Кілька років тому нам довелося замінювати дах. Будинок, у якому живе наша сім'я, збудований 1980 року, то ж рано чи пізно дах мав продірявитися. З тих пір автор цих рядків волею-неволею став спеціалістом із внесків на капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирних будинках Німеччини. А юрист Ґерольд Гапп є таким за освітою і службовими обов'язками, у Центральному союзі німецьких власників будинків, квартир і земельних ділянок - Haus & Grund Deutschland - у Берліні він очолює правовий відділ.

Усе вирішують товариства власників житла

Що особливо вирізняє німецьких власників квартир, так це те, що в Німеччині власники житла вже давно звикли платити внески на капітальний ремонт. Тут вони мають складну для вимови назву Instandhaltungsrücklage - "резерв на ремонт" - і прописані в законі про квартирну власність, ухваленому в березні 1951 року - менше ніж через два роки після утворення ФРН. В Україні ж подібні норми були офіційно запроваджені лише в липні 2015 року, коли набув чинності закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Утім, формально зобов'язання сплачувати внески на капремонт у Німеччині немає, уточнив у розмові з DW Ґерольд Гапп. Тому суто теоретично можлива ситуація, за якої всі співвласники багатоквартирного будинку відмовляються це робити. Але таке рішення неможливо ухвалити більшістю голосів на загальних зборах, як, наприклад, дозволяє нове українське законодавсто, де для ухвалення будь-якого рішення про спільне управління майном треба дві третини голосів власників.

У Німеччині ж рішення необхідно закріпити в підписаному усіма письмовому документі. Достатньо незгоди лише одного власника, і закон буде на його боці, а всім решті доведеться підкоритися. Тому на практиці всі товариства власників житла (ТВЖ) відкладають кошти на ремонт власних будинків. У будь-якому разі, у Haus & Grund Deutschland з винятками з правила не стикалися.

Наступна особливість німецьких реалій полягає в тому, що місцева влада не має жодного стосунку до внесків на капремонт, власне як тепер і в Україні. Усе вирішують ТВЖ і, відповідно, повною мірою відповідають за свої рішення. Якщо розміри внесків виявляються занадто низькими, то, за словами Ґерольда Гаппа, "накопичених резервів нерідко не вистачає для назрілого ремонту".

Щорічно півтора відсотка від вартості спорудження будівлі

Саме в такій ситуації опинилося і наше товариство, коли протік дах. Ми запросили кошториси в кількох покрівельних фірм, вжахнулися від майбутніх витрат, але врешті-решт обрали підрядника, а потім провели серед власників цільовий збір коштів. До визначеної дати кожна квартира, зціпивши зуби, перерахувала на рахунок у банку свою частку, вирахувану на основі метражу квартири.

Необхідність в обмежені терміни викласти багатотисячну суму нам дуже не сподобалася. До того ж був ризик, що хтось із співвласників відмовиться платити, що потягло б за собою нудну юридичну тяганину. Тому на наступних загальних зборах наше доволі дружне і свідоме товариство більшістю голосів ухвалило рішення тісніше затягнути паски і на кілька років кардинально, приблизно втричі, збільшити щомісячні внески на капремонт, щоб накопичити солідну суму на випадок наступних непередбачуваних чи планових ремонтів. І ось на цей, 2016 рік, ми вперше дозволили собі дещо знизити розмір платежів, хоча до вихідного рівня ще дуже далеко - досі йдеться про суму приблизно в 300 євро щомісяця з кожної квартири.

Таким чином, розміри внесків встановлюють і змінюють під свою відповідальність самі власники. Відповідну пропозицію їм, як правило, робить та фірма, яку вони найняли для управління будинком. "Тут багато що залежить від стану будівлі і його віку. Але існує деякий приблизний орієнтир: вважається, що товариству слід щорічно відкладати приблизно 1,5 відсотка від вартості спорудження об'єкта, якщо не йдеться про новобудову", - зазначає Ґерольд Гапп.

Жодних пільг для власників не буває

Гроші надходять управляючій компанії, і вона розміщує їх на спеціальному рахунку відповідного будинку. Тутешні власники зазвичай мають справу з різноманітними малими і середніми спеціалізованими приватними фірмами, з якими, за доручення ТВЖ, заключають контракти управляючі будинками.

Нема в Німеччині й жодних пільг, наприклад, для ветеранів війни і праці, інвалідів та літніх пенсіонерів. Німецький власник квартири сплачує внесок на капремонт залежно від рішення ТВЖ та від метражу власної квартири - незалежно від його віку, стану здоров'я чи якихось заслуг.

Розпоряджатися щодо проведення якого б то не було ремонту місцева влада не може. "Винятки складають хіба що випадки, коли будівля опиняється в аварійному стані, що становить небезпеку для перехожих та мешканців", - пояснює юрист Гапп. Крім того, існують певні федеральні норми, які стосуються, до прикладу, енергоефективності будівель. За їх недотримання держава має право вимагати провести ту чи іншу модернізацію будівлі чи встановленого ним обладнання. Це стосується, зокрема, опалення.

Заміна опалювальних систем і дахів, а також санація фасадів будівель і під'їздів - це і є, за словами Ґерольда Гаппа, ті великі роботи, на які зазвичай витрачається основна частина накопичених резервів. У нашому товаристві ситуація виглядає наступним чином: дах ми оновили, систему опалення спільно з сусіднім ТВЖ модернізували вже кілька років тому (у них у підвалі стоїть газовий котел, який забезпечує гарячою водою і теплом одразу два будинки), фасад тільки що оновили. Схоже, що в 2017 році ми зможемо знову дещо знизити розмір внесків на капремонт. Побачимо, що вирішать загальні збори. Вони відбудуться влітку.