（德國之聲中文網）在德國，不同地區之間的房地產市場差異也是相當大的。比如居住面積、戶型、建造年份相同的一套公寓，在慕尼黑市區和在東部一座小城郊區的差價可能會讓人大跌眼鏡。而根據一項最新的市場調研，這種兩極分化未來可能會更加嚴重。由德國安聯保險公司（Allianz）委託Prognos經濟研究所進行的題為"居住2045"（Wohnen 2045）市場分析結果顯示，到2030年，在德國大城市和人口密集地區，可能會缺少將近一百萬套住宅。原因是德國國內的人口遷移將會增加，越來越多的人選擇到"熱門"城市發展、居住，而且"單身公寓"越來越受歡迎。

這個"熱門城市"的名單中包括的大多數也是中國人所熟知的城市，比如慕尼黑，柏林，漢堡，科隆，法蘭克福，斯圖加特等。而相比之下，到2030年，像東部的前波莫瑞、南薩克森、薩勒河畔地區可能會出現大面積的空房現象。當然這也不僅僅是東部地區的問題，像薩爾州、西法爾茨這樣的西部地區"人氣"前景也不容樂觀。

可想而知，未來德國各地地方政府所面臨的將是完全不同的挑戰。研究者預測，到2045年，在經濟實力雄厚的城市和地區，居民戶數量將會平均增加18%，其中增幅最高的慕尼黑將會達到35%。而在東部的不少地區，居民戶則會銳減兩成。

不過對於那些不太吸引尋求事業發展和豐富生活的年輕人的經濟欠發達城市來說，坐等"空城"絕對不是長久之計，而是應該另闢蹊徑。"明鏡線上"（spiegel.de)的報導指出，比如德國最東部城市格爾利茨（Görlitz）就成了"養老城"。這座薩克森州第五大城市雖然失業率居高，經濟狀況也不盡如人意，但卻有著"養老天堂"的"美譽"。因為在過去幾年中，有很多來自德國其他各地的老年人選擇在這裡定居下來，度過自己的晚年。因為格爾利茨是為數不多的在二戰中未遭破壞的德國城市之一，古建築眾多，風景宜人。

根據這項"居住2045"調研的估算，德國將繼續維持移民國家的地位。從數據上看：到2030年，據估計每年進入德國的移民人口要比外遷至他國的人口超出50萬。到2030年之後，移民的增加趨勢有望回落。到2045年，德國總人口將達到8500萬。

德國n-tv電視台網頁版援引研究報告的撰寫者科赫（Tobias Koch）報導稱，德國的人口又開始增長了，而且這一趨勢可能會長期持續下去。該研究結果是基於政府機構的預測數據和科研人員的分析得出。

不過，移民只是影響德國房地產市場變化的因素之一。影響力更大的是那些已經生活在德國的居民的遷居行為。因為對於大多數德國人來說，目前盛行一個根據年齡更換定居城市的模式：中學畢業後，大家都希望到大學城求學或是在大城市就業；在30歲到50歲之間有家有孩的中年人，選擇居住在交通便捷的城郊；到了退休之後，人們又傾向於到鄉間或是海濱尋找寧靜的生活。

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