Hotel na krovu javne garaže
18. jul 2018.
Ideja se rodila na ručku povodom osnivanja firme MQ Real Estate. Bjern His i Nikolaj Jegera glasno su razmišljali u restoranu jedne velike berlinske robne kuće. Znali su pre svega šta ne žele: „Želeli smo da budemo drugačiji, da ponudimo nešto drugo, različito od ostalih građevinskih projekata.“ Znali su i to da žele da ponude gotove module za stanovanje ili posao. Ali pritom se postavilo i sledeće pitanje: gde ih postaviti?
U Berlinu, kao i u mnogim drugim velikim gradovima, ima mnogo prostora na kome je planirana gradnja. Mladi preduzetnici razgovarali su sa mnogim vlasnicima takvih parcela o tome da im bar privremeno dozvole da na neko vreme koriste njihovo zemljište. Ali bilo im je potrebno da to vreme bude bar nekoliko godina, jer se u suprotnom čitav projekat ne bi isplatio. Vlasnici zemljišta, međutim, po pravilu na to nisu bili spremni.
I tako su Bjern i Nikolaj ćuteći sedeli u restoranu nad već praznim tanjirima i zurili kroz prozor. Sve dok u jednom trenutku nisu gotovo istovremeno shvatili – da upravo gledaju u rešenje svog problema. Naime, pogled iz tog restorana pružao se na gotovo prazan krov javne garaže preko puta robne kuće: „Kakvo rasipanje dragocenog prostora“, pomislili su ekonomisti. I shvatili da su pronašli ono što traže. „Mi počinjemo da gradmo tamo gde drugi završavaju“ – spontano se stvorio i slogan firme, priča Nikolaj Jeger, koji se inače specijalizovao za marketing i inovacije.
Od ideje do realizacije
Udruženje vlasnika javnih garaža potvrdilo je ono što su dvojica preduzetnika naslućivali: javne garaže su sve praznije, popunjenost im je oko 50 do 60 odsto. Isto tako, kod nadzemnih javnih garaža ljudi pre svega žele da parkiraju svoj auto u prizemlju ili na prvom spratu, blizu izlaza. Sasvim nerado, vozači odlaze do vrha, odnosno krova garaže, jer je to daleko od izlaza, a i automobil je tada izložen suncu ili kiši.
Dva preduzetnika odmah su počeli da razvijaju koncept: šta bi mogli tamo da postave – mikro-stanove ili apartmane za studente? kancelarije? Možda hotele? Bili su sigurni da vlasnike garaža mogu da ubede u svoj projekt: „Vlasnik nema nikakvih izdataka, samo dodatni prihod zbog dodatnog iznajmljivanja prostora. Naš koncept Skypark je unosan posao za vlasnika nekretnine“, tvrde preduzetnici.
Već postoje hoteli napravljeni od drvenih modula „ali još niko se nije usudio da iskoristi površine bez dodatnog korišćenja zemljišta, bez temelja. Dakle, da već postojeće zgrade nadogradi modulima“, kaže Jeger. „Zbog toga smo naišli na priličan otpor konvencionalnih firmi u ovom poslu. Upozoravali su nas na tehničke, pravne i finansijske aspekte.“
Zaista, sve je moralo dobro da se proveri: da li bi ljudi tu želeli da boravi i žive i, naravno da li se to na kraju još uvek i isplati. Ponuditi stanove – to je zaista bio problem, jer to znači i da bi deo zgrade trebalo da bude prenamenjen. Ali kad bi tamo nastao hotel? I onda, zbog nedostatka ležajeva, projekat je dobio dozvolu. Jer i urbanistima je bilo u interesu da privuku ljude u te četvrti, kaže Jeger.
Ali onda se pojavio još jedan problem: komšije. „Građani susedne četvrti Fridrihshajn odlučno su se usprotivili projektu, i to iako tamo postoji snažna levičarska scena, Lihtenberg ima socijalna žarišta i vlada opšti nedostatak stanova“, podsećaju osnivači firme. Teškom mukom i uz mnogo uveravanja da njihov projekat donosi samo korist, došlo je do toga da će za šest meseci u prvi modularni hotel sagrađen na nekoj javnoj garaži stići i prvi gosti.
Do jeseni, on bi trebalo da se prostire na 4.500 od ukupno 8.000 kvadratnih metara krova javne garaže trgovačkog centra u Berlin-Lihtenhagenu. Na raspolaganju će biti 151 modul hotelskih soba i recepcija, sve zajedno na čeličnoj konstrukciji, povezano hodnicima i iza zajedničke fasade. Statika garaže predviđene da po njoj voze automobili teški barem tonu, nije bila nikakav problem: „Mogli smo da postavimo i dva sprata“, kaže Jeger.
Evropsko drvo i ekološka gradnja
Do hotela će se stizati liftovima dodatim na spoljnu stranu garaže, a nadležne službe prihvatile su argument da kao izlaz u slučaju nužde mogu da posluže i stepeništa same javne garaže. Najveći problem je sada kako podići već napravljene module na krov. Zato je sada tu najveća pokretna dizalica koju su mogli da nađu u Nemačkoj i koja će podizati module teške po osam tona i površine oko 20 kvadratnih metra. Svaku sobu treba najpre podići, a zatim milimetarskom preciznošću postaviti na njeno ležište u čeličnom okviru.
Sve to ipak neće biti tako jeftino, jer su preduzetnici odlučili da koriste isključivo ekološke materijale i elemente sa certifikatom. „Mogli smo da gradimo i jeftinije, ali želeli smo da dosledno budemo ekološki održivi i da ostvarimo maksimalnu energetsku efikansost. Drvenom građom i ekološkim izolacijama štedimo veliku količinu ugljen-dioksida. Drvo guta CO2, a kao sirovina stalno raste nova. Svaki element postiže minimalnu potrošnju energije“, kaže Bjern His. Više slojeva furnira lepi se zajedno i tako nastaju tanki, ali stabilni zidovi od takozvanih CLT-ploča (Cross Laminated Timber). U hali se pripremaju drveni delovi da mogu da izdrže svako nevreme, a moduli se isporučuju skoro gotovi.
Dodatne pripreme postavljenih modula više neće biti – takva je odluka preduzetnika. Jer, „na kraju, tako ova nekretnina i ostaje mobilna. Može da se ukloni sa ovog mesta i postavi na neko drugo, bez da se bilo što ruši, gubi energija i da ostaje građevinski otpad“, hvali se Jeger.
Od sutra, negde drugde
Ukupna cena tog hotela neće biti baš tako mala – više od 10 miliona evra. On bi na tom mestu trebalo da ostane 20 godina, jer na taj rok je sklopljen ugovor. Ali preduzetnici smatraju da je ovo samo početak: „Ovaj koncept nove standarde u održivom razvoju hotelskih prostora u velegradovima“, ocenjuje Andreas Matner, poslovođa firme za nekretnine ECE.
I iako je ovo koncept budućnosti, unutrašnje uređenje hotela aluzija je na prošlost: nameštaj, tapete i dekoracija podsećaju na stil socijalističke, Istočne Nemačke iz osamdesetih prošlog veka. MQ Real Estate već kontaktira sve veće vlasnike javnih garaža u Nemačkoj kojima nudi ovakvo rešenje. Jer, iako će stanovnika gradova biti sve više, stručnjaci smatraju da će automobila biti sve manje: privatna putnička vozila ustupiće svoje mesto novim oblicima zajedničkog transporta, tako da će u javnim garažama biti još više mesta.
Osnivači isto tako nisu odustali ni od svoje izvorne ideje: već su pokazali da znaju da naprave hotel, ali oni takođe i dalje uočavaju da su stanovi u gradovima sve skuplji. „U velegradovima uočavamo mnogo prostora za rad. Naš koncept može da se prenese na studentske domove ili apartmane s dodatnim modulom kuhinje.“ Do jeseni će biti gotovo 150 modula, ali već u tri godine naredne godine oni žele da ih bude najmanje hiljadu. I na više spratova.