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在德國買房 你瞭解多少?

王凡2015年11月8日

德國銀行貸款利率近來一降再降,讓很多人都動了買房的心思。那麼在德國究竟怎麼買房?作為外國人,又需要注意哪些問題呢?

Eigenheim
圖片來源: DW/Alterfalter

(德國之聲中文網)要買房,先找房。德國和世界很多國家一樣,擁有大量房產中介,手中掌握著各地的二手和新房房源。此外,近年來越來越多網路平台,對私人和房屋中介的房源進行匯總,讓買家尋房方便了不少。網站中,近年最具影響力的包括ImmobilienScout24 (http://www.immobilienscout24.de/)、Immowelt (www.immowelt.de)和Immonet (www.immonet.de/),上面有德國各地租房、買房、買地等一系列訊息。

"地段、地段、地段"--這句話算得上是地產界的金規玉律,在德國同樣適用。從住宅角度來看,黃金地段的"鬧中取靜"算得上是頂級貨,而主幹道兩邊的房子就要降下一等。一般而言,城市中心和發展較好區域的房價,要比相對偏避的周邊地區高出很多。

新房還是老房?

在德國,百年老房很常見。對於老房子,很多德國人選擇進行維修、改造,而不是拆掉重建。很多時候,經過改造、翻新的老房由於傳統的純木地板和高屋頂等建築特色,價格反而比新房更貴。當然,老房的整修費用也時常高得令人咋舌。

位於德國東部的這棟教學樓2014年僅以1.6萬歐元的價格售出,然而買家整修花了10萬歐元

然而,如何才能確保買的老房沒有電路、下水等致命問題?如果自己並非房屋專家的話,最好請建築專業人士(Bauverständiger)進行鑑定。儘管專家們收費不菲(依據房屋售價、個人口碑,收費不等),但是卻能讓人更安心。

如果買新房,基本就沒有這方面顧慮了,需要考慮的主要是房屋建築結構、用料,以及能耗。在德國除一些屬於建築文物保護(Denkmalschutz)的老房子外,大部分房屋都需要評定房屋能耗的能源證(Energieausweis),能耗量自然是越低越好。

聯繫中介、賣家

找到感興趣的房產後,就可以聯繫中介、私人賣家了。在德國,除了期房外,一般不會在沒有看房的情況下售房。看房時,除了上面提到的地段、房屋品質外,鄰裡關係、配套設施等自然也應該在考慮之中。

看房滿意後,可以與中介、賣家就價格、條件進行商議了。一般一處房源在售時間越久,其討價還價的空間就越大。

一般敲定價格後,中介希望買房簽一份"訂單"(Reservierungsvereinbarung),如果買家在簽署訂單、沒簽購買合同前反悔,一般需要付給中介補償費用。

根據德國法律,買家擁有14天的撤回權(Widerrufsrecht) --也就是說,買家在簽署購買合同後14天內,可以在不給出任何理由的情況下,撤回該合同。

計算購買成本時,也要考慮附加費(中介傭金、公證費用、土地局登記費用、房產購置稅)圖片來源: Fotolia

購買成本

在計算購買成本時,除房屋價格外,還要將購買附加費算進來,這其中包括中介傭金、公證費用、土地局登記費用、房產購置稅。

對於中介傭金的高低,德國沒有硬性規定,例如柏林買方7.14%的含稅傭金很常見,而在北威州或者慕尼黑則普遍為3.57%。

公證及土地局登記費用大約為房屋售價的1.5%,而房產購置稅則在各州不等,目前北威州、石荷州、薩爾州的房產購置稅已經達到了6.5%,而巴伐利亞州、薩克森州僅為3.5%。

房價與貸款

近年來,德國一些城市的房價年年攀升。例如,據房地產網站"Wohungsboerse"調查,在柏林,目前一套100平米公寓每平米的均價4106.79歐元,而其在2014年每平米的均價為3308.56歐元,而在2011年僅為2369.47歐元。

另一方面,德國房貸利率在這期間一降再降,目前10年的固定貸款普遍已不到2%,降低了貸款的成本。

在德國貸款,銀行會全面考量申請者的信用度和預購房產的價值。

一方面,銀行會要求身份證件、過去3個月的收入報酬結算、過去1-3年的納稅申報以及徴税通知書。如果是自由職業者、個體戶或者企業主,除了稅務文件外則需要淨收入證明。此外,銀行一般會要求申請者在德國信貸風險保護協會(SCHUFA)的信用紀錄,有時還會要求申請者所購置保險以及其他貸款的文件。

另一方面,銀行會要求房產的建築圖、建築許可、建築說明、面積計算、地產登記冊摘落、照片、保險證明等文件。

圖片來源: picture-alliance/dpa

公證過戶

在解決資金問題後,就到了起草買賣合同、進行公證這一步了。這是需要找公證人(Notar),買賣者訊息、房屋訊息以及可能的銀行貸款訊息會在那裡匯總,公證人會檢查是否存在一房多賣等情況,安排買賣合同、銀行貸款申請的簽署,辦理房產過戶。如前面所提到,公證人會收取房產售價比例約1.5%的費用。

購房移民靠譜麼?

在德國買房,可以得到購置土地和房屋的永久所有權,而且購買者不需要擁有當地居留身份的,因此中國居民也可以在德國買房。同時,購房與獲得居留權不掛鉤,也就是說有了房,可不一定能住。

網上曾流傳過一些德國購房移民廣告,其中就包括被稱為"德國ICCN橡樹園移民"的項目。據其網站介紹,這是一個「由Birkenfeld市政府支持的一個商住兩用創業定居社區項目」:「購買一套商住兩用公寓,並以該地址註册設立一個德國公司,且有完整商業計劃的外籍人士即可申請獲得德國1+2年的居留許可。成功經營公司3年的企業主可申請獲得德國永久居留權("永居"),此後3-5年可申請加入德國國籍。」

該介紹乍看上去很美,但簡單調查就會發現,比爾肯費爾德(Birkenfeld)是一個德國人口不足7000人的小縣城,位於萊法州西南部。更關鍵的是,這其中獲得德國永居憑借的並非購置住房,而是"在德國註册公司",並且"成功經營3年",同時支付相關稅收和社保。

事實上,根據德國現行法律,如果在德國合法經營企業3年,可以保證自己和家人的生活所需,就可以申請永居,根本無需購置房產。

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