Zašto su podivljale cene stanova?
9. jul 2019.
Uoči novog kruga subvencija za stambene kredite, cene nekretnina očekivano su počele dodatno da rastu, naročito na tržištu Zagreba, kao i na moru. Cene korišćenih stanova na određenim lokacijama počele su opasno da se približavaju cenama novogradnje, iako su i one porasle. Ako se podrobnije prati cene nekretnina, uočljiv je trend da se čak i cene stanova koji su već duže na tržištu, u nekim slučajevima i više od godine dana, suprotno logici – povećavaju, ali i da cene u oglasima variraju u zavisnosti od toga koja ih je agencija dala u oglase.
Šta tera cene vrtoglavom brzinom na gore? Jedan razlog jeste svakako državna intervencija. Subvencije se dele u veoma kratkom roku, pa kupci pristaju i na cene koje im „pojedu“ veći deo subvencije.
No, tu je i pozitivna ekonomska situacija, kao i niske kamate na štednju, zbog čega ljudi štednju prebacuju u nekretnine, kaže za DW Boro Vujović, vlasnik zagrebačke agencije „Opereta“ i kopredsednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj (privrednoj) komori (HGK). On iznosi podatak da je do maja njegova agencija zabeležila 60 odsto svih kupovina stanova u gotovini, što je daleko više nego pre.
„U psihologiji Hrvata je štednja u ciglama, nismo naučili na zlato, deonice, obveznice“, kaže Vujović i dodaje da ljudi razmišljaju i o budućnosti u kojoj je upitno kakve će biti i hoće li uopšte postojati penzije, dok nekretnina koju se iznajmljuje uvek nosi nekakav prihod.
Niko ne voli da gubi
Šta međutim uzrokuje ponekad i drastična povećanja cena, u nekim slučajevima i nekretnina koje ni po nižoj ceni mesecima nisu našle kupca, a na kakve nailaze kupci na hrvatskom tržištu? Kod velikog broja hrvatskih građana bogatstva su na neki način „zarobljena“ u nekretninama i ako se ne uspe da se ta nekretnina unovči onako kako je planirano, bogatstvo se gubi, a nema drugog načina da se stekne, objašnjava za DW asistent na Odseku za psihologiju Filozofskog fakulteta Zagreb, Nikola Erceg, koji s profesorom Zvonimirom Galićem vodi i kolegijum Psihologija potrošačkog ponašanja. S psihološke strane, kaže on, razlozi za takvo ponašanje prodavaca stanova proizlaze iz prvenstveno tzv. „averzije prema gubitku“.
„Naime, ljude daleko više ’boli’ količina novca koju će da izgubi (u ovom slučaju recimo, ako ne prodaju nekretninu po ceni koju zadanja, ljudi imaju osećaj da gube novac), nego što bi ih radovao dobitak iste te količine novca (kad bi ’bol’ i ’radost’ mogli nekako da se stave na istu skalu).“
„Laički, ljudi jednostavno ne vole da gube, a u kontekstu prodaje nekretnina, ljudi rizikuju s višim cenama i nemogućnošću da prodaju nekretninu samo da ne bi doživeli osećaj gubitka, iako je taj gubitak u stvari subjektivan (u odnosu na ono što su oni sami sebi zacrtali), a ne mora da bude i objektivan (u odnosu na objektivnu cenu nekretnine). Pritom se često zanemaruje i cena takvog ’kockanja’: šta se propustilo zbog toga što se nekretnina još uvek nije pretvorila u likvidan novac i da li je novac, za vreme čekanja, mogao da bude investiran kvalitetnije nego da stoji ’zarobljen’ u nekretnini“, kaže Erceg.
Ono što je naše to više vredi
Drugi fenomen, nastavlja, jeste socijalno poređenje. „Mi smo socijalna bića i većinu informacija bitnih za preživljavanje i uspeh u životu dobijamo od ljudi iz naše okoline. Ljudi su izrazito skloni da zaključke o svom statusu ili stanju izvode iz poređenja s drugima. Nije čudno da ljudi onda cene svojih nekretnina formiraju prema tome kako su drugi cenili svoje nekretnine i tu se onda naduvava balon cena“, kaže Erceg.
A zašto neki ljudi precenjuju svoje nekretnine, to bi moglo da objasni treći zanimljiv fenomen, tzv. „efekat posedovanja“, kaže Erceg. On se odnosi na činjenicu da ljudi jednostavno više vrednuju neku stvar ukoliko je poseduju, nego ukoliko je ne poseduju.
-pročitajte još: Dedovina u bescenje u „hrvatskoj Toskani“
„Efekat posedovanja najlepše se ilustruje primerom istraživanja u kojem su korišćene šoljice za kafu. Polovini ljudi koji su pozvani na istraživanje poklonjena je ni po čemu posebna šoljica za kafu, a polovini nije. Njihov zadatak bio je da samo procene koliko vredi ta šoljica – oni kojima je šoljica poklonjena procenjivali su njenu vrednost i duplo većom u odnosu na one kojima šoljica nije poklonjena. Kad su nekretnine u pitanju, situacija je znatno kompleksnija: mnogo više vrede, u njih su utkane možda godine ulaganja i brige, a ulogu verovatno igraju i emocije. Iz te perspektive, ne čudi što građani svoje nekretnine vrednuju mnogo više nego što agencije smatraju da je objektivno ili što bi kupci bili voljni da plate“, zaključuje Erceg.
Očekuje se stabilizacija
A dokle se ovakva situacija na tržištu može nastaviti? Boro Vujović iz „Operete“ smatra – ne još dugo. Scenario izduvavanja balona iz 2008. neće se dogoditi, kaže Vujović, jer je situacija drugačija. Tada je tržište bilo neiskusno, dogodila se svetska kreditna kriza, rast švajcarskog franka, vladala je velika nezaposlenost koje danas nema, a i banke su pooštrile kriterijume i ljudi se ne zadužuju za 100 odsto iznosa kao tada. „Dogodiće se smirivanje situacije i stabilizacija na ovim nivoima, može se dogoditi neka kriza, ali ona neće biti tako velika kao prošla kriza, barem ne što se tiče tržišta nekretnina na kojem se može dogoditi manja korekcija, usporavanje, zaustavljanje euforije, ali ne i pad kao 2008. i 2009.“, kaže Vujović.
On objašnjava da ni ozbiljni igrači na tržištu nekretnina, investitori, ne očekuju više rast cena, već ih brine samo hoće li cene ostati na sadašnjim nivoima. Vujović dodaje i da su male korekcije, bar u Zagrebu, već počele. „Stanovi u centru grada koji su bili kupovani za kratkoročno iznajmljivanje turistima, počeli su sada da se pojavljuju na tržištu, jer je ponuda prevelika. To će dovesti do stabilizacije cena stanova u centru, kako za iznajmljivanje, tako i za prodaju, smatra Vujović.
Što se iracionalnog ponašanja i postavljanja prevelikih cena tiče, Vujović jednostavno komentariše da to neki čine iz pohlepe. „Kasnije će da žale – ’mogao sam da prodam, zašto nisam'. Kao što su neki žalili posle 2008“, zaključuje Vujović.