Кожен, хто намагається винайняти житло в Німеччині, знає: це зараз вкрай складно, попит набагато перевищує пропозицію, орендна плата висока - і продовжує зростати. Як, втім, і розміри площі на кожного мешканця: зараз у ФРН на людину в середньому припадають вже понад 47 квадратних метрів.

Проблема дефіциту доступного житла в країні, де приблизно половина населення традиційно орендує житло, загострюється вже не перший рік. Тому однією з центральних обіцянок нинішнього уряду ФРН, який очолює канцлер Олаф Шольц (Olaf Scholz) з грудня 2021 року, стало будівництво щороку 400 тисяч нових квартир. Однак цього року німецьке житлове будівництво навіть близько не підійде до такого показника, і вже зрозуміло, що у 2024 році ситуація не лише не покращиться, а, навпаки, погіршиться, причому суттєво.

Провал житлової політики уряду Шольца

Це засвідчують опубліковані в середині листопада дані про дозволи на спорудження житла, видані за перші три квартали 2023 року. У порівнянні з торішнім періодом за січень-вересень загальна кількість дозволів на будівництво квартир знизилася на 28,3 відсотка, повідомило Федеральне статистичне відомство ФРН (Destatis).

При цьому найгіршим місяцем виявився вересень, тож негативний тренд до осені наростав. Кількість виданих дозволів зменшилася до найнижчого рівня за десять років. Якщо говорити про індивідуальні будинки, то за дев'ять місяців кількість затверджених заявок скоротилася на 38,4 відсотка, а в популярній категорії "будинки на дві сім'ї" падіння склало навіть 51,9 відсотка.

Оскільки між видачею дозволу на будівництво та передачею замовнику готового об'єкта, за даними Destatis, у Німеччині проходить у середньому 22 місяці, цілком очевидно: наслідки нинішнього обвалу будуть мати вплив щонайменше ще весь 2025 рік.

Динаміка руху вниз вражає: торік кількість винайнятих нових квартир становила 295 тисяч, нинішнього року ця кількість знизиться до приблизно 245 тисяч, наступного впаде до 210 тисяч, а в 2025  - до 175 тисяч. Щоправда, близько 25 тисяч може з'явитися в цьому році в результаті реконструкції наявних будівель або збільшення кількості поверхів. Із таким прогнозом ще влітку виступив економічний інститут ifo. Тож ймовірна перспектива виглядає так: на четвертому році після проголошення урядом мети в 400 тисяч нових квартир німецькі будівельники насправді здадуть лише половину від запланованого, а то й менше.

Читайте також: Із кампусу в кемпінг: житлова проблема студентів у Німеччині

Будіндустрія страждає від інфляції та ставки ЄЦБ

Покладати відповідальність за такий обвал обсягів житлового будівництва лише на коаліцію, що править у Німеччині, на чолі з канцлером було б неправильно. "Найважливіша причина скорочення полягає у суттєвому подорожчанні як фінансування купівлі житла, так і будівельних робіт", - підкреслює експерт ifo Людвіґ Дорфмайстер (Ludwig Dorffmeister).

Проголошуючи наприкінці 2021 року свою амбітну мету, уряд ФРН не міг, природно, знати, що через два місяці Росія розпочне повномасштабний напад на Україну, ЄС для протидії цій агресії доведеться запроваджувати санкції, енергоносії різко подорожчають, особливо газ, оскільки РФ припинить постачати його до Німеччини, і все це викличе рекордний за десятиліття сплеск інфляції. Відповідно, ніхто не очікував, що для приборкання цієї інфляції Європейський центральний банк (ЄЦБ) буде змушений десять разів поспіль підвищувати свою базову ставку, внаслідок чого іпотека подорожчає в чотири з гаком рази.

Якщо у січні 2022 року десятирічний кредит на придбання житла можна було отримати менш ніж за один відсоток річних, нагадує інформаційне агентство dpa, то у жовтні цього року він коштував щонайменше 4,25 відсотка. Одночасно через високу інфляцію сильно зросли в ціні як послуги будівельників, так і будматеріали, які почали дорожчати ще під час пандемії, внаслідок порушення глобальних ланцюжків постачання.

В результаті різко скоротилося число як тих, хто готовий вкладати гроші в спорудження нового житла для власних потреб, так і інвесторів, починаючи від великих девелоперів і закінчуючи приватними особами, які будували багатоквартирні будинки або окремі квартири з метою подальшої здачі в оренду.

Уряду не вистачить грошей на житлову програму

Однак частина провини за провал житлової програми все ж таки лежить і на уряді, вважає Дорфмайстер, оскільки "федеральна влада різко скоротила підтримку будівництва житла і на початку 2023 року вкотре посилила стандарти для новобудов". Щоправда, у вересні Шольц спробував виправити ситуацію, скликаючи у відомстві федерального канцлера представників галузі та представивши їм урядовий план із 14 пунктів.

Так, скасовано введення з 2025 року нового екологічного стандарту енергоефективності будівель при спорудженні житла: ця вимога суттєво підвищила витрати на теплоізоляцію. А ось реалізація цілої низки інших пунктів, які передбачають, зокрема, збільшення субсидій сім'ям на купівлю житла, придбання державою будинків, що потребують капремонту, і фінансова підтримка перебудови офісних будівель у житлові, тепер під великим питанням.

Адже після того, як Конституційний суд ФРН визнав неправомірним нецільове використання кредитних коштів із спеціального фонду, створеного як виняток через надзвичайну ситуацію під час пандемії коронавірусу, мінфін ФРН заморозив витрати з держбюджету, а Бундестаг відклав ухвалення бюджету на 2024 рік, оскільки багато статей тепер під великим питанням. Які саме статті витрат і якою мірою доведеться скорочувати, поки що незрозуміло. Але вже зараз у будь-якому разі зрозуміло, що щонайменше наступного року можливості держави підживлювати грошима житлове будівництво і особливо спорудження соціальних квартир будуть, м'яко кажучи, дуже обмеженими.

Парадокс на ринку нерухомості Німеччини

Отже, реальна надія зараз лише на ринкові механізми, і в даному разі головний з них - ставка ЄЦБ. Про її зниження поки не йдеться. Інфляція в Єврозоні цієї осені помітно сповільнюється, і останні заяви глави ЄЦБ Крістін Лагард дають привід для обережного оптимізму. Так, 10 листопада вона дала зрозуміти, що досягнутий рівень ставок, якщо його досить довго зберігати, може у середньостроковій перспективі забезпечити досягнення цільового показника інфляції у два відсотки річних. Водночас 21 листопада вона вважала за потрібне наголосити, що у боротьбі з інфляцією "поки що рано проголошувати перемогу".

Поки що більшість опитаних агентством Reuters економістів виходять з того, що до липня 2024 року зниження ставки ЄЦБ чекати не варто. Проте зараз, у листопаді, відсотки за десятирічними іпотечними кредитами в деяких німецьких банків становлять уже менше ніж чотири відсотки. Це з трендом зниження прибутковості 10-річних держоблігацій ФРН, які зазвичай слугують орієнтиром під час встановлення ставки за іпотекою. А прибутковість знижується через сподівання на те, що ЄЦБ більше не посилюватиме свою грошово-кредитну політику.

Взагалі-то, іпотека під приблизно чотири відсотки річних не є для Німеччини чимось незвичайним: до 2010 року відсотки були вищими, причому найчастіше суттєво вищими. Однак за останнє десятиліття через політику дешевих і наддешевих грошей, яку проводив ЄЦБ, інвестори в нерухомість звикли до надзвичайно низьких відсотків за кредитами, і їхнє різке збільшення з літа 2022 року викликало у них свого роду заціпеніння. Наслідки цього DW нещодавно докладно описала у статті "Криза на ринку нерухомості Німеччини: чому падають ціни?"

Справді, зараз у Німеччині спостерігається парадоксальна ситуація: на тлі високої інфляції, помітного збільшення жителів країни через приплив іноземців, насамперед біженців з України, та різкого скорочення житлового будівництва ціни на нерухомість не зросли, що було б хрестоматійною ринковою реакцією, а впали. Щоправда, певною мірою це можна вважати реакцією на попередній десятирічний бум із швидким зростанням цін на квадратні метри, особливо у великих містах, де вже спостерігалися очевидні ознаки перегрівання ринку. Тож тепер мильні бульбашки частково здуваються.

Однак парадоксальна ситуація з цінами, що падають, на тлі обвального скорочення житлового будівництва довго не триватиме. Стабілізація кредитних відсотків та нормалізація розцінок на будматеріали, хай і на вищому рівні, ніж раніше, рано чи пізно призведе до того, що інвестори та девелопери, пристосувавшись до нової цінової реальності, поступово плануватимуть нові будівельні проєкти. Деякі експерти вважають, що цей процес піде після Нового року.

Читайте також: Житло у Німеччині. Скільки коштує оренда та чи легко його знайти

Шольц вимагає від політиків та забудовників зміни курсу

Суттєво підштовхнути цей процес субсидіями та іншими фінансовими коштами уряд ФРН, як уже зазначалося, не зможе, проте німецька влада має інші можливості, які потребують не грошей, а політичної волі. Шольц бачить ключову проблему будівельної галузі не у високих відсотках за кредитами, а насамперед у нестачі площ для будівництва. Потенційні земельні ділянки у містах і особливо поза ними останніми роками нерідко не віддавали під забудову з екологічних міркувань. "Цей підхід потребує переосмислення", - заявив канцлер у середині листопада, вказавши на нестачу житла та прогнозоване подальше зростання населення.

До того ж він звинуватив інвесторів у тому, що ті надмірно орієнтуються на сегмент елітного чи принаймні дорожчого житла, а слід будувати квартири, які по кишені широким верствам населення. На користь такої точки зору свідчать представлені Destatis дані, згідно з якими середній розмір квартир у Німеччині досяг 92,2 квадратних метра, тому на кожного жителя ФРН припадає тепер статистично 47,4 квадратних метра.

Тож якщо влада ФРН змінить політичну установку і почне більш активно надавати площі під забудову, та до того ж прискорить бюрократичні процедури та ліквідує різні перепони, житлове будівництво в Німеччині вже наступного року може активізуватися. Збільшенню пропозиції на ринку орендованого житла, безперечно, сприяло б і завершення війни РФ проти України на умовах останньої, тому що в цьому разі на батьківщину повернеться щонайменше значна частина українських біженців, які отримали притулок та житло в Німеччині.

Проте було б нереалістичним розраховувати, що орендна плата на німецькому ринку орендованого житла в найближчому майбутньому знизиться. Успіхом було вже значне уповільнення темпів її зростання. "Минуть роки, перш ніж напруженість на ринку житла спаде", - попереджає економічний тижневик Wirtschaftswoche.