Цены на квартиры в Беларуси достигли нового пика. По данным Национального кадастрового агентства, в конце 2025 года квадратный метр жилья в Минске стоил 2100 долларов в однокомнатных квартирах, 1870 долларов - в двухкомнатных, 1720 - в трехкомнатных. Всего за один год цены на жилье в Минске выросли почти на 400 долларов за квадратный метр. В чем причина такого подорожания, и что делать тем, кто планирует покупать квартиру?

"Бетон" - это белорусский аналог биткоина"

Почему рынок рванул вверх? Сошлось много причин, говорят эксперты. Первая - мягкая монетарная политика Нацбанка. "В Беларуси появились кредиты, ипотеки, жилье стало доступнее. Второй момент - относительный дефицит нового жилья. Ну а третья причина называется "парковка денег в "бетон". В Беларуси нет фондового рынка, выгодных депозитов, поэтому "бетон" - это наш аналог биткоина. Вы берете деньги и прячете их в "бетон" в надежде, что они не прогорят, а вырастут", - говорит экономист Владимир Ковалкин, руководитель проекта "Кошт урада".

Он добавляет и четвертый фактор - дешевый доллар относительно белорусского рубля: "Слабый доллар влияет на желание вложиться во что-то, инвестировать". В два последних года такие инвестиции были выгодными и несли мало рисков.

Но есть и новые факторы: санкции, в том числе против банков, и риски для валютных депозитов, количество которых уменьшилось, говорит Владимир Ковалкин. "То есть люди снимали их и вкладывались в недвижимость. Люди боятся, что с банком что-то произойдет, и перекладывают деньги во что-то более ощутимое. А Беларуси, кроме "бетона", ничего и нет", - уточняет эксперт.

"Установка, что недвижимость это что-то безопасное, может подводить"

Экономист, академический директор центра BEROC Лев Львовский среди причин подорожания недвижимости также называет мягкую монетарную политику Нацбанка. И напоминает, что в последние годы ВВП страны рос быстрее обычного из-за спроса со стороны России. При этом рабочей силы стало меньше: "Людей не хватает, их труд дорожает. Рост реальных зарплат был сильно опережающим, они на рекордном уровне по историческим меркам. Появилась группа населения, которая может себе позволить покупать квартиры и больше тратить", - резюмирует Львовский.

При этом белорусам "некуда складывать деньги", согласен экономист: "Мы из-за санкций отрезаны от мирового рынка, инвестировать в акции сложно. Низкие ставки по депозитам, инфляция доллара... В итоге у многих остается один вариант - инвестировать в недвижимость. Это исторически популярная мера в Беларуси. Но ментальная установка, что недвижимость - это что-то безопасное, тоже иногда может подводить", - напоминает Львовский. 

В прошлом году на недвижимость в стране потратили больше 1,3 млрд долларов. Кто ее покупал? "Люди с высокооплачиваемыми профессиями и те, кто переезжает в Минск. Продают что-то в своих городах, берут кредиты и покупают в Минске", - говорит Владимир Ковалкин. 

В соцсетях часто упоминают россиян как массовых покупателей: "Нет, по официальным данным, россияне не сильно ответственны за скупку жилья в Беларуси. В основном платят белорусы, и они могут платить. У нас их мало, но есть богатые люди", - уточняет Львовский.

"Проблемы и девальвация могут прийти из России"

Пики цен на недвижимость в Беларуси уже были, к примеру, в 2008 годах и 2015 годах. "Перед периодами гиперинфляции, когда приходилось обрезать несколько нулей с национальной валюты, стоимость квадратного метра тоже была выше двух тысяч долларов", - напоминает Лев Львовский.

В этом и опасность - отмечают эксперты. "Может произойти внешний шок, связанный с валютой и с валютной девальвацией, как в 2008 и 2015 годах", - приводит пример Владимир Ковалкин. По его словам, есть три основных сценария развития ситуации: плато с небольшим ростом или небольшим падением и обвальный сценарий. "Аналитики по недвижимости склоняются в сторону плато. Но они, как правило, не учитывают внешний фактор, а он для Беларуси может стать "черным лебедем", - говорит эксперт.

По его словам, проблемы в российской экономике тут же перекинутся на Беларусь, которая отправляет в Россию более 60% экспорта. "А проблемы в России уже заметны. Есть тенденции на обвал, реализуются ли они - увидим в ближайшие полгода-год. Но то, что экономика России буксует, и проблемы могут переброситься на Беларусь, - шанс достаточно высок".

При внешнем шоке и девальвации цены на недвижимость упадут не в белорусских рублях, а в валюте. "Белорусы переживали ряд подобных кризисов, они люди опытные. Я думаю, многие ждут этой девальвации, чтобы оказалось, что кредиты, которые взяли под квартиры, стали дешевле", - предполагает Владимир Ковалкин.

На рынке надувается инвестиционный пузырь, и он лопнет?

Предпосылки для обвала рынка есть, но "есть и обратные предпосылки", подчеркивает Лев Львовский: "В 2008, 2015 годах главной причиной пиков стоимости жилья была неразумная, сверхмягкая монетарная политика - экономика накачивалась пустыми деньгами. Сейчас я назвал ее как одну из трех причин, но есть и другие, что отличает ситуацию. Совсем не обязательно, что все закончится, как тогда". 

По его словам, ожидается, что рост зарплат и цен на квартиры замедлится. Кроме того, жить в состоянии инвестиционного пузыря можно долго: "Стал бы я покупать сейчас квартиру в Минске? Наверное, нет. Но означает ли это, что люди, которые сегодня покупают квартиру, не смогут ее перепродать дороже в течение пары лет? Не означает", - резюмирует экономист. 

Так покупать или нет?

Если вы хотите купить квартиру лично для себя и жить в ней, - это стоит сделать, сходятся во мнении эксперты. "Если задача - просто жилье, надо покупать. Если ваша задача инвестиционно-спекуляционная, то надо взвешивать все с пониманием того, что стоимость квадратного метра на пике, как и в те года, после которых случались девальвации. Но ведь многие белорусы умеют играть и с кредитами", - уточняет Владимир Ковалкин.

Время для продавцов сейчас прекрасное, говорит Лев Львовский: "Главный вопрос: что потом делать с деньгами. Если люди продают, чтобы купить себе, условно, автомобиль, это понятно. Если речь о долгосрочных накоплениях, то надо думать. Вывезти деньги из страны, инвестировать с белорусским паспортом - это сложно".

"Лично я бы старался вкладывать не в "бетон", а в образование и в здоровье. Игра в "бетон" похожа на игру в биткоин, который рос-рос, а потом взял и упал. То же может произойти и с квартирами", - считает Ковалкин.