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專訪:白手起家的房地產投資商

達揚2016年3月15日

阿列克斯‧費舍爾(Alex Fischer)是德國頗有名氣的房地產投資商。20年前,他白手起家,經過多年努力,現已營造出一塊自己的商業天地。

Immobilieninvestor Alex Fischer im Interview mit der China-Redaktion DW.
圖片來源: Maria Bens

德國之聲: 20年前,您怎麼會想到要進入房地產行業呢?

費舍爾: 我的父母都是教師,所以父母一直也希望我接他們的班,做一名教師。但我中學畢業後,沒有立即去上大學,而是去銀行作了學徒。主要學習人壽保險和貸款業務。因為工作的關係,我經常要同房地產中介商和建築商打交道。我當時20歲出頭,但很多中介商已經有了超過20年的工作經歷。於是,我主動約他們一起喝咖啡和啤酒,目的是向他們取經。我會問他們有哪些成功的經驗,有哪些失敗的經歷,失敗和成功的主要原因是什麼等等,我都會刨根問題。我大致算了一下,這些前輩的工齡如果加在一起,總和有八百年之多。可以說,我在短短的兩年時間裡,拜師學藝學到了人家很多年的經驗教訓。當我決定涉足房地產行業時,我已經不是一個真正意義上的門外漢了。但畢竟理論和實踐還是有很大區別,我也犯了很多錯誤,吃了很多苦頭。我獨立開業至今,已經20年了,最初的五年摸爬滾打很艱苦,隨後的十年漸趨穩定,業績穩步上升。那最近五年以來,我認為我已經置身於房地產行業的「甲級聯賽」當中了。我現在主要從事三個方面的工作,首先是我以私人身份購買房產進行裝修,通過租金和房屋升值獲取利潤。其次,我的公司會收購或建造新房產,然後銷售給終端客戶。第三項業務則是房地產投資服務,服務對像是醫生等高收入階層,我們為這些人提供房產投資項目,並進行售後的房產管理。因為這些人有多餘的資金,但沒有時間去管理房產。

杜塞道夫成為房地產熱點城市圖片來源: picture-alliance/dpa/M.Hitij

德國之聲:您是一名活躍的房產投資商,界定商人成功與否的標準是什麼,是金錢的數量嗎?

費舍爾:對我來說,事業的成功更重要。成為世界首富並不是我的興趣所在,重要的是白手起家成就一番事業。我現在即便什麼都不作,每年也會有七位數的穩定收入。2007年當我第一次通過一筆交易收益幾百萬歐元時,興奮至極,但兩年之後,另一筆交易成功,我獲取了上千萬的收入,當時非但高興不起來,還感到很抑鬱,有一種Game Over的失落。所以說,掙錢本身對我並沒有吸引力,事業才是動力所在。金錢會帶給人自由,但人決不應成為金錢的奴隸。試想一個人擁有很多金錢,但他每天擔心失去這些錢,擔心政府繳稅,想法設法把錢轉移到國外,為了錢去做不感興趣,甚至違心的事情,那麼,金錢非但沒有給他帶來自由,反而使他自己成了金錢的奴隸。

德國之聲:您通過自身的努力成就了一番事業,那您成功的秘訣是什麼呢?

費舍爾:美國一項長期調研的結果非常說明問題,調查者對1500名中學生進行問卷調查,問他們對自己未來的設想。大約90%的孩子希望將來擁有大量財富,而10%的孩子則表示金錢並不重要,重要的是實現自己的理想。20年後,希望成為富翁的1350名孩子中只有一名最終成了百萬富翁,而執著追求理想的150名孩子中竟然出了149名百萬富翁。這項調研說明了一個問題,熱愛自己的事業,執著追求理想的人,最終總會成功,財富也會隨之而來。弗蘭克林曾經說過,投資知識吧,你會獲得最高的利息。

Alex Fischer在舉辦房地產講座圖片來源: Maria Bens

德國之聲:您難道是要說,您經商的目的並不是為了掙錢?

費舍爾:起步階段,我當然希望增加財富,實現經濟上的獨立。但是那時的進展並不順利,因為我還不具備足夠的專業知識。當我掌握了專業知識,並能通過自己的知識和經驗獲取報酬時,當然是很開心的。現在對我來說,最開心的事情,莫過於把我的經驗和專業知識同大家分享,當這些人因此獲得成功時,我會有極大的幸福感。有趣的事,我同他人分享的越多,不但我的幸福感與日俱增,我的生意也越來越順利。在我起步階段,很多前輩給我提供了很多寶貴的經驗,所以我那時就決定,有朝一日,我也會把的經驗無償提供給感興趣的人。我現在經常辦講座,還開辦了一個#link:http://alex-fischer-duesseldorf.de/:網站#,製作了大量影片和音頻資料,免費提供給對房地產感興趣的人士。這種分享讓我很快樂。

德國之聲:現在有很多中國人來德國投資房地產,很多德國房地產公司都開始提供中文服務。對這些想來德國投資的中國人您有什麼建議呢?

費舍爾:我的祖母經常給我講一段她的親身經歷:二戰末期,攻入德國的蘇聯紅軍中有些士兵顯然來自偏遠農村,他們見到自來水龍頭覺得很新奇,於是看見水龍頭就會從牆上拔掉裝進包裹裡。他們想必認為回家後將水龍頭插在牆上就有自來水了。我想說的是,德國房地產市場的繁榮就像水龍頭一樣,只是表象,而水龍頭後面則有一套看不到的複雜的供水系統。來自中國的投資者首先要深入瞭解這個市場的內部運作和特點。假設我去中國投資房產,我首先要找一個非常熟悉當地市場的合作夥伴,反之亦然。

住宅短缺是德國大城市的普遍問題圖片來源: picture-alliance/dpa

德國之聲:正如您剛才提到的,德國的房地產市場近年來增長的速度非常之快,以至於人們經常聽到關於泡沫即將破碎的說法。您這麼看這種觀點?

費舍爾: 我的看法其實並不重要,重要的是數據。以德國人均購買力來衡量每平米房價,德國的房價是世界上最便宜的。且不說英美,即便是購買力遠低於德國的波蘭和西班牙,相對房價都遠遠高於德國。另外,對於房地產市場是否出現泡沫,經濟學有明確的指標,一個是市場是否過熱,一個是房價增幅遠遠超過租金增幅,而這兩種現象德國都沒有出現。所以,有關德國房產市場出現泡沫的說法顯然有些杞人憂天。

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