（德國之聲中文網）「中國需要從過度依賴房地產投資中脫離出來，而這比政府預想的要困難得多，」歐洲工商管理學院（INSEAD）新加坡校區商學院教授法索（Antonio Faso）告訴DW 。

房地產業作為中國經濟成長的主要引擎，佔該國國內生產毛額（GDP）達三分之一。 但隨著恆大的債務危機持續惡化，外界憂慮這將提高中國房市的崩盤風險，並進一步拖垮經濟復甦前景。

「如果恆大隻是冰山一角，且危機蔓延的風險成為現實，那麼（中國）國內迄今避開多次違約的債券市場可能會爆發信心危機，導致嚴重的經濟衰退，」穆迪分析公司（Moody's Analytics）經濟學家林師順（Heron Lim）告訴法新社。

今年稍早，另一家中國房地產巨頭碧桂園也出現債券兌付危機，並宣佈了破紀錄的巨額財務虧損。 由於碧桂園以往的財務及營運狀況相對同業穩定，令分析師更加擔憂中國房市正面臨重大困境。

「在中期內，中國領導人需要從房地產（過往的）繁榮中吸取寶貴的教訓，」法索向DW說：「這一繁榮使數億人受益，但多年來一直失控。」

房子太多 買的人太少？

在疫情爆發之前的數十年，中國城市快速發展，住房、投資需求提高，房地產開發商因而大興土木，掀起一波住房建設熱潮。

然而，中國國家主席習近平3年前為替房市降溫、減少巨額債務帶給金融體系的風險，對開發商的借貸實施了較嚴格的限制。 與此同時，自疫情爆發以來，中國國內消費需求持續疲軟、民眾買房意願低迷。

2021年，恆大集團首次爆出債務危機，被視為中國房市泡沫的破裂。據悉，恆大向來將未來房屋買家所付的定金，作為房地產建設的資金，因而率先遭遇到財務流動性不足的問題。

而恆大的營運情況在近期持續惡化，包含債務重組計畫告吹、集團旗下3大公司股票在港交所二度停牌、集團創始人許家印因「涉嫌違法犯罪」遭警方監視居住等。

日前勉強避開債務違約的碧桂園也有類似問題。先前有海外買家向DW反應，碧桂園在中國境外的建案遲遲未能交付「房產證」，令不少買家擔心交屋不成、不敢再繼續繳房貸。

「私人住宅的建設已變得越來越曠日費時。」標普全球市場資訊公司（S&P Global Market Intelligence）亞太區首席經濟學家比斯瓦斯（Rajiv Biswas）告訴DW，「中國的房地產買家越來越擔心債務問題的擴大、建築工程的拖延。」

比斯瓦斯分析，過去中國民眾普遍認為與動盪的股市相比，房地產是更安全的投資項目，但如今越來越多人擔心自己首付已支付所購入的新房，可能永遠無法順利建成。

習近平為何打擊許家印？ 

在民眾擔憂或經歷權益受損的情況下，有專家分析，恆大創始人許家印近日遭到北京監視及控罪，意味著政府有意對製造「麻煩」的商業大老進行打壓。

商學院教授法索告訴DW，習近平打擊許家印，是一場中國政府正在為債務問題執行「責任分配的政治鬥爭」。

彭博資訊亞洲市場專欄作家任淑莉（Shuli Ren）28日發表評論寫道，在2年前恆大爆發債務危機之初，許家印個人生活層面，並未受到任何打擊，而如今他「落馬」的原因 ，「可能是恆大無法履行對一般中國人的承諾。」

8月31日，恆大財富曾在聲明中表示，由於資產處置進展較慢，無法償還這些產品的到期款項。 隨後，2名負責集團財務業務的前高階主管被拘留。根據《財新》報導，這可能與他們過去在恆大財富工作有關。

任淑莉寫道，中國官方起初無所作為，隨後突然大動作展開拘捕，「這為我們揭示了習近平在解決債務問題和麻煩的商業大老方面的最終態度。無力償債的公司可以經曆法院訴訟和企業重組。但一旦觸及習近平常說的『人民生計』，那麼一切都可能翻天覆地。」

對於其他正嘗試解決債務問題的開發商，許家印的最終命運將會產生深遠的影響，迫使各公司創辦人遵守「習近平最關心的事情」。任淑莉說，對中國企業而言，在評估各種債務責任的優先順序時，需要考慮「政治因素」，因此企業高管可能出於對個人安危的擔憂，優先完成未交付的住房、將錢返還給人民，「其他一切都被放在次要位置」。

政府「救房」效果有限

然而，作為國家領導人，習近平仍被認為在支撐房地產行業和減輕個人投資者的損失等方面，做得太少。許多投資者擔心，中國的房地產危機將波及更廣泛的經濟領域，甚至蔓延到境外。

儘管中國近期陸續採取針對性措施，盼能刺激民眾買房，包括下調首套及二套房貸最低首付比例，同時調降存量房貸利率等，但效果有限。

根據路透社上個月的報導，有中國民眾表示，即便房貸利率降低，但整體經濟不景氣、公司正在裁員，讓他們仍然不敢買房；也有許多民眾打算先賣出舊房、再買新房，但苦於找不到買家。

總部位於中國的全球資產管理公司GROW思睿集團首席經濟學家洪灝週二（9月26日）告訴CNBC：「解決房地產行業的問題，可能需要多年甚至十年的時間。」經濟學家林師順則向法新社表示，中國政府拖越久介入房市危機，問題蔓延到其他產業的風險就越大。

房市不好 經濟不會好？

專家指出，雖然中國國家儲蓄率普遍比歐美來得高，房地產危機應不至於對整個金融體系構成與2008年西方金融危機類似的風險，但中國房地產市場的興衰，與高達7成的家庭財富息息相關， 因此可能重創經濟前景。

亞太區經濟學家比斯瓦斯告訴DW，「如果不依賴房地產購買率和價格的大幅增長，北京顯然將難以維持過去十年經常達到兩位數的經濟增長率的水準」，而在房市依然面臨挑戰的情況下，中國2024年的經濟成長恐被拖累。

比斯瓦斯補充，中國人口成長未來20年內預期將持續下滑，房地產業可能因此面臨「結構性阻礙」。

然而，儘管外界對中國經濟前景悲觀，經濟學家洪灝仍向CNBC表達正向看法：「一旦房地產市場的問題得到解決，中國經濟可能會迎來上行。」

洪灝說，一旦中國人民重新設定期望，且中國能透過其他產業推動經濟成長，而非主要依賴房地產部門，「那麼實際上我們將擁有一個比以前更好、更健康的中國經濟」。

（綜合報導、DW記者Nik Martin對本文亦有貢獻）

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