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社會

住房問題高峰會晤:怎樣讓房價降下來?

Notker Oberhäuser
2018年9月20日

柏林又出現了佔領住房的事件,慕尼黑出現租客抗議租金飆升的示威集會,由此可見,德國住房短缺租金過高的問題已經變得多麼嚴重。聯邦政府將於周五召開住宅問題高峰會晤,試圖找到解決問題的途徑。

Berlin Großdemo gegen Verdrängung und hohe Mieten
柏林民眾抗議房價上漲以及投資商「趁火打劫」的投機行為。圖片來源: picture-alliance/dpa/C. Koall

(德國之聲中文網)住房短缺也造成了租金上漲 - 在德國居住變得越來越昂貴。2015年,德國家庭平均每月為住宅、能源和住宅維護支付的費用為859歐元,佔家庭總支出的三分之一強。而單親家庭的居住支出甚至佔總支出的40%以上。

本周五,德國將舉行住房問題高峰會議。德國總理梅克爾強調,她的目標是在本執政期內建設150萬套住宅。梅克爾說:"我們急需更多的住房。"而社民黨主席納勒斯甚至認為,住房問題已經演變成一個"新的社會問題。"

2018年九月,慕尼黑數千民眾走上街頭,抗議住房費用飆升。圖片來源: picture-alliance/dpaF. Hörhager

聯邦政府計劃向住宅建築商提供稅務優惠,期望以此激發建築市場的活力。新建住宅可以在今後四年時間裡,每年額外獲得5%的折舊,加上現行的每年2%的折舊,住宅投入使用後的四年時間裡,投資者可以將投資總額的28%以折舊形式抵稅。但前提條件是房屋必須出租至少十年。不過,現行法律草案中,並沒有規定對獲得稅務優惠房屋的租金上限。

優惠時限暫定為2022年

2018年9月至2021年底提出的建房申請可以享受這項優惠措施。但豪華住宅以及渡假公寓則不在優惠之列,也就是說,新房建築成本每平米超過三千歐元時,將被納入豪華住宅,而無法享受稅務優惠。

德國租客聯合會總幹事洛佩茨稱,政府為興建社會福利房的投入「簡直少得可笑。」圖片來源: picture alliance/Geisler-Fotopress

德國房屋業主協會主席凱‧瓦內克(Kai Warnecke)對德國之聲表示:"這個主意本身不錯,但如果這項優惠措施不僅侷限於新建住宅,而也適用於擴建閣樓等能夠在人口密集區擴大住房面積的舉措的話,我們會感到更高興。"此外,他還表示,建築成本每平米三千歐元的上限脫離現實。瓦內克說,在德國大中城市,由於各項建築規範以及薪水和材料費上漲,三千歐元每平米的成本上限幾乎沒有可能做得到,"即便是最簡易的住房也做不到。"

德國租客聯合會總幹事吾爾裡希‧洛佩茨(Ulrich Ropertz)也認為提供稅務優惠原則上是件好事。但他的顧慮是:"這項新措施中稅務優惠並沒有同投資者的義務相掛鉤,比如如果不規定租金上限,那麼投資者當然會選擇市場上最高的租金水準。"他說,這一稅務優惠只能讓市場上出現更多的高租金房屋,而不是中低水準租金的房屋,"這樣一來,只能提高投資者的收益。"

然而,過去幾年來,投資房產的收益率一直都在下降。德國房地產協會提供的"可支付性指數"顯示,在德國購置房產越來越難。主要原因是房價和貸款費用在不斷上漲。因此,對投資者來說,購買供出租的房產越來越缺乏吸引力。社民黨有關將房租上漲幅度同通貨膨脹率掛鉤的建議,也令投資者大為不滿。瓦內克說:"德國住房的80%為私人擁有。大多情況下,一個業主往往只擁有一套供出租的房屋,而正是這些人在維持德國的住房供給。"

初始於八十年代的佔據住房的風潮如今在首都柏林重現。圖片來源: imago/O. Selchow

瓦內克再度以改建閣樓作為住房的問題為例,要求當局放寬有關的建築規定。他說:"將閣樓改建為住宅要滿足嚴苛的消防規定,但這並不是因為閣樓特別容易失火,而是因為消防隊的雲梯太短。"瓦內克說,如果政府能為消防隊提供更多的長雲梯,那麼,閣樓改建也就只需滿足普通的消防規範,那改建成本就會大大降低。

社會福利住房的數量過去20年來大大減少

當然,只憑改建閣樓並不能解決住房短缺的問題。德國租客聯合會的洛佩茨以具體數據為例說道:"只有大量修建社會福利住房,才能出現租金合理的出租房。"他說,過去一年,整個德國共修建了26000套社會福利房,"這個數字實在低得可笑。因為同一時間內,共有大約五萬至六萬套社會福利住宅因限期結束,流入自由的住房市場。"也就是說,社會福利房的總量一直在減少,而這一趨勢已經持續了20年。洛佩茨說,德國目前只擁有125萬套社會福利住房,"必須在修建社會福利房方面投入更多的資金,但政府迄今為止還沒有意識到這一點。"

在德國大城市的居住費用越來越高,圖為法蘭克福西港區的一個豪華住宅區。圖片來源: picture-alliance/Boris Roessler

柏林洪堡大學的一項調研也為租客聯合會的主張提供了佐證。調研顯示,租金設限、修建福利房以及提供住房補貼等措施對"緩解大中城市房屋緊張問題的作用都非常有限。"主要問題在於,偏偏在福利房建設方面,政府的資金投入過少。

根據這項調研,如果資金投入保持現有水準,還需要185年才能解決大中城市的住房短缺問題。目前,政府每年為建設福利房投入20億歐元。而與此同時,政府每年卻提供大約20億歐元的買房補貼和150億歐元的失業者住房補貼。調研負責人霍爾默(Andrej Holm)批評道,而政府的補貼又大部分流向了商業性出租者。因此,所謂的"經濟資助"最終都落入了出租者的腰包。

但房屋業主協會的瓦內克則不贊同這一觀點。他說:"我們不希望人們因經濟困難而失去住房,或者不得不搬家。"因此,他主張政府應提供更多的住房補貼,以便讓低收入者能夠留在熟悉的居住環境中,方便他們生活就業。

 

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