Berlin'de üç ya da dört odalı kiralık bir dairede oturmak, yüksek gelirli kişiler için sorun değil. Mayıs 2026 itibarıyla büyük bir emlak portalında, 100 metrekarenin biraz üzerindeki bir daire için aidat ve ısınma giderleri dahil aylık 4 bin eurodan fazla kira talep ediliyor. En düşük kira ise ise yaklaşık 80 metrekarelik bir daire için bin euro civarında. Ancak kapsamlı tadilata ihtiyacı olan bu daire, şehir merkezinden oldukça uzakta bulunuyor.

Tadilat sorunu olmayan, merkezî konumda ve kirasını orta gelirli insanların karşılayabileceği bir daire bulmak ise Almanya'nın birçok yerinde artık neredeyse imkânsız. Özellikle de şehirlerde, büyük yerleşim merkezlerinde ve ekonomik olarak güçlü kırsal bölgelerde. Ülke genelinde yaklaşık 1,4 milyon konut açığı bulunuyor. Eksiklik neredeyse tamamen düşük ve orta fiyat segmentinde yoğunlaşıyor. Sınırlı arz ve yüksek talep fiyatları yükseltiyor.

Almanya kiracıların ülkesi

2025 yılı itibarıyla Almanya'nın nüfusu yaklaşık 83,5 milyon. 1990'dan bu yana nüfus 3,7 milyon arttı; bu artış neredeyse tamamen göçten kaynaklandı. Aynı dönemde tek kişilik hane sayısı da yükseldi. Konut arzı ise bu gelişmeye ayak uyduramadı.

Almanya'da nüfusun yarısından fazlası kirada oturuyor. Kira hukuku, mevcut sözleşmeleri görece güçlü biçimde koruyor. Ancak yeni kiralamalarda durum farklı. Uyum ve Göç Bilirkişi Konseyi'nin (SVR) yıllık raporunda, özellikle göç geçmişi olan insanların yeni kiralamalarda ortalamanın üzerinde dezavantaj yaşadığı belirtiliyor.

Dokuz bilim insanından oluşan Konsey bu yıl "Göç toplumunda gelişim alanı: Konut ve toplumsal katılım" konusunu ele aldı.

Daha az yaşam alanı, daha yüksek kira yükü

SVR Başkanı ve Halle-Wittenberg Üniversitesi Kamu Hukuku Profesörü olan göç araştırmacısı Winfried Kluth, Berlin'de raporun tanıtımı sırasında değerlendirilen verilerin göçmen kökenli olanlarla olmayanlar arasında belirgin farklar ortaya koyduğunu söyledi.

Buna göre göçmenler ortalama olarak daha küçük yaşam alanlarında oturuyor, daha sık aşırı kalabalık evlerde yaşıyor ve daha az ev sahibi oluyor. Göç geçmişi olmayan insanların yarısından fazlası kendi evinde yaşarken bu oran göçmen kökenlilerde üçte birin altında kalıyor.

Bunun yanında gelirlerinin daha büyük bölümünü kiraya harcamak zorunda kalıyorlar.

Konut arayışında ırkçılık ve ayrımcılık

Bunun başlıca nedenleri düşük gelirler ve daha kalabalık haneler. Buna göçe özgü engeller de ekleniyor: Belirsiz oturum statüsü, yetersiz sosyal çevre ve dil sorunları konuta erişimi zorlaştırıyor.

Özellikle mülteciler, daha ucuz konut bulunması ya da sosyal ağların mevcut olması nedeniyle sosyal açıdan dezavantajlı mahallelere taşınıyor.

Bunun yanında iltica başvuruları kabul edilmiş olmasına rağmen çok sayıda kişi de alternatif bulamadığı için devlet yurtlarında kalmaya devam ediyor; oysa yasal olarak bu merkezlerden taşınmalarına izin veriliyor.

SVR Başkan Yardımcısı Birgit Glorius da göçmen kökenli insanların konut piyasasında dezavantaj yaşamasında ayrımcılığın rol oynadığını söyledi. Glorius, "Araştırmaların da gösterdiği gibi ırkçı ayrımcılık da söz konusu" dedi.

Federal Adalet Mahkemesi, 2026 başında, Pakistan kökenli ismi nedeniyle bir emlakçı tarafından ayrımcılığa uğrayan kadın başvurucuya 3 bin euro tazminat ödenmesine hükmetti. Almanya doğumlu kadın ilk başvuruda daireyi görmek için randevu alamamıştı. Ayrımcılığı kanıtlamak için bu kez Almanca çağrışımlı bir isim kullanarak yeniden başvuran kadın, bu kez randevu alabilmişti.

Göçmenler daha sık evsiz kalıyor

Uyum ve Göç Bilirkişi Konseyi, konut arayışındaki ayrımcılığa karşı başvuruların ilk aşamasının anonim yapılmasını öneriyor. Bu aşama genellikle daireyi görmek için randevu talebini kapsıyor.

Mevcut koşullarda konut bulmakta zorlananların sayısı giderek artıyor. Bilirkişi Konseyi'ne göre, bu durum Alman vatandaşlığı olmayan insanları orantısız biçimde etkiliyor.

Almanya'da 2024 yılında yaklaşık 532 bin kişi evsizdi. Bu sayı iki yıl öncesine göre iki katın üzerinde. Barınma hizmetlerinden yararlanan evsizlerin yüzde 86'sının Alman pasaportu bulunmuyordu.

Yoksulluk ve göç iç içe geçiyor

Raporda, Almanya'da göçmenlerin ve çocuklarının belirli mahallelerde yoğunlaşmasının diğer ülkelere kıyasla daha düşük olduğu belirtiliyor. Ancak SVR Başkanı Kluth'a göre sosyal ayrışma, yani belirli gelir gruplarının aynı bölgelerde yoğunlaşması arttı.

Kluth, "Yoksullar ve zenginler giderek kendi içlerinde yaşamaya başlıyor. Bunun nedenlerinden biri de yeni göçmenlerin daha çok yoksul mahallelere yönelmesi. Çünkü yeni gelenler özellikle ilk dönemlerde ekonomik açıdan daha dezavantajlı oluyor" dedi.

Kluth'a göre yoksulluk ve göç giderek daha fazla iç içe geçiyor.

Uzman iş gücü de konut arıyor

Bunun yalnızca sosyal değil ekonomik sonuçları da bulunuyor. Ekonomik açıdan güçlü bölgelerde iş var ancak uygun fiyatlı konut yok. Yapısal sorun yaşayan bölgelerde ise konut daha ucuz olsa da iş ve mesleki eğitim imkânları sınırlı.

Bu durum bir tür kilit etkisine neden oluyor: İnsanlar iş bulabilecekleri yerlere taşınamıyor, işverenler ise uzman personel bulamıyor çünkü çalışanlar konut bulamıyor. 

Kluth, "Almanya'ya gelen yabancı nitelikli iş gücü de artık konut bulma desteğini, en önemli ihtiyaçlarından biri olarak görüyor" dedi.

Şehirlerde sosyal gerilim tırmanıyor

Göç büyük ölçüde şehirlerde yoğunlaşıyor. Göçmen kökenli insanların yaklaşık yüzde 60'ı kentlerde yaşıyor; büyük şehirlerde ise nüfus içindeki oranları yüzde 40'ın üzerine çıkıyor.

Yoksulluk ve göçün dezavantajlı mahallelerde üst üste gelmesi sosyal gerilimleri tırmandırıyor. Ancak Bilirkişi Konseyi'ne göre bu durum kaçınılmaz değil. Göçmen oranı yüksek mahalleler otomatik olarak entegrasyonu engelleyen yerler anlamına gelmiyor.

Belirleyici olan altyapı, eğitim imkânları ve sosyal ağlar. Ancak çoğu zaman tam da bunlar yetersiz kalıyor. Bunun sonuçları özellikle gençler açısından ağır oluyor.

Eğitim sisteminde de yaşanılan bölgenin etkisi açık biçimde görülüyor. Göçmen kökenli çocuklar ve gençler daha sık kendi aralarında yoğunlaştıkları ve çoğu zaman daha kötü donanımlı okullara gidiyor. Bu da eğitim fırsatlarını daha da olumsuz etkiliyor.

Siyasetin hareket alanı

Raporda bilim insanları özellikle sosyal konut alanında olmak üzere konut inşasının artırılmasını öneriyor. Destek ihtiyacı yüksek mahallelerin de hedefli biçimde güçlendirilmesi gerektiği belirtiliyor. Buna kreşlerin, okulların ve sosyal kurumların daha iyi donatılması da dahil.

İşverenlere de sorumluluk yükleniyor. Buna göre şirketler, yabancı uzman iş gücü için konut sağlanmasında daha aktif rol üstlenebilir; örneğin konut şirketleriyle iş birliği yapabilir ya da konut projelerine katılabilir.