Madrid'in merkezinde bir emlakçı, 55 metrekarelik bir dairenin buzlu camlı kapısını açıyor. Eskiden dükkân olan yer, şimdi konut olarak sunuluyor. Sokaktan içeri adım atan da kendini doğrudan mutfakta buluyor. Kira ilanında "yatak odası" olarak nitelendirilen ancak daha ziyade hapishane hücresini andıran penceresiz iki oda ise bodrum katta bulunuyor. Odalardan minicik olanının bir penceresi bile yok. Emlakçı, "Bunu öğrencilere 1300 euroya kiralarsınız. Resmiyette alt kat depo olarak kayıtlı ama kralamada bu sorun olmaz" diyor. Madrid'in orta sınıf bir ayılan bir semtindeki dairenin satış fiyatı 300 bin euro.

İspanya'da konut fiyatları hızla yükseliyor. Ancak bu kez astronomik fiyatların müsebbibi düşük faizler değil. Fiyatları asıl ateşleyen, konut piyasası istikrarlı olan ülkede, kısa süreli kiralamalarla büyük kâr marjı peşinde koşan ve patlayan turizm sektörüne yatırım yapan yabancı şirketler. İspanyol BBVA bankasına göre, ülkede konut arzı, talebin hayli gerisinde kaldı.

Bununun sonucunda kiralar, fahiş düzeye ulaştı. Yerli halk, konut bulmakta zorlanıyor. Kanarya Adaları, Barselona ve Madrid gibi şehirlerde insanlar sık sık sokaklara dökülüp bu durumu protesto ediyor. Eylemlerde, turistik amaçlı konut kiralamalara aracılık eden Airbnb gibi platformlar, yabancı yatırımcılar ve hükümetin bu yöndeki politikaları hedef alınıyor.

Suç sadece yabancı yatırımcıda değil

İspanya istatistik kurumu INE'ye göre ise, ülkede 2,5 milyondan fazla daire sadece yalnızca belirli dönemlerde kullanılıyor. Çoğu da, yaz aylarında kullanılan ikinci veya üçüncü evler. Ancak bu yazlık konutlar, kullanılmayan dönemlerde büyük ölçüde boş tutuluyor ve kiraya verilmek istenmiyor. Bu durum da ülkedeki konut krizini artırıyor.

Öte yandan habitacion.com gibi şirketler oda satışları bile yapıyor. Solcu kiracı lobisi Sindicatos de Inquilinas'a göre, tüm bunlar yabancıların ve yatırım fonlarının yaptığı çılgın spekülasyonlardan kaynaklanıyor. Onlara göre, 46 milyon nüfuslu ülkede 4 milyondan fazla boş daire mevcut ve 400 bin de yazlık olduğu ileri sürülüyor.

Söz konusu yatırım fonları ve emlak şirketleri özellikle kısa süreli kiralamalarla pazarı ele geçiriyorlar. Emlak platformu Idealista'nın verilerine göre, 2025'in ilk çeyreğinde bu tür kiralık konutlar, emlâk pazarının yüzde 14'ünü oluşturdu. Bu gelişme, bir yılda yüzde 25 artış demek. En hızlı artış ise yüzde 36 ile Bilbao, yüzde 33 ile Alicante, yüzde 29 ile Barselona ve yüzde 23 ile Madrid gibi büyük kentlerde  yaşandı.

Hükümet Airbnb'ye karşı ilk adımı attı

İspanya Konut ve Şehir Planlama Bakanı Isabel Rodríguez, El País gazetesinin haberine göre geçen ay Airbnb'ye, kiraya verdiği ve ruhsatsız olduğu saptanan 66 bin ilânı kaldırması talimatını verdi. Ayrıca hazırlanan yasa tasarısına göre, turistlerin ev kiralarken yüzde 21 de KDV ödemesi planlanıyor. Bu oran, otel odalarına uygulanan vergiden iki kat fazla. Ancak kiracı örgütü Sindicatos de Inquilinas'a göre bu önlemler yetersiz.

Emlak balonu uyarısı

Gayrimenkul danışmanlığı ve aracılık firması MD Capital'in verilerine göre, 2014'te ortalama 138 bin euro olan konut fiyatı, 2024'te 178 bin euroya ulaştı. Balear Adaları gibi bölgelerde ise fiyatlar ikiye katlandı. Konut fiyatları son on yılda yüzde 29-34 zamlanırken maaş artışları bu hıza yetişemedi. Aynı dönemde ortalama gelir yalnızca yüzde 23 arttı. Uzmanlara göre bu fark, barınma gibi temel bir ihtiyacı karşılamayı çok zor hale getiriyor.

2024'te ülkedeki ortalama brüt maaş 2 bin 642 euro seviyesindeydi. Ancak 80 metrekarelik bir evin kirası, bin 100 euroyu buluyor. Madrid ve Barselona gibi şehirlerde ise bu rakam bin 400 ile bin 500 euro civarında.

Emlak hukuku konusunda uzman avukat Tim Wirth, "Uzun süreli kiralama hem ev sahibi hem kiracı için daha cazip hale getirilmeli. Vergisel ve hukukî güvence şart" diyor. Ancak mevcut koşullarda yatırımcılar, daha ziyade kısa vadeli kazanca odaklanıyor. Sosyal sorunlar ise büyüyor.

Öğrenciler ve dijital göçebeler piyasayı sıkıştırıyor

İspanya, yılda 90 milyonun üzerinde turisti ağırlıyor. Erasmus öğrencileri, Latin Amerikalı yatırımcılar, sabit ikamete ihtiyaç duymayan dijital göçebeler ve yabancı öğrenciler ülkedeki konut talebini daha da artırıyor. Avrupa genelinde faaliyet gösteren, mobilyalı dairelerin ve odaların orta ve uzun vadeli kiralanmasını kolaylaştıran bir çevrim içi platformu olan Spotahome'un verilerine göre, 2024-2025 döneminde yalnızca Erasmus+ kapsamında 118 bin öğrenci ve akademisyen ülkeye geldi. Buna ilaveten yurt dışından gelip de ülkedeki yaklaşık 90 üniversite ile 12 özel okulda okuyan çok sayıda yabancı ögrenci de bulunuyor. 

İspanya'da, Almanya'daki gibi devlet yurtları ya da öğrenciye özel kira desteği bulunmuyor. AB istatistik kurumu Eurostat'ın verilerine göre, İspanyolların ortalama evden ayrılma yaşı 2023 itibarı ile 30'un üzerinde oldu.

Sosyal konutta Avrupa’nın gerisinde

İspanya’da sosyal konut yapımı da yetersiz. 2023’te sadece 14 bin 371 sosyal konut inşa edildi. 2007–2021 döneminde ise sosyal konuta yapılan kişi başı harcama yalnızca 34 euro oldu. Bu rakam, AB ortalaması olan 160 euronun çok altında.

Kiracı örgütleri, artık daha sert tepki veriyor. Sindicatos de Inquilinas tarafından DW'ye yapılan açıklamada, bundan böyle daha somut ve kararlı adımlar atılacağı vurgulandı: "Hükümet önlem almazsa, turistlere kiralanan ya da boş bekletilen evleri, gürültülü eylemlerle geri alacağız".

 

DW Türkçe'ye engelsiz nasıl ulaşabilirim?