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chi1907 China Immobilienblase

2011年7月25日

各大評級機構不僅僅瞄上了歐元國家,中國的房地產市場最近也被標準普爾和穆迪降到了「負面評價」,加劇了人們對於泡沫破裂的擔心。崩盤只是一個時間問題嗎?

Pedestrians walk past high-end residential and office buildings in Beijing Thursday April 12, 2007. Beijing authorities plan to introduce a system of bidding for contracts to build low-cost housing in the city. The move is aimed at reducing prices for residential property, which have sky-rocketed in the city in recent years. (AP Photo/Greg Baker)
圖片來源: AP

在過去幾年裡,"房地產泡沫"絕對是財經媒體最常用的一個詞,尤其是當人們談到美國,西班牙和愛爾蘭的時候。不過最近以來,這個詞也越來越多地和中國扯上了關係。過熱的房地產市場什麼時候會出現泡沫?對中國相當瞭解的經濟問題專家馬庫斯‧陶伯(Markus Taube)認為巨大的泡沫只有在以下情況下才會產生,

"地產價格極高,超過了中期內合理的租金收益。"

杭州、深圳、上海和北京絕對就是這樣的情況。這些城市裡的每平方米住宅價格在2008年到2010年翻了一倍還多。其他城市的房產價格也迅速上漲。根據德意志銀行研究機構的調查,中國平均住宅價格在2009年上漲25%,2010年的漲幅也達到了18%。

為了減少金融危機帶來的影響,中國政府在2009年出台金額高達4兆元人民幣的刺激經濟計劃。其中大部分資金流向房產領域,並帶動了建築業。德意志銀行中國專家迪克(Steffen Dyck)表示,該行業對中國經濟的重要性,從這裡可見一斑,

"從就業角度來看,建築業創造了15%到20%的就業崗位。"

目前,購房已經成為中國的一項"全民運動"。很多中國人購買第二套,乃至第三套房子,並堅信這些房子還會升值。專家估計,可能有高達6400萬套住宅處於空置狀態。他們警告稱,這個狀態與2007年美國地產泡沫破裂之前的情況非常相似。當時美國也幾乎沒有人相信房子的價格也會有下跌的一天。不過,德國杜伊斯堡大學的陶伯教授的看法有所不同。他認為中美兩國的情況根本沒有可比性,

"美國次貸危機的情況很不一樣。那裡的購房貸款真的已經泛濫到街上每個路人都可以(買房子)的地步。中國的房產市場更為健康。"

迪克在德意志銀行的一份分析報告中寫道,與美國人不同的是,中國人的儲蓄率幾乎全球最高,因此中國人買房錢中的大部分都是自有資金。也就是說,如果房產泡沫破裂的話,銀行業的呆賬問題不會過於嚴重。但建築行業和個人消費會遭受沉重打擊,

"另一個受到影響的重要方面是地方政府的收入。許多地方政府收入的一大部分是通過向地產開發商出售土地獲得的。在有些省份,高達地方財政收入的40%。"

不過,中央政府已經對此拿出了對策,今後四年內將新造3600萬套住宅。陶伯教授表示,

"也就是以其人之道還治其人之身。"

北京政府希望通過這一耗資龐大的投資項目,打壓房產建築業的投機空間,同時避免地方政府財政收入枯竭,使得地方負債到了無法控制的地步。

這還不是中國不會出現房產泡沫的唯一理由,陶伯教授認為,

"我們看到,中國的房地產泡沫具有很強的地域性。這意味著,有幾個城市目前情況比較極端,而大部分地區仍處於基本可以控制的范疇之中。此外,半年以來中國政府改採取的最厲害的(調控)措施已經開始展現效果。"

這些措施中包括提高貸款利息。比如購買第二套住宅的貸款利息超過30%。自有資金的門檻也提高了,想買第三套房的人必須準備更多的首付,而同時貸款利息也會上漲。

這些措施導致4月份中國房產價格比去年同期下跌幾乎5%。根據中國統計部門的數字,5月份房產價格上漲的城市數量比上個月有所減少。

作者:張丹紅 編譯:石濤

責編:葉宣

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