Каждый, кто пытается снять жилье в Германии, знает: это сейчас крайне сложно, спрос намного превышает предложение, арендная плата высокая - и продолжает расти. Как, впрочем, и размеры занимаемой площади на каждого жильца: сейчас в ФРГ на человека в среднем приходятся уже свыше 47 квадратных метров.

Проблема дефицита доступного жилья в стране, где примерно половина населения традиционно живет на арендуемой площади, обостряется уже не первый год. Поэтому одним из центральных обещаний нынешнего правительства ФРГ, сформированного канцлером Олафом Шольцем (Olaf Scholz) в декабре 2021 года, стало сооружение ежегодно 400 000 новых квартир. Однако в этом году немецкое жилищное строительство даже близко не подойдет к такому показателю, и уже понятно, что в 2024 году ситуация не только не улучшится, а, наоборот, ухудшится, причем существенно.

Провал жилищной политики правительства Олафа Шольца

Об этом красноречиво говорят опубликованные в середине ноября данные о разрешениях на сооружение жилья, выданных за первые три квартала 2023 года. По сравнению с прошлогодним периодом январь-сентябрь общее число разрешений на строительство квартир снизилось на 28,3%, сообщило на основе предварительных данных Федеральное статистическое ведомство ФРГ (Destatis).

При этом худшим месяцем оказался сентябрь, так что отрицательный тренд до осени нарастал. Число выданных разрешений упало уже на самый низкий уровень за десять лет. Если говорить об индивидуальных домах, то за девять месяцев число утвержденных заявок сократилось на 38,4%, а в некогда весьма популярной категории "дома на две семьи" падение составило даже 51,9%.

Поскольку между выдачей разрешения на строительство и передачей заказчику готового объекта сейчас, по данным Destatis, в Германии проходят в среднем 22 месяца, вполне очевидно: последствия нынешнего обвала будут сказываться по меньшей мере еще весь 2025 год.

Динамика движения вниз впечатляет: в прошлом году число сданных новых квартир составило 295 000, в нынешнем году оно снизится до примерно 245 000, в следующем упадет до 210 000, а в 2025 рухнет в новостройках до 175 000. Правда, около 25 000 квартир могут появиться в том году в результате реконструкции имеющихся зданий или увеличения их этажности. С таким прогнозом еще летом выступил экономический институт ifo. Так что весьма вероятная перспектива выглядит так: на четвертом году после провозглашения правительством цели в 400 000 новых квартир немецкие строители на самом деле сдадут лишь половину от намеченного, а то и меньше.

Стройиндустрия страдает от инфляции и ставки ЕЦБ

Возлагать ответственность за такой обвал объемов жилищного строительства только на правящую в Германии коалицию во главе с канцлером Олафом Шольцем было бы неправильно. "Важнейшая причина сокращения состоит в существенном удорожании как финансирования покупки жилья, так и строительных работ", - подчеркивает эксперт ifo Людвиг Дорфмайстер (Ludwig Dorffmeister).

Провозглашая в конце 2021 года свою амбициозную цель, правительство ФРГ не могло, естественно, знать, что через два месяца Россия начнет полномасштабное нападение на Украину, ЕС для противодействия этой агрессии придется вводить санкции, энергоносители резко подорожают, особенно газ, поскольку РФ прекратит поставлять его в Германию, и все это вызовет рекордный за десятилетия всплеск инфляции. Соответственно, никто не ожидал, что для обуздания этой инфляции Европейский центральный банк (ЕЦБ) будет вынужден десять раз подряд повышать свою базовую ставку, в результате чего ипотека подорожает в четыре с лишним раза.

Если в январе 2022 года десятилетний кредит на приобретение жилья можно было получить менее чем за 1% годовых, напоминает информационное агентство dpa, то в октябре этого года он стоил не менее 4,25%. Одновременно из-за высокой инфляции сильно выросли в цене как услуги строителей, так и стройматериалы, которые начали дорожать еще во время пандемии, нарушившей глобальные цепочки поставок.

В результате резко сократилось число как тех, кто готов вкладывать деньги в сооружение нового жилья для собственных нужд, так и инвесторов, начиная от крупных девелоперов и кончая частными лицами, которые строили многоквартирные дома или отдельные квартиры с целью их последующей сдачи в аренду.   

Правительству не хватит денег на жилищную программу

Однако часть вины за провал жилищной программы все же лежит и на правительстве, считает Людвиг Дорфмайстер, поскольку "федеральные власти резко сократили поддержку строительства жилья и в начале 2023 года в очередной раз ужесточили стандарты для новостроек". Правда, в сентябре Олаф Шольц попытался исправить ситуацию, созвав в ведомстве федерального канцлера представителей отрасли и представив им правительственный план из 14 пунктов.

Так, отменено введение с 2025 года нового экологического стандарта энергоэффективности зданий при сооружении жилья: это требование существенно повысило бы расходы на теплоизоляцию. А вот реализация целого ряда других пунктов, предполагающих, в частности, увеличение субсидий семьям на покупку жилья, приобретение государством нуждающихся в капремонте домов и финансовая поддержка перестраивания офисных зданий в жилые, теперь под большим вопросом.

Ведь после того, как Конституционный суд ФРГ признал неправомерным нецелевое использование кредитных средств из специального фонда, созданного в виде исключения из-за чрезвычайной ситуации во время пандемии коронавируса, минфин ФРГ заморозил расходы из госбюджета, а бундестаг отложил принятие бюджета на 2024 год, поскольку финансирование многих статей теперь под большим вопросом. Какие именно статьи расходов и в какой мере придется сокращать, пока непонятно. Но уже сейчас в любом случае ясно, что по меньшей мере в следующем году возможности государства подпитывать деньгами жилищное строительство и особенно сооружение социальных квартир будут, мягко говоря, сильно ограниченными.

Парадокс на рынке недвижимости Германии

Так что реальная надежда сейчас только на рыночные механизмы, и в данном случае главный из них - ставка ЕЦБ. О ее снижении пока и речи нет, лишь бы не было дальнейших повышений. Инфляция в еврозоне этой осенью заметно замедляется, и последние заявления главы ЕЦБ Кристин Лагард внушают осторожный оптимизм. Так, 10 ноября она дала понять, что достигнутый уровень ставок, если его достаточно долго сохранять, может в среднесрочной перспективе обеспечить достижение целевого показателя инфляции в 2% годовых. В то же время 21 ноября она сочла нужным подчеркнуть, что в борьбе с инфляцией "пока еще рано провозглашать победу".

Пока большинство опрошенных агентством Reuters экономистов исходит из того, что до июля 2024 года снижения ставки ЕЦБ ждать не стоит. Тем не менее сейчас, в ноябре, проценты по десятилетним ипотечным кредитам у некоторых немецких банков составляют уже меньше 4%. Это связано с трендом к снижению доходности 10-летних гособлигаций ФРГ, которые обычно служат ориентиром при установлении ставки по ипотеке. А доходность снижается из-за растущих надежд на то, что ЕЦБ больше не будет ужесточать свою денежно-кредитную политику.

Вообще-то ипотека под примерно 4% годовых не является для Германии чем-то необычным: до 2010 года проценты всегда были выше, причем чаще всего существенно выше. Однако за последнее десятилетие из-за проводившейся ЕЦБ политики дешевых и сверхдешевых денег инвесторы в недвижимость привыкли к чрезвычайно низким процентам по кредитам, и их резкое увеличение с лета 2022 года вызвало у них своего рода оцепенение. Последствия этого DW недавно подробно описала в статье "Кризис на рынке недвижимости Германии: почему падают цены?".

Действительно, сейчас в Германии наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне высокой инфляции, заметного увеличения жителей страны из-за притока иностранцев, прежде всего беженцев из Украины, и резкого сокращения жилищного строительства цены на недвижимость не выросли, что было бы хрестоматийной рыночной реакцией, а упали. Правда, в известной мере это можно считать реакцией на предшествующий десятилетний бум с быстрым ростом цен на квадратные метры, особенно в крупных городах, где уже наблюдались очевидные признаки перегрева рынка. Так что теперь мыльные пузыри частично сдуваются.

Однако парадоксальная ситуация с падающими ценами на фоне обвального сокращения жилищного строительства долго продолжаться не будет. Стабилизация кредитных процентов и нормализация расценок на стройматериалы, пусть и на более высоком уровне, чем раньше, рано или поздно приведет к тому, что инвесторы и девелоперы, приспособившись к новой ценовой реальности, постепенно начнут планировать новые строительные проекты. Некоторые эксперты полагают, что этот процесс пойдет после Нового года.

Шольц требует от политиков и застройщиков смены курса

Существенно подтолкнуть этот процесс субсидиями и прочими финансовыми средствами правительство ФРГ, как уже отмечалось, не сможет, однако у немецких властей есть другие возможности, требующие не денег, а политической воли. Олаф Шольц видит ключевую проблему строительной отрасли не в высоких процентах по кредитам, а прежде всего в нехватке площадей для строительства. Потенциальные земельные участки в городах и особенно за их пределами в последние годы нередко не отдавали под застройку из экологических соображений. "Этот подход нуждается в переосмыслении", - заявил канцлер в середине ноября, сославшись на нехватку жилья и прогнозируемый дальнейший рост населения.

К тому же он обвинил инвесторов в том, что те чрезмерно ориентируются на сегмент элитного или во всяком случае более дорогого жилья, а следовало бы строить квартиры, которые по карману широким слоям населения. В пользу такой точки зрения говорят представленные Destatis данные, согласно которым средний размер квартир в Германии достиг 92,2 квадратных метров, так что на каждого жителя ФРГ приходятся теперь статистически 47,4 квадратных метра.

Так что если власти ФРГ сменят политическую установку и начнут более активно предоставлять площади под застройку "в чистом поле", да к тому же ускорят бюрократические процедуры и ликвидируют различные препоны, жилищное строительство в Германии уже в следующем году может активизироваться. Увеличению предложения на рынке съемного жилья, несомненно, способствовало бы и завершение войны в Украины на ее условиях, потому что в этом случае на родину вернется по меньшей мере значительная часть украинских беженцев, получивших убежище и жилье в Германии.

Тем не менее было бы нереалистичным рассчитывать на то, что арендная плата на немецком рынке съемного жилья в обозримом будущем снизится. Успехом было бы уже значительное замедление темпов ее роста. "Пройдут годы, прежде чем напряженность на рынке жилья спадет", - предупреждает экономический еженедельник Wirtschaftswoche.

Смотрите также: