（德國之聲中文網）房產稅是懸在中國樓市上方，也是懸在中國改革開放四十年成果之上的達摩克里斯之劍。因為在過去四十年裡面，一般的老百姓辛辛苦苦積累起來的家庭財富，一多半凝聚在房產上。中國住房自有率超過80%，遠高於發達國家比如德國。如果未來對房產徴税，實際上就是對老百姓過去四十年辛苦工作的勞動成果徴税。

那麼，這樣的財產稅合理嗎？

不少專家引述美國或者德國的例子，認為這些發達國家都在對房產徴税，為什麼中國就不可以呢？"淮南為橘 淮北為枳"的道理告訴我們，同樣的樹在不同的環境條件下會有不同的果實。德國這樣的發達市場經濟國家，土地基本私有。對房產徴税，實際上是對房產腳下的土地徴税。因為你房產坐落於這個位置，享受了周邊的公共設施的便利性，所以需要為此付費。這是房產稅的法理基礎。你交的房產稅也都用於社區公共設施的改善，進一步增加了你的土地的價值（體現於房價的上漲）。

而中國的土地本來就不是房屋所有人的，而是房主向政府租賃來的，目前體制大體上是70年的使用權，也有不少是更加短的時間。前一段時間溫州就有部分的20年租賃期的土地使用權到期了，住戶在出售房產時遇到了法律上的障礙。所以從理論上講，土地周邊的公共設施的改善帶來的土地增值，並不屬於房主，在土地使用權到期之後，國家是有法律依據將土地收回，或者重新估價，按照新的使用權價格再次出租的。因此，作為土地的租賃者，中國房主有什麼理由為了不屬於自己的財產繳稅呢？

中國政府在建立出租土地的制度時，參考的並不是德國這樣的市場經濟國家，而是學了香港。香港當局因為本來就是從清政府手裡租了一百年的土地使用權，所以也不可能出售土地，只能轉租土地。所以，香港政府也從來沒有向房主收取什麼房產稅。現在中國政府賣地的時候學香港，手裡保留了土地所有權；徴税的時候又想學德國，實在是不太講道理。

新的稅種不合理，那麼現有的中國特色的制度好不好呢？

其實在我看來，中國政府現有的土地批租制度並非不好。它至少解決了發展中國家城市發展初期對資金的迫切需求。我倒認為：如果中國政府真的如習近平主席所說，有點兒制度自信的話，那麼就應該堅持這個好制度，不要照貓畫虎學習西方的房產稅制度才對。

舉例來講：某塊土地的價值一百萬，按照2%的稅率徵收房產稅，政府每年收入兩萬元，這或許足以支付周圍的公共設施，比如地鐵，的維護費用。但是對於發展中國家的政府來講，目前需要的是建設一條新地鐵，而不是維護一條老地鐵。這樣對資金的需求不是2萬元，而是100萬元。那麼可能的辦法就是政府舉債，向銀行借款修地鐵，然後用未來的稅收收入償還。這樣就形成了政府公債。

現在的中國土地批租制度就是把未來70年的房產稅一次性收取了，於是就剛好提供了修建新地鐵的費用，並不需要政府來負債經營。而房主一下子拿不出這70年一次性繳納的稅怎麼辦呢？他們通過房產抵押貸款從銀行獲取資金，用未來數年的個人收入還本付息。實際上是用老百姓舉債的辦法修建了新地鐵，這樣形成的是家庭私債。

那麼用私債代替公債，會不會更加有效率呢？

政府發公債修建公共設施，最缺乏的是效率考量，因為它缺乏市場競爭的制約。一旦政府規劃失誤，某個地方用公債修建了公共設施卻沒有人住，收不到房產稅，形成債務負擔，就要全體納稅人強迫承擔，政府本身並沒有能力對此負責。而現在中國政府的土地批租價格是用招投標形成的，於是就比單一的稅率有了更加多的彈性。一塊地的批租價格高不高是由市場決定的，也是由房東承擔風險的。一個地方土地價格太低，就是市場發出的訊號：這裡不需要大興土木；如果這個地方高價拍出了土地以後沒有人住形成資源浪費，並不需要全體納稅人承擔風險，僅僅是這些投資人投資失敗而已。

至於有人認為可以通過開征房產稅來抑制房價的想法，我覺得這樣的抑制效應頂多就是一次性的，開征新稅而不取消原有稅費，當然會抑制交易，有助於降低房價。但是一旦開征以後呢？稅率相對穩定，並不能時時刻刻調整，房價高了低了都有一個穩定的房產稅率；還不如土地批租的拍賣制度，其價格（其實就是70年房產稅的稅率）更加富有彈性，從而可以對房產市場做出靈敏反應。

現在還有人擔心：政府收到了70年一次性繳納的土地租金，全部用於公共設施的建設，錢用完了，以後這些基礎設施的維護費用怎麼辦呢？

這或許是德國按年徵收房產稅的好處所在。但是在目前中國的土地批租制度下，並非不能解決這樣的問題。比如，政府可以規定所有土地批租所得款項的一定比例（比如10%）存放於某個公共基金，作為未來的維護費用。這樣的制度並不是我首創的，中國政府已經在運用，比如中國房主買了房子以後都要強制繳納一筆公共維修基金，只不過目前這個基金僅僅用於公寓樓內的公共設施維護而已。如果把這個邏輯運用於政府的土地收入，那麼也照樣可以解決城市政府維護整個城市的公共設施的費用，而不需要花費巨大的社會代價開征不講理的新稅種。

所以，即使從政策制定的成本收益比來講，開征房產稅也未必是一招好棋。

最後，千萬不要低估開征房產稅的社會代價。

為什麼我認為開征房產稅的社會代價會很大？不僅僅因為這是對過去四十年改革開放成果的徴税，而且這會造成社會階層的割裂，也會引發對產權保護的懷疑，最終阻礙中國經濟增長。這對試圖復興中華的現政府來講，實在是非常危險的政策。

不少人現在推測：房產稅會採取累進制，也就是對多套房徴税，而豁免首套房。暫且不說這樣設計的合理性。但就這樣的設計效果來講，無非是"殺富濟貧"，必然造成富人對產權保護制度的懷疑，從而抑制投資，加速用腳投票。這或許會比"李嘉誠出走"的消息更加有殺傷力。

而且，即便對多套房徴税，也未必對窮人有好處。因為多套房一般來講是用於出租的出租房。對出租房徴税，其稅收負擔必然會在房東和房客之間分攤，具體的分攤比例由當時的市場情況而定。在大城市，由於中國城市化進程還在繼續，新人口流入，對租房需求略顯剛性，那麼這樣的稅收負擔就會主要由房客來負擔。這是經濟學最基本的道理。

作者沈凌為德國波昂大學經濟學博士。

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