(德國之聲中文網)中國住房城鄉建設部副部長董建國上週五(8月23日)宣佈,正在研究建立「房屋養老金」制度,且已經在上海等22個城市試行。他說:「個人帳戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了,試點的重點是政府把公共帳戶建立起來。」
不過「房屋養老金」的用途和動機為何?公共帳戶的資金又從哪裡來?相關討論內容在中國社群平台微博上引發論戰,不少人批評該項制度為「變相加徵房產稅」,指政府「想盡辦法割韭菜」、「我都沒人幫我養老了,我還給房子養老」。
許多中國網友留言,「人的養老金都沒有多少,工資也沒有多少」、「修繕房屋不應該有物業出錢嗎?年年給物業交那麼多管理費也不見他們維修了點啥?」、「70年產權叫我們給養老?」
另外也有人質疑,雖然公共帳戶宣稱是地方政府籌資,但在地方政府面臨財政危機的情況下,該如何負擔,「蓋房子的不負責人,政府也沒錢修,最後房子是誰的誰自己負責」,呼籲中國政府先解決人民的養老問題。
除此之外,有中國網友認為,官方在中國房地產「低迷到搖搖欲墜的當下」,還想到前所未見的房地產養老金制度,無疑火上澆油,並質疑該項基金最終將淪為「小部分人的私房錢和提款機」。
外界估計,房地產業佔中國GDP的四分之一以上。2021年,中國強化對房地產業融資的監管,此後產業又面臨接二連三的危機,開發商先後爆發違約,被迫展開債務重組。儘管央行和地方政府放鬆限購政策,但在經濟發展預期低迷的情況下,刺激措施似乎難以奏效。
圖片來源: Zhao Qirui/Costfoto/picture alliance 中國房地產商碧桂園2024年2月28日表示,27日遭債權人提出了清盤呈請。消息一出,碧桂園28日在香港股價下跌約12%。在中國政府欲重建各界對房地產業的信心之際,此事也對經濟前景蒙上陰影。此前碧桂園是為數不多的沒有出現資金問題的中國大型開發商之一,但2023年上半年虧損達到了67億美元。9月中,碧桂園獲得債權人的批准,將六隻境內債券的償還期限延長三年。
圖片來源: HPIC/dpa/picture alliance中國房產巨頭恆大集團才剛於今年1月底遭香港高等法院裁定資不抵債,勒令清盤。碧桂園債務估計約1.36兆人民幣(約1900億美元),接近其1.43兆人民幣的資產;恆大集團負債則達到3000億美元。恆大2023年9月22日提交給證券監管機構的公告中稱,由於房地產銷售不如預期,該公司認為有必要重新審視350億美元的債務重組的方案。9月底,恆大證實其創始人許家印"因涉嫌違法犯罪,已被依法採取強制措施"。2021年恆大陷入資不抵債,導致了一系列開發商違約,引發了中國的房地產泡沫崩解。
圖片來源: Andy Wong/AP Photo/picture alliance2023年8月,有報導稱中國最大私人信託公司中融信託出現財務危機,無法完成信託產品的兌付,影響範圍可能達到人民幣3500億元。其母公司中植集團也承認有流動性困難,計劃債務重組。8月16日,約二十名抗議者在北京中融信託大樓前抗議要求還錢,他們購買了高收益的金融產品,卻無法得到兌付。信託業歷來是房地產商重要的資金來源,房地產業的爆雷也使信託業陷入危機。
圖片來源: REUTERS中國央行2023年8月宣佈降低首次購房者現有抵押貸款利率,以及部分城市的購房首付款比例。從8月末到9月初,廣州、深圳、北京、上海相繼官宣實施"認房不認貸"政策,名下無房人群的購房門檻比之前降低,不少購房人將由二套房資格變為首套房資格,首付比例大幅下調。此後有報導指北京的房產交易出現小幅反彈。但更多的專家指出,這些措施可能會使房地產交易中產生短期反彈,但不足以穩定房地產市場。」
圖片來源: Reuters/Jason Lee據中新社發布的一段影片,中國國家統計局原副局長、全國人大財經委副主任的賀鏗9月23日在2023中國實體經濟發展大會上稱,「現在房地產供應過剩,空置的房屋究竟有多少,各個專家估出來的數字相差很大,但是14億人可能住不完。」他認為「房地產企業必須轉型,早轉型早主動」。
圖片來源: DW資產管理集團思睿投資(Grow Investment)首席經濟學家洪灝表示,調整中國的房地產行業可能需要多年甚至長達十年的時間。「原因是,我們為中國人建造了太多的住房。」中國國家統計局的數據顯示,截至2023年8月底,全國未售出房屋的總建築面積為6.48億平方米。根據路透社的計算,以平均房屋面積90平方米來算,中國未售出房屋的總建築面積當於720萬套房屋。這還不包括因現金流問題已售出但尚未竣工的大量住宅項目。
圖片來源: picture-alliance/dpa 什麼是「房屋養老金」?
綜合《中國網》、《觀察者》等中國媒體報導,中國房屋養老金制度分為個人帳戶及公共帳戶,個人帳戶支出為現存的「住房專項維修資金」,民眾在購屋時已繳納;此次各方的關注重點則是公共帳戶的資金該從何而來。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示,房屋養老金制度的建立,將為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持。此外,公共帳戶的資金來源是各界關注的重點,以一定比例提列工程土地出讓金、維修經費的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等,都可能是重要探索方向。
中國中央財經大學教授尹飛表示,房屋養老金制度主要使用的是公共資金,公共帳戶的款項來自於公共資金,以「不增加個人負擔,不減損個人利益」為原則,由地方政府探索資金籌集渠道,因此不會加重屋主的負擔。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則反駁「房屋養老金是變相房產稅」的說法,稱公共帳戶後續會加快建立,「是政府自己籌資的,不需要個人出資」。中國城市經濟學房地產專委會主任王業強接受澎湃新聞採訪時指出,房產稅是財產稅,居民持有不動產需上繳國家的稅收;房屋養老金則是為房屋未來維護及修繕而設立的資金規及帳戶,兩者本質上不同。
通過收稅調節房價 中國樓市何去何從?
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《觀察者》報導,中國當前在住房維修及安全管理上面臨最大的問題是「錢不夠」,儘管中國政府規定,購房者在購屋時須按建安成本的5%至8%繳納房屋維修資金,但金額無法滿足城市安全維護及老舊社區更新的需求。
據中國住房和城鄉建設部數據,截至2022年底,中國有接近20%的城鎮房屋已建成超過30年,進入使用年限的中後期。預期至2024年後,將有近八成的房屋成為「老小區」,即屋況存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、設施老化等問題。
中國社群媒體上陸續出現有輿論稱,房屋養老金主要針對目標為「老、破、小」建築物,呼籲民眾趕緊脫手。不過中國官方尚未公開對房屋養老金及適用對象的統一定義。
對於中國民眾質疑建物的安全維修應該由物業公司主理,破舊小區更新也應由屋主自行出資負責,上海市房地產科學研究院院長嚴榮表示,雖然法規已確立「誰擁有誰負責,誰使用誰負責」,但房屋安全可能會危及人民群眾的生命財產安全,可能對公共地區或設施產生安全隱患或損害,因此須建立合適的制度安排。
中國房市難振
房地產困境仍是中國經濟復甦的最大阻力之一。根據中國國家統計局本月15日發佈的7月經濟活動數據,中國新建住宅價格年度跌幅達4.9%,創下自2015年6月以來最大幅度,超越6月的4.5%。
《金融時報》報導指出,中國政府在今年5月曾要求中國人民銀行和國有銀行發放3000億人民幣的保障性住房再貸款,欲推動地方政府收購未售房屋,用作社會住宅出租。不過中國人民銀行數據顯示,該項計畫至今為止僅發放247億人民幣貸款,僅佔原始計畫的8%左右。
世界第二大經濟體中國正遭受重創,經濟增長緩滯。汽車、光伏等產業嚴重內卷,曾經的增長動力如大型基建如今放慢。對普通民眾而言,則仍是努力生活,辛勤勞作。
圖片來源: STR/AFP江蘇南京,距離上海約300公里的省會,成排高鐵列車在南站停靠。中國計劃2024年新開通14條高鐵,全長1700公里。多年來,中國一直力推基礎設施建設。但如今,大規模基建放緩。
圖片來源: STR/AFP圖中是今年春節前夕遼寧沈陽的一個市場。近年來,在房地產危機之下,中國經濟受到重壓,影響到就業、社會的方方面面。沈陽所在的東北地區曾是中國重工業的搖籃,如今經濟蕭條。
圖片來源: STRSTR/AFP/Getty Images盛夏,重慶的農民收獲了玉米和辣椒。今年,由於洪水、酷熱高溫等極端天氣,農田被毀,農產品價格飆升。
圖片來源: STR/AFP在寧夏騰格裡沙漠,光伏電池板組成大片的光伏基地。中國正大力推動清潔能源。然而,光伏產業如今正面臨產能過剩,光伏企業面臨嚴重內卷。
圖片來源: STR/AFP江蘇如皋的工人在手工生產醬油。民以食為天。今年,中國也爆出食品安全事件:油罐車混裝化工煤油和食用油,引發公眾憤怒。
圖片來源: China OUT (Photo by STR/AFP/Getty Images圖片來源: STR/AFP/Getty Images 南京一處報廢汽車停放場地。作為全球最大汽車銷售市場,中國汽車行業內卷十分嚴重。與此同時,報廢汽車對環境的污染問題也有待解決。
圖片來源: STR/AFP (中國網、觀察者、新浪經濟、金融時報等)
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