Стремление немцев жить в больших городах привело к существенному повышению цен на жилье. За последние десять лет стоимость квадратного метра выросла в 80 процентах крупных городов Германии. В самом дорогом из них, Мюнхене - почти в два раза.

В ближайшие пятнадцать лет эта тенденция сохранится, но не повсеместно. Как показало новое исследование немецкого банка Postbank, динамика цен на квартиры зависит от темпов роста численности населения. Поэтому сильнее всего жилье подорожает в тех городах, где прирост населения окажется наиболее значительным - в том числе за счет прибывающих в Германию беженцев.

Берлин - лидер по росту цен

При увеличении численности населения города на один процент квартиры дорожают в среднем на 3,5 процента, а дома - на 1,9 процента, подсчитали экономисты Postbank. Авторы исследования спрогнозировали динамику цены за квадратный метр в 36 крупнейших городах Германии. Свои выводы они основывали на предположении, что до 2030 года число мигрантов, которые получат статус беженцев и останутся в Германии, составит один миллион. После того, как в прошлом году Германия приняла более миллиона мигрантов, в последующие годы их число должно сокращаться, учитывая, что далеко не все получат официальный статус беженца и долгосрочный вид на жительство, а власти ужесточат правила приема, объясняют исследователи.

Рост численности населения за счет притока беженцев будет означать увеличение дефицита жилья, что неминуемо приведет к его удорожанию, отмечают в Postbank. Сильнее всего количество жителей, а соответственно и стоимость квадратного метра к 2030 году вырастет в Берлине, говорится в исследовании. Прирост населения в немецкой столице составит 4,7 %, тогда как квартиры подорожают на 14,5 %. При этом без притока мигрантов рост цен на жилье здесь оказался бы более чем на шесть процентных пунктов ниже, подсчитали эксперты.

На втором и третьем местах оказались Потсдам и Гамбург. В этих городах цены на квартиры за 15 лет вырастут на 14,03 % и 13,86 % соответственно, прогнозирует Postbank. Интересно, что в самом низу списка оказался Мюнхен: здесь стоимость квадратного метра, согласно прогнозу, прибавит всего 4,39 процента. Впрочем, фактическое повышение цен в баварской столице, скорее всего, окажется больше. "Стремительный рост цен за последние 15 лет лишь на 73 процента был результатом увеличения численности населения", - объясняет Дитер Пфайффенбергер (Dieter Pfeiffenberger), возглавляющий отдел финансирования недвижимости в Postbank.

Предложение не успевает за спросом

Прямого влияния на цены приток беженцев все же не окажет, отмечает Пфайффенбергер, добавляя, что он, скорее, вызовет "эффект каскада". Сначала возникнет дефицит доступного жилья, в которое будут заселяться мигранты, объясняет эксперт. В итоге те, кому позволяют финансы, переключатся на более дорогие квартиры, создавая спрос и вновь подстегивая цены.

Выводы, сделанные в исследовании Postbank, перекликаются с прогнозами других экспертов. "Мы ожидаем, что в городах и регионах с растущим населением цены продолжат повышаться", - говорил в конце 2015 года представитель Комитета оценщиков земельных участков и недвижимости Германии Зигмар Либиг (Siegmar Liebig). По подсчетам, которые озвучивала министр строительства Барбара Хендрикс (Barbara Hendricks), для удовлетворения растущего спроса на жилье, возникающего в том числе за счет притока мигрантов, необходимо ежегодно строить по меньшей мере 350 тысяч квартир.

Однако аналитики говорят о более серьезных цифрах. Учитывая, что во многих городах объемы строительства давно не успевают за спросом, в стране необходимо на протяжении нескольких лет строить от 400 до 450 тысяч квартир в год, включая 100 тысяч для беженцев, подсчитали в Институте немецкой экономики (IW) в Кельне. "В обозримом будущем рост цен на недвижимость неуклонно продолжится, тем более что поток мигрантов вряд ли внезапно прекратится", - рассуждает аналитик Commerzbank Марко Вагнер (Marco Wagner), которого цитирует агентство Reuters.

Цены растут не везде

И все же притока переселенцев стоит ожидать далеко не во всех городах Германии, отмечают эксперты Postbank. Вследствие происходящих в стране демографических изменений численность населения во многих из них наоборот сокращается. Если в последние десять лет две трети из 36 городов, которые исследовал банк, фиксировали прирост населения, то к 2030 году это будет лишь два города из пяти.

Во многих из них будет происходить отток населения, который приезжие мигранты сгладят лишь отчасти, прогнозируют авторы исследования. Вслед за убывающим населением будет снижаться и цена квадратного метра. Так, в Хемнице стоимость квартир к 2030 году упадет почти на 50 процентов, тогда как число жителей сократится на 13,47 процента. Это самое большое падение среди городов, участвовавших в исследовании Postbank. Значительного падения цен эксперты ожидают также в Галле (-38 %), Ростоке (-22,9 %), Эрфурте (-19,1 %), Эссене (-13,5 %), Дортмунде (-9,8 %) и Франкфурте-на-Майне (-8,1 %).

Цены в этих городах могут стабилизироваться за счет растущего спроса на квартиры большей площади, полагают аналитики. Они отмечают, что эта тенденция в последние годы наметилась во всех крупных городах, участвовавших в исследовании. Сегодня средний размер квартиры, который предпочитают немцы - 73,3 квадратного метра, тогда как еще в 2005 году он составлял 71,8 квадратного метра. К 2030 году, согласно прогнозу банка, спрос на жилье большей площади вырастет в 75 процентах городов.

Смотрите также: