Якщо ви хочете орендувати хорошу квартиру в престижному районі Берліна та готові розщедритися, то це можна зробити швидко. На спеціалізованій онлайн-платформі Ab sofort пропонується чудова простора чотирикімнатна квартира в районі Шарлоттенбург. Мебльована, 182 квадратних метри. Вартість оренди: 8190 євро на місяць. Плюс опалення, електрика та інші супутні витрати. У результаті виходить понад 50 євро за квадратний метр.

Соціально прийнятним у Німеччині вважається рівень орендної плати 6,50-7,50 євро за квадратний метр. У Берліні за таку суму не можна знайти квартиру навіть у рамках суперпропозиції. Квартиру у 69 квадратних метрів на східній околиці німецької столиці пропонують в оренду за 725 євро на місяць. Оскільки квартира розташована на шостому поверсі без ліфта, перевага надається "спортивній родині". 

Читайте також: Чому провалився експеримент із заморожуванням квартплати в Берліні

Орендна плата складає до третини доходів

За даними Федерального статистичного відомства, середній чистий дохід у ФРН, тобто те, що залишається після вирахування податків та соціальних відрахувань, становить 2165 євро. Близько третини йде на оплату житла. Однак цього часто вже недостатньо для того, щоб знайти прийнятне житло. У Мюнхені орендна плата за квадратний метр становить 19 євро, у Штутгарті - 18 євро, у Дюссельдорфі та Кельні - 12-13 євро, у Берліні - 11 євро.

"Високий попит на доступне житло поєднується з історичним зростанням орендної плати і надто мізерною пропозицією", - йдеться у нещодавній оцінці інтернет-порталу Immoscout24, що спеціалізується на нерухомості.

Менше власників, більше орендарів

Німеччина традиційно є країною орендарів. У той час як частка власників житла в Європі становить у середньому близько 70 відсотків, у Німеччині лише 46 відсотків живуть у своїх чотирьох стінах. У великих містах кількість власників нерухомості ще менша. У Гамбурзі - близько 22 відсотків, у Берліні - всього 14 відсотків.

У всьому світі ціни на нерухомість зростають. Інститут ifo та Інститут швейцарської економічної політики у своєму дослідженні припускають, що в найближчі десять років очікується середньорічне зростання цін на дев'ять відсотків. У Німеччині передбачається зростання сім відсотків. У поєднанні з відсотковими ставками за кредитами, що зросли, це часто робить придбання будинку або квартири недоступним. Єдиною альтернативою стає оренда. Це збільшує дефіцит на ринку оренди та призводить до подальшого стрибка цін.

Що відбувається на ринку житла?

За даними Інституту системних досліджень Едуарда Пестеля, у Німеччині не вистачає понад 700 тисяч квартир, особливо у доступному секторі. Федеральний уряд оголосив, що будуватиме 400 тисяч нових квартир на рік. Насправді цього року буде збудовано трохи більше половини заявленого, а 2024 року цей показник буде ще нижчим. Такі розрахунки було зроблено Інститутом макроекономічної політики.

Читайте також: Як українським біженцям знайти житло у Німеччині

Війна РФ проти України та інфляція призвели до зростання вартості будівництва. За підрахунками експертів, менше ніж за п'ять тисяч євро за квадратний метр будувати просто неможливо. Бракує кваліфікованих робітників і будівельних матеріалів, роботи на будмайданчиках зупиняються. У травні кількість дозволів на будівництво житла скоротилася на 25,9 відсотка, порівняно з тим же місяцем минулого року.

Соціального житла майже не лишилося

Дедалі більше людей конкурують за квартири, які ще можна знайти. З-поміж біженців, які прибули до країни у 2015-2016 роках, близько 25 відсотків досі живуть у державних квартирах, оскільки не змогли знайти собі житло. 2022 року до Німеччини з України прибуло понад мільйон біженців від війни. Очікується, що цього року до них приєднаються ще близько 300 тисяч претендентів на притулок.

У той же час дається взнаки той факт, що політики занадто мало роблять для житлового будівництва і десятиліттями нехтують соціальним житлом. Після 1950 року було збудовано 8,4 мільйона одиниць соціального житла, що фінансується державою. Але термін дії обов'язкового контролю за орендною платою спливає максимум через 20 років.

Що роблять політики?

При цьому щорічно будується менше нового соціального житла, аніж знімається з обслуговування. У результаті до кінця 2022 року в країні налічувалося лише трохи менше ніж 1,1 мільйона одиниць соціального житла, що є історичним мінімумом. Ліва партія пропонує програму будівництва соціального житла та створення спеціального фонду доступного житла. "Я закликаю федеральний уряд нарешті взяти на себе ініціативу і виділяти не менше 20 мільярдів євро на рік на будівництво державного соціального та некомерційного житла", - каже Карен Лай (Caren Lay), депутатка Бундестагу від Лівої партії.

Але федеральний уряд намагається заощаджувати бюджетні кошти, адже грошей не вистачає. Федеральна міністерка будівництва Клара Ґайвіц (Klara Geywitz) хоче стимулювати житлове будівництво за рахунок податкових пільг. У травні 2023 року було збільшено житлову субсидію - державну дотацію на оренду житла - та розширено групу осіб, які мають на неї право. Але це лише крапля у морі.

Вимога регулювання орендної плати

Соціальні асоціації попереджають, що житло стає питанням існування для дедалі більшої кількості людей. Це загрожує суспільству соціальним вибухом. Адекватне житло - це право людини, стверджує Асоціація соціального забезпечення трудящих.

У документі міститься заклик до того, щоб житлова політика знову стала пріоритетним державним та громадським завданням, а також забезпечила більшу справедливість на ринку житла шляхом регулювання цін на землю та орендної плати. Критики жорсткого регулювання попереджають, що за відсутності фінансових стимулів для інвесторів будуватиметься ще менше доступного житла.

Як розділити 15 метрів на двох

З огляду на масштабні проблеми, на ринку житла в Німеччині навряд чи варто очікувати пом'якшення в найближчій перспективі. Падіння цін нині можна спостерігати тільки в пропозиціях купівлі старих будинків, в яких встановлено застарілі системи опалення, оновлення яких коштуватиме дорого.

Там, де опалення, як і раніше, працює на газі або солярці, податок на CO2 призведе до зростання витрат на опалення в майбутньому. Це ще більше посилить навантаження на людей із середнім заробітком, у яких у такому разі залишиться лише можливість вибрати меншу житлову площу. Можливо, тоді з'явиться більше оголошень, подібних до побаченого в Берліні: Жінка шукає співмешканку в двокімнатну квартиру площею 15 квадратних метрів. Вартість - 120 євро.