признаки оживления спроса и не только стабилизации, но даже роста цен.

Насколько подешевела немецкая недвижимость?

Начнем с официальной статистики. Федеральное статистическое ведомство ФРГ (Destatis) сообщило 20 сентября, что во 2-м квартале 2024 года средние по стране цены на жилую недвижимость в годовом выражении вновь упали: на 2,6% по сравнению со 2-м кварталом 2023 года. Однако по сравнению с 1-м кварталом 2024 года, они впервые за два года выросли: на 1,3%. Таким образом, уже весной и в начале лета на немецком рынке жилья наметилась смена тренда.

Так, в семи крупнейших городах Германии - Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте и Дюссельдорфе - квартиры подорожали, по сравнению с первыми тремя месяцами года, на 1,6%, а дома на одну или две семьи на 2,3%, указывает Destatis и подчеркивает, что цены при этом были все еще ниже, чем во 2-м квартале прошлого года, и уже тем более по сравнению с пиковыми значениями конца 2021/начала 2022 годов. 

Что неудивительно: по данным Института мировой экономики в Киле (IfW), в одном только 2023 году обвал цен на рынке жилой недвижимости ФРГ оказался самым сильным за все время соответствующих систематических наблюдений, начавшихся 60 лет назад. Если брать два последних года, то подсчитываемый этим институтом вместе с партнерами индекс GREIX (German Real Estate Index), отражающий цены на жилье в 20 ключевых городах и регионах на западе и востоке Германии, снизился более чем на 14%.

При этом в Штутгарте жилая недвижимость подешевела более чем на 20%, в Мюнхене - примерно на 20%. Тут следует отметить, что в Германии самое дорогое жилье - вовсе не в столице страны, а в столице Баварии, так что когда эксперты обсуждали возможные "мыльные пузыри", то первым делом указывали именно на Мюнхен. Поэтому сильное снижение цен выглядит здесь вполне закономерным, но вовсе не означает, что в этом городе-миллионнике квартиры стали теперь особо дешевыми.

Что же касается трех других немецких городов-миллионников, то в Берлине цены, согласно индексу GREIX, снизились за два года примерно на 10%, в Кельне несколько больше, в Гамбурге на 15%.      

Сколько стоят сейчас квадратные метры в ФРГ?  

На сайте компании Schwäbisch Hall, предоставляющей услуги по финансированию покупки жилья, размещен график, наглядно иллюстрирующий динамику развития рынка за последние полтора десятилетия.

Для примера взята квартира в многоквартирном доме постройки 1985 года с 83 квадратными метрами жилой площади. В январе 2010 года такой объект стоил в среднем по Германии 132 000 евро, к марту 2022 года его цена выросла примерно в два с половиной раза и достигла 320 599 евро, к августу 2024 года она снизилась до 275 729 евро. Это как раз снижение примерно на 14%. 

Рядом - другой пример со вторичного рынка: индивидуальный дом постройки 1983 года площадью 120 квадратных метров с участком 425 кв. м. В начале 2010 года его можно было купить за 164 500 евро, десятилетие спустя цена взлетела в среднем до 418 487 евро, теперь она упала до 357 093 евро. Это опять-таки снижение в пределах 15%.

Похоже, что ждать дальнейшего удешевления уже бессмысленно. Во всяком случае, Геза Крокфорд (Gesa Crockford), исполнительный директор ведущего немецкого сайта по недвижимости ImmoScout24, утверждает: "На рынке осознали, что сейчас - подходящий момент для покупки, перед тем, как цены, по-видимому, вновь существенно вырастут".

В опубликованном 1 октября сообщении для прессы ImmoScout24 дал следующие примеры средних цен предложения в закончившемся 3-м квартале 2024 года.

В целом по Германии за квартиры (3 комнаты, 80 кв.м.) на вторичном рынке просили в среднем 2500 евро за квадратный метр, в новостройках 4016 евро. В Берлине, соответственно, 4634 евро и 6487 евро, в Мюнхене 8498 евро и 11 169 евро, а в восточногерманском Лейпциге 2825 евро и 4981 евро.

За индивидуальные дома (140 кв.м. и 600 кв.м. участок) в целом по Германии просили 2740 евро на вторичном и 3780 евро на первичном рынке. В Берлине, соответственно, 4822 евро и 6042 евро, в Мюнхене 8406 евро и 10 382 евро, а в Лейпциге 3696 евро и 4486 евро. Как видим, в этих трех городах квадратный метр в новых домах стоил меньше, чем в новых квартирах, но для всей страны это скорее нетипичная ситуация.  

Снижение ставки ЕЦБ сразу оживило спрос

Так вот, "в сентябре спрос заметно вырос", подчеркнула Геза Крокфорд в сообщении для прессы от 1 октября. Всего за месяц, отмечается в нем, число запросов со стороны потенциальных покупателей к продавцам увеличилось на сайте на 9% и достигло в крупнейших городах страны и в их пригородах самого высокого уровня в нынешнем году. По сравнению с сентябрем прошлого года, число таких запросов выросло на 28% в больших городах, на 26% в других городах и на 21% в сельской местности.

Руководительница портала ImmoScout24 объяснила сентябрьский всплеск интереса со стороны покупателей новым снижением базовой ставки ЕЦБ. Ведь он еще в начале июня отреагировал на быстрое замедление инфляции в еврозоне и дал старт процессу снижения базовой ставки. А в середине сентября ЕЦБ вновь опустил ставку, причем более значительно, чем многие ожидали.

После этого эксперты исходили из того, что следующий шаг последует в декабре, однако сентябрьские данные по инфляции оказались настолько благоприятными, что теперь на рынке ждут дополнительного снижения ставки на заседании руководства ЕЦБ 17 октября. 

Ведь 1 октября европейское статистическое ведомство Eurostat сообщило, что, согласно предварительным оценкам, темпы инфляции в еврозоне снизились в сентябре до 1,8% годовых (после 2,2% в августе и 2,6% в июле). А немецкое ведомство Destatis 11 октября подтвердило свой первоначальный прогноз, согласно которому, в Германии, особенно сильно пострадавшей от роста цен на энергоносители, инфляция замедлилась до 1,6%.

Это означает, что темпы инфляции в зоне действия валюты евро не только вернулись к норме, но оказались уже даже несколько ниже желаемого уровня, поскольку ЕЦБ, как и другие западные центробанки, считает оптимальной для здорового развития экономики инфляцию в 2% годовых. Так что дорога для дальнейшего быстрого смягчения денежно-кредитной политики в еврозоне, похоже, открыта.

Ипотечные кредиты достигли годового минимума

В любом случае процентные ставки по ипотечным кредитам достигли в Германии минимального уровня за этот год, сообщила 15 октября экономическая газета Handelsblatt, вынеся эту новость в заголовок статьи. Издание сослалось на данные финансовой консалтинговой компании FMH Finanzberatung, отслеживающей предложения 55 коммерческих банков. В среднем они предлагают сейчас десятилетнюю ипотеку за 3,3% годовых, при этом наилучшие предложения составляют примерно 2,9%, а наименее выгодные 4,2%.

Газета ссылается на опрос, который компания Interhyp, оказывающая посреднические услуги на рынке ипотечного кредитования, провела среди банкиров, работающих на немецком рынке недвижимости. Примерно половина из них исходит из того, что процентные ставки по ипотеке будут колебаться в обозримом будущем в диапазоне 3,0-3,5%. Другая половина ожидает несколько более высокого уровня: 3,5-4,0%.

Итак, потенциальные покупатели жилой недвижимости в Германии стоят сейчас перед вопросом: стоит ли ждать дальнейшего снижения процентов по ипотеке? Это поможет сэкономить значительные суммы на финансировании сделки, однако за время ожидания вполне могут вновь подрасти упавшие за последние два года цены на квартиры и дома. Или, может, поспешить с покупкой? 

Спрогнозировать, какая стратегия окажется, в конечном счете, выигрышной, крайне трудно. Однако в пользу возобновления роста цен на жилую недвижимость в Германии говорят такие факты, как существенное отставание темпов строительства нового жилья от имеющихся потребностей и продолжающийся существенный рост арендной платы. Это может подтолкнуть часть квартиросъемщиков, а в ФРГ свыше 40% семей пользуются съемной площадью, к решению все-таки приобрести собственное жилье, чтобы впредь не отдавать весомую часть своих доходов арендодателю, а хотя бы пускать эти немалые деньги на погашение ипотечного кредита.