Запровадження ринку землі сільськогосподарського призначення - одна з реформ, на яку дуже чекали в Україні. Навколо питання, як саме її втілювати, точилось багато палких дискусії. За тридцять років дії мораторію на продаж землі в країні змінилось кілька поколінь політиків, які застерігали, що ринок землі спровокує її тотальний розпродаж за безцінь. Чи підтвердились такі побоювання? Два роки тому - 1 липня 2021 року - ринок землі запустили. Відтоді купувати землю дозволено винятково фізичним особам-громадянам України, одна людина може придбати не більше 100 гектарів.

Українці не поспішають продавати свою землю

"Кількість підмораторної землі складала 27,5 мільйона гектарів. У нас на сьогодні за два роки перебування землі в обігу було продано-куплено всього 1 відсоток від всіх підмораторних земель, - розповідає заступник міністра аграрної політики та продовольства України з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації Денис Башлик під час презентації дворічних результатів роботи ринку землі. - Це розвінчує міф, яким нас лякали, що всі все продадуть і в Україні не лишиться землі". За словами Башлика, в країнах СНД при запуску ринку землі продавалося близько трьох відсотків земельних ділянок щорічно.

Таких показників очікували і в Україні. Однак, як зауважив старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ кабінету міністрів України Андрій Мартин, власники земельних ділянок не поспішають скористатися своїм правом на продаж. "Більшість власників не бажають продавати свою землю, розглядають її як джерело постійного доходу від здавання в оренду", - пояснює Мартин у розмові з DW. За його словами, продаж ділянок відбувається переважно після успадкування. "Дітям чи онукам та ділянка не потрібна, вони не живуть в тій місцевості, то продають. Також часто продають, коли фермеру дуже потрібна якась ділянка і він пропонує власнику її викупити", - продовжує Мартин. Він також вважає, що побоювання стосовно розпродажу за безцінь українських сільськогосподарських земель не підтвердились. 

Читайте також: Українські аграрії на передовій: як проходить посівна під час війни

Ринок землі й повномасштабне вторгнення Росії

На ринок землі в Україні не могло не вплинути повномасштабне вторгнення Росії. На початку минулого року близько чотирьох місяців ринок не працював, бо був закритий доступ до реєстрів. Але, як стверджують в уряді, кількість укладених угод про купівлю землі у 2022-му не дуже відрізняється від кількості договорів на купівлю чи продаж землі у перший рік дії ринку землі. "Якщо абстрагуватися від війни, то в середньому продається пів відсотка землі в рік", - каже Башлик. 

За розміром площ, щодо яких було укладено угоди від початку 2022 року, за інформацією Башлика, лідирують Дніпропетровська, Полтавська, Кіровоградська, Хмельницька та Харківська області. "Незважаючи на великі заміновані території, території, що знаходяться під щоденним обстрілом, Харківська область залишилася у топ-п'ятірці, де відбувається купівля чи продаж ділянок сільськогосподарського призначення", - каже заступник міністра аграрної політики та продовольства України.

"Середня вартість за гектар складає у середньому 39 тисяч гривень, вона динамічна з кожним роком зростає", - пояснює Башлик. За його словами, за рівнем цін на землю в першому півріччі цього року лідирує Івано-Франківська область. У цьому регіоні один гектар землі сільськогосподарського призначення коштує в середньому 75 тисяч гривень. Торік земельні ділянки сільськогосподарського призначення продавалися за ще вищими цінами - в середньому по 99 тисяч гривень за гектар. В уряді це пояснюють тим, що багато підприємств зі сходу та півдня України релокувалися на захід, тому у цьому регіоні був і підвищений попит на землю.

Читайте також:Українські фермери переорієнтовують агровиробництво 

Продаж землі на окупованих територіях поки заблокований

На окупованих територіях поки що ні продати, ні купити землю неможливо. Доступ до реєстрів на тих територіях залишається заблокованим. "Україна не визнає жодних речових прав, які намагалися встановлювати окупанти, в тому числі ще з 2014 року", - нагадує Мартин і додає: "Як тільки відбудеться деокупація, то Україна відновить реєстрацію речових прав на нерухоме майно, запрацює система земельного кадастру".

При цьому, як констатував Мартин, на деокупованих територіях власники земельних паїв зіштовхнуться з додатковою проблемою - замінованими окупантами полями. "Повернути до використання аграрні землі, які забруднені вибухонебезпечними предметами, складно: треба обстежити ділянки, виявити вибухонебезпечні предмети, їх вивезти та знешкодити, й тільки після цього ділянка може стати затребуваною. Бо поки вона замінована, мало хто захоче інвестувати у придбання таких земель", - зауважує Мартин. 

Система прозора, але є ще над чим працювати

Загалом, експерти позитивно оцінюють функціонування ринку землі в Україні. Цьому сприяло введення електронних аукціонів з продажу  та оренди земельних ділянок через систему "Прозоро". Аукціони користуються попитом. Як пояснив у розмові з DW голова правління АТ "Прозоро.Продажі" Сергій Бут, у середньому на аукціон приходить три й більше учасників, що є доволі високим показником. "Навіть під час воєнного стану ми не спостерігаємо якогось драматичного падіння обсягів продажів і оренди землі. Це говорить про те, що земля, як актив, має свого споживача , стабільний попит і використовується за цільовим призначенням", - зазначає Бут. За його даними, станом на травень 2023-го вже завершилися аукціони з купівлі та оренди сільгоспземель на понад 1,2 мільярда гривень.

Експерти звертають увагу на те, що запроваджена в Україні система купівлі-продажу землі, судячи з усього, задовольняє як продавців, так і покупців. Водночас аналітики вказують і на слабкі місця, з якими ще варто попрацювати. Експерта з земельних питань Елліна Юрченко наводить такий приклад: "При перереєстрації прав на землю офіційно вказується мінімально дозволена ціна на рівні нормативно грошової оцінки. Хоча ми знаємо, що пропозиція на ринку вища за нормативно-грошову оцінку. Тому ми розуміємо, що покупці домовляються з продавцями, укладають угоду за мінімальною ціною, а решта йде як неофіційна доплата. Це робиться для ухиляння податків", - констатує Юрченко. Подібна практика, веде далі експертка, існує в Україні й при купівлі чи продажу нерухомого майна і поки держава не винайшла механізму протидії цьому.

Водночас Юрченко зауважує, що відкриття ринку землі в цілому позитивно вплинуло на сільськогосподарську галузь України, оскільки багато сільгосппідприємств і фермерів після придбання землі почали вкладати інвестиції у довгострокові проєкти - вирощування садів, створення меліоративної системи, тваринництво. Адже маючи землю у власності сільгосппідприємці можуть планувати свій бізнес на довгострокову перспективу.

З 1 січня 2024 року в Україні стартує другий етап земельної реформи. Після цього землю сільськогосподарського призначення зможуть купувати також юридичні особи, а дозволений розмір зросте до 10 000 гектарів в одні руки.