Орендувати три- чи чотирикімнатну квартиру в Берліні? Для заможних людей це не проблема. У травні 2026 року на порталі з оренди житла за квартиру площею трохи більше 100 квадратних метрів просять понад 4000 євро на місяць, включаючи опалення та інші комунальні витрати. Найнижча пропозиція: трохи менше 1000 євро за 80 квадратних метрів. Однак квартира потребує серйозного ремонту і розташована на околиці міста.

Знайти гарну і доступну квартиру в хорошому місці для людини із середнім доходом у більшості регіонів Німеччини практично неможливо. Особливо в містах, а також в економічно сильних сільських регіонах. По всій країні не вистачає близько 1,4 мільйона квартир - майже винятково в нижньому та середньому ціновому сегменті. Нестача пропозиції та високий попит призводять до зростання цін.

Німеччина - країна, де житло орендують

У 2025 році в Німеччині проживало близько 83,5 мільйона осіб. З 1990 року населення збільшилося на 3,7 мільйона, цей приріст був майже повністю зумовлений міграцією. Водночас також зросла кількість одноосібних домогосподарств. Пропозиція житла не встигала за цими змінами.

Більше половини населення Німеччини мешкає в орендованому житлі. Законодавство про оренду досить добре захищає раніше укладені договори. Інакше з новими договорами оренди. Згідно з поточним річним звітом Експертної ради з питань інтеграції та міграції (SVR), люди з міграційним корінням частіше за інших опиняються у невигідному становищі.

Рада, до складу якої входять дев'ять науковців, цього року займалася темою "Простір для розвитку: житло та участь мігрантів у житті суспільства".

Менша житлоплоща, вищі витрати на оренду

Дані, проаналізовані Експертною радою, продемонстрували явні відмінності між людьми з міграційним корінням і без нього, пояснив її голова Вінфрід Клут (Winfried Kluth), дослідник у галузі міграції та професор публічного права в Університеті Галле-Віттенберга, під час презентації експертного висновку в Берліні.

Мігранти в Німеччині, в середньому, мешкали на меншій житловій площі, частіше в перенаселених квартирах і значно рідше володіли житлом. Тоді як понад половина людей без міграційного минулого володіють житлом, це стосується менше ніж третини людей з міграційним походженням. Водночас їм доводиться витрачати більшу частину свого прибутку на оренду.

Расизм і дискримінація під час пошуку житла?

Причинами цього є, насамперед, нижчий рівень прибутків і великі сім’ї. Невизначений статус перебування, відсутність соціальних зв’язків та мовний бар’єр додатково ускладнюють доступ до житла. Насамперед біженці переїжджають до неблагополучних районів, оскільки там доступне дешевше житло або вже існують соціальні зв’язки.

Водночас багато осіб, яким надано статус біженця, залишаються в державних притулках через відсутність альтернатив - хоча, згідно з законом, вони вже можуть звідти виселитися. Дискримінація також відіграє свою роль у тому, що люди з міграційним минулим перебувають у невигідному становищі на ринку житла, заявила заступниця голови SVR Бірґіт Ґлоріус (Birgit Glorius).

На початку 2026 року Федеральна судова палата Німеччини (Bundesgerichtshof) постановила, що претендентка на житло, яка зазнала дискримінації з боку ріелтора через своє пакистанське ім'я, отримає компенсацію в розмірі 3000 євро. Жінці, яка народилася в Німеччині, спочатку було відмовлено в огляді квартири. Щоб довести факт дискримінації, вона повторно зв’язалася з ріелтором, назвавши ім’я, що звучить по-німецьки, і одразу отримала дату огляду.

Бідність і міграція тісно пов'язані між собою

Щоб протидіяти дискримінації під час пошуку житла, Експертна рада пропонує проводити перший етап подання заявок в анонімному режимі. Як правило, це запит на огляд житла.

За нинішніх умов дедалі більше людей не можуть знайти собі житло. За даними SVR, це непропорційно більшою мірою стосується осіб, які не мають німецького громадянства. У 2024 році бездомними були близько 532 тисяч осіб - фактично удвічі більше, ніж двома роками раніше. Серед безпритульних, які отримали місце в притулках, 86 відсотків не мали німецького паспорта.

Читайте також: Чому в Німеччині так важко орендувати житло?

Згідно з експертним висновком, у Німеччині велика кількість мігрантів у певних районах міст присутня в меншій мірі порівняно з іншими країнами. "Однак посилилася соціальна сегрегація, тобто просторова концентрація груп людей з певними прибутками", - зазначає голова SVR Клут.

"Бідні та багаті, як правило, живуть окремо один від одного. Це також пов’язано з посиленням міграції до бідніших районів, оскільки незабаром після прибуття нові мігранти перебувають у більш несприятливому економічному становищі", - зазначає він. За словами Клута, бідність і міграція дедалі сильніше переплітаються.

Іноземні фахівці шукають житло

Це має не тільки соціальні, а й економічні наслідки. В економічно сильних регіонах є робочі місця, але часто немає доступного житла. У регіонах зі слабкою інфраструктурою, навпаки, житло дешевше, але бракує робочих місць і можливостей для підвищення кваліфікації.

Ця невідповідність стає серйозною перешкодою: люди не можуть переїхати туди, де знаходять роботу, а роботодавці не можуть знайти кваліфікованих працівників, оскільки ті не можуть знайти житло. "Самі іноземні фахівці наразі називають допомогу в пошуку житла однією зі своїх найпершочерговіших потреб", - зазначив Клут.

У містах ситуація найскладніша

Міграція значною мірою зосереджена в містах. Майже 60 відсотків людей з міграційним минулим проживають у міських районах. Їхня частка в населенні великих міст перевищує 40 відсотків. Коли в неблагополучних районах міста бідність і міграція перетинаються, це може призвести до соціальної напруженості - але, на думку експертів SVR, це зовсім не обов'язково. Адже життя в районі з високою часткою мігрантів принципово не перешкоджає їхній інтеграції.

Вирішальну роль відіграють інфраструктура, можливості отримання освіти та соціальні зв’язки. Однак саме в цьому часто й полягає проблема, що має серйозні наслідки, насамперед для молоді. Діти з міграційним походженням значно частіше відвідують школи, які гірше оснащені. Це додатково погіршує їхні шанси на здобуття освіти.

У своєму звіті експерти рекомендують розширювати житловий фонд, зокрема, у сфері соціального житлового будівництва. Необхідно цілеспрямовано зміцнювати райони, які особливо потребують підтримки, наприклад, за рахунок поліпшення оснащення дитячих садків, шкіл та соціальних установ.

На роботодавців також покладається відповідальність: вони могли б відігравати більш активну роль у забезпеченні житлом іноземних фахівців, наприклад, шляхом співпраці з житловими компаніями або участі в житлових проєктах.